Quelle différence entre rendement locatif et rentabilité ?
En français, les mots ont un véritable sens… Si vous prévoyez d’investir dans le locatif, il me semble important de connaître la différence entre rendement locatif et rentabilité locative. De nombreux sites les confondent à tort.
Le rendement locatif constitue un indicateur clé pour jauger de la performance d’un investissement immobilier locatif.
Rendement locatif
Le rendement locatif vous indique ce que vous rapporte chaque année la location du bien. Il compare la somme des loyers sur une année par rapport à votre investissement de départ. Le rendement est exprimé en pourcentage et il est calculé par la formule suivante :
[loyers mensuels] x 12 x 100 / [coût d’acquisition]
Généralement, on considère dans les coûts d’acquisition :
- le prix d’achat du bien
- les frais de notaire
- les frais d’agence (s’il y en a)
- les éventuels travaux réalisés
Exemple
Vous avez acheté un bien 90 000€ (frais d’agence inclus). Vous avez fait 10 000€ de travaux. Les frais de notaire s’élèvent à 8 000€. Soit un coût total d’acquisition de 90 000 + 10 000 + 8 000 = 108 000€. Vous louez 450€/mois.
Le rendement locatif est alors de 450 € x 12 x 100 / 108 000€ = 5,0%.
A NOTER
On parle ici de rendement locatif brut. Il est en effet possible de prendre en compte d’autres éléments comme les charges, les frais de gestion…pour calculer le rendement locatif net.
La rentabilité
La rentabilité locative, quant à elle, tient compte de la potentielle plus-value ou moins-value générée par la vente du bien immobilier mis en location.
Cette plus ou moins value peut être latente ou effective en fonction de si le bien a déjà été vendue ou non (et donc la plus ou moins value connue).
La plus ou moins value doit être retranchée des revenus générés par le bien loué. Ainsi, la formule devient :
[loyers mensuels x 12 +/- plus ou moins value] x 100 / [coût d’acquisition]
avec :
- plus ou moins value = la plus ou moins value moyenne sur une année de détention
- on considère toujours que les coûts d’acquisition intègrent :
- le prix d’achat du bien
- les frais de notaire
- les frais d’agence (s’il y en a)
- les éventuels travaux réalisés
Exemple
Reprenons notre exemple précédent d’un bien acheté 90 000€ (frais d’agence inclus). Pour rappel :
* 10 000€ de travaux + 8 000€ de frais de notaire, soit un coût total d’acquisition de 108 000€.
* le bien est loué 450€/mois.
Ainsi, admettons que, au bout de 10 ans, le bien ait perdu 10 000€ soit, en moyenne, 1000€ par an.
Dans ce cas, la rentabilité locative annuelle aura été de (450 € x 12 – 1 000€) x 100 / 108 000€ = 4,07%.
A l’inverse, si le bien a pris de la valeur et qu’il vaut désormais 20 000€ de plus qu’à l’acquisition, la rentabilité locative annuelle moyenne aura été de (450 € x 12 + 20000€/10) x 100 / 108 000€ = 6,85%.
A NOTER
Certains outils permettent de faire ce calcul automatiquement sur la base des informations fournies.
C’est notamment le cas du simulateur de Rendement Locatif.
Pour approfondir / en savoir plus
- Comment bien calculer le rendement locatif ? (sur ce blog)
- Avis sur le simulateur Rendement Locatif (désormais Horiz.io) (sur ce blog)
- Révolution Immobilière : Bientôt la fin des frais de notaire ? (sur ce blog)
Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.
