Comment bien calculer le rendement locatif ?
Calculer le rendement locatif est primordial pour déterminer si un investissement locatif est intéressant ou non en terme de revenus locatifs par rapport au prix d’acquisition.
Dans cet article, nous allons voir comment calculer le rendement locatif. Ou plutôt devrais-je dire que nous allons voir comment calculer les différents types de rendement locatif car, en effet, il en existe plusieurs !
Avant d’entrer dans le vif du sujet, il ne faut pas confondre rentabilité et rendement. De nombreux sites (pourtant spécialisés et que je ne citerai pas ici) parlent de rentabilité au lieu rendement… Pour connaître la différence, je vous laisse consulter l’article que j’ai déjà rédigé sur ce sujet intitulé « Quelle différence entre rendement locatif et rentabilité locative ?« .
Calcul du rendement locatif brut
Lorsque quelqu’un ou une annonce évoque le rendement locatif sans plus de précision, on considère généralement qu’il s’agit du rendement locatif brut.
Il s’agit de calculer le rendement locatif d’un bien de la manière la plus basique possible. Dans ce cas, on ne tient compte que du montant du loyer (existant ou à venir) et du montant du prix d’acquisition.
Vérifiez toujours le rendement locatif qui vous est annoncé par un vendeur ou un agent immobilier. Assurez-vous que le prix d’acquisition tient bien compte des frais de notaire, des éventuels frais d’agence et des travaux. En effet, certains ne tiennent compte que du prix de vente net vendeur ce qui fausse le résultat du calcul.
Rendement locatif brut = 100 x ( [loyers mensuels] € x 12) / [prix d’acquisition]
Exemple de calcul du rendement brut
Prenons l’exemple simple d’un bien vendu 150 000€ (travaux et frais d’acquisition inclus) qui se louerait 500€ par mois charges comprises. Les frais d’acquisition correspondent aux frais de notaire et aux frais d’agence s’il y en a.
La formule ci-dessous permet d’obtenir le rendement locatif brut.
Rendement locatif brut = 100 x ( 500€ x 12) / 150000€ = 4%
Il s’agit du mode de calcul du rendement le plus simple. Il permet d’obtenir rapidement une idée globale du rendement du projet.
Pour autant, il est nécessaire d’aller un peu plus loin pour s’assurer de la qualité du projet d’investissement. De nombreux autres facteurs que le loyer et le prix de vente sont susceptibles d’affecter la rentabilité.
C’est pourquoi, il existe également le rendement locatif net qui lui prend en compte les charges.
Rendement locatif net
Le rendement locatif dit « net » tient compte des différentes charges inhérentes au projet. Ainsi, il prend en compte le montant des différentes dépenses engagées dans l’entretien et la mise en location du bien. De ce fait, on tiendra notamment compte de :
- la taxe foncière
- la CFE (contribution foncière des entreprises) pour la location meublée
- les charges non récupérables (c’est à dire la part des charges non imputables au locataire)
- les éventuels intérêts d’emprunt (en cas d’achat avec un crédit immobilier)
- les frais de gestion locative (s’il y en a)
- l’assurance propriétaire non occupant (facultatif)
- les frais de garantie de loyers impayés (GLI)
- …
Rendement locatif net = 100 x ( [loyers mensuels] € x 12 – [charges]) / [prix d’acquisition]
Exemple de calcul du rendement net
Poursuivons sur l’exemple précédent avec les frais suivants :
- taxe foncière : 600€ / an
- charges non récupérables : 300€ / an
- frais de gestion locative : 420€ / an
- assurance Propriétaire Non Occupant : 100€ / an (facultatif si pas en copropriété)
Dans ce cas, le rendement locatif net est obtenu par la formule ci-dessous.
Rendement locatif net = 100 x ( 500€ x 12 – 600€ – 300€ – 420€ – 100€) / 150000€ = 3%
Evidemment, puisque nous tenons compte désormais de toutes les charges relatives à l’exploitation du bien, le rendement net est inférieur au rendement brut calculé précédemment.
Pour autant, une fois encore, nous n’avons pas encore pris tous les paramètres en compte pour connaître le véritable rendement du bien. Et oui…il ne faut pas oublier la fiscalité ! Vous pensiez que le fisc vous ferait cadeau des loyers perçus ? 😉
La prise en compte de l’imposition n’est pas neutre sur le rendement. Le rendement qui en tient compte s’appelle le rendement locatif net net ce qui signifie net de charges et net d’impôt.
Le rendement net net n’est jamais communiqué par un agent immobilier dans une annonce puisque la fiscalité dépend totalement de la situation de chaque individu selon son foyer fiscal.
Rendement locatif net net
Le rendement dit « net net » tient compte de tout ce qui était déjà inclus dans le rendement net évoqué ci-dessus auquel on intègre également le montant des impôts relatif aux loyers perçus.
Le régime d’imposition dépend du type d’exploitation (revenus fonciers si loué nu ou revenus BIC si loué meublé) ainsi que de la tranche marginale d’imposition de son propriétaire.
La formule générique pour calculer le rendement net net est la suivante.
Rendement locatif net net =
100 x ( [loyers mensuels] € x 12 – [charges] – [impôts sur les loyers]) / [prix d’acquisition]
Exemple de calcul en location nue – régime Micro foncier
En régime micro-foncier, les revenus fonciers perçus bénéficient d’un abattement de 30%. Le fisc considère ainsi que les charges liés à la mise en location correspondent à 30% des loyers. Le reste (70%) sera donc imposé.
Si nous conservons toujours l’exemple précédent, les loyers imposés seront donc de 70% x 500€ x 12 soit 4200€.
Si votre tranche marginale d’imposition (TMI) est de 30%, vous payerez donc 1260€ d’impôt (30% x 4200€).
Il ne faut pas oublier les prélèvements sociaux (à date de 17,2%) soit également 722€ à régler (17,2% x 4200€).
Au total, votre « imposition » sera donc de 1982€ et le rendement net net sera donc :
Rendement locatif net = 100 x ( 500€ x 12 – 600€ – 300€ – 420€ – 100€ – 1982€) / 150000€ = 1,73%
Exemple de calcul en location nue – régime foncier au réel
En régime foncier au réel, vous déduisez du montant imposé vos dépenses et charges réelles. Par conséquent, vous l’aurez compris, ce choix fiscal est à privilégier si vos charges sont supérieures à 30% des loyers annuels perçus.
Toujours en conservant les hypothèses des exemples précédent, les charges s’élèvent annuellement à 600€ (taxe foncière) + 300€ (charges non récupérables) + 420€ (gestion locative) + 100€ (assurance PNO) soit un total de 1420€
La base imposable sera donc ici de : 500 € x 12 – 1420 € = 4580 €.
Si votre tranche marginale d’imposition (TMI) est de 30%, vous payerez donc 1374€ d’impôt (30% x 4580€).
Il ne faut pas oublier les prélèvements sociaux (à date de 17,2%) soit également 788€ à régler (17,2% x 4580€).
Au total, votre « imposition » sera donc de 2162€ et le rendement net net sera donc :
Rendement locatif net = 100 x ( 500€ x 12 – 600€ – 300€ – 420€ – 100€ – 2162€) / 150000€ = 1,61%
On voit bien ici que, dans notre exemple, en cas de location nue, il vaudrait mieux privilégier une fiscalité au régime micro-foncier.
Si le montant de vos charges est supérieur à vos revenus fonciers, au régime foncier au réel, vous générez un déficit foncier qui peut être déduit de votre revenu global. Plus d’info sur le site du ministère de l’économie et des finances.
Exemple de calcul en location meublée – régime LMNP réel (LMNP)
Le loueur en meublé (qu’il soit professionnel – LMP, ou non professionnel – LMNP) imposé au régime réel peut, sous certaines conditions, déduire des loyers de ses locations meublées certaines charges relatives à son activité.
De la même façon, un loueur en meublé (toujours imposé au régime réel) peut déduire l’amortissement du prix d’achat des biens (meubles et immeubles). Cela correspond à la perte de valeur annuelle du bien du fait du temps et de son utilisation.
Il n’est pas rare que la déduction des charges et des amortissements dépassent le montant des loyers. Lorsque c’est le cas, aucun impôt n’est dû. Dans un tel cas, le rendement net net est équivalent au rendement net.
Poursuivons toujours avec notre exemple précédent et supposons que le montant annuel des amortissements est de 3500€.
Pour rappel : les charges s’élèvent annuellement à 600€ (taxe foncière) + 300€ (charges non récupérables) + 420€ (gestion locative) + 100€ (assurance PNO) soit un total de 1420€
La base imposable sera donc ici de : 500 € x 12 – 3500 € (amortissements) – 1420 € (charges) = 1080 €.
Si votre tranche marginale d’imposition (TMI) est de 30%, vous payerez donc 324€ d’impôt (30% x 1080€).
Il ne faut pas oublier les prélèvements sociaux (à date de 17,2%) soit également 186€ à régler (17,2% x 4580€).
Le montant total de l’impôt sera ainsi de 410€ et le rendement net net sera donc :
Rendement locatif net net = 100 x ( 500€ x 12 – 600€ – 300€ – 420€ – 100€ – 410€) / 150000€ = 2,78%
Exemple de calcul en location meublée – régime micro BIC (LMNP)
Contrairement au régime réel, ce régime ne permet pas de déduire les charges ni d’amortir le bien. En revanche, un abattement de 50% des revenus s’applique.
La base imposable sera donc ici de : 500 € x 12 x 50 % = 3000 €.
Si votre tranche marginale d’imposition (TMI) est de 30%, vous payerez donc 900€ d’impôt (30% x 3000€).
Il ne faut pas oublier les prélèvements sociaux (à date de 17,2%) soit également 516€ à régler (17,2% x 3000€).
Au total, votre « imposition » sera donc de 1416€ et le rendement net net sera donc :
Rendement locatif net net = 100 x ( 500€ x 12 – 600€ – 300€ – 420€ – 100€ – 1416€) / 150000€ = 2,1%
Calculateur de rendement locatif (Excel)
Si vous le souhaitez, pour vous simplifier vos calculs, je vous mets à disposition une feuille Excel vous permettant de calculer très facilement les différents rendements locatifs évoqués. Il vous suffit de renseigner votre adresse email et vous recevrez le lien de téléchargement par email.
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Conclusion
Calculer son rendement brut et net est relativement simple à partir du moment où vous disposez de toutes les informations nécessaires.
En revanche, calculer le rendement net net s’avère un peu plus complexe car il dépend de la situation fiscale du propriétaire mais également du régime fiscal auquel le bien est soumis (régime réel ou micro, revenus fonciers ou revenus de location meublée…).
Pour approfondir / Articles en rapport avec le sujet
- Quelle différence entre rendement locatif et rentabilité locative ? (sur ce blog)
- Avis sur le simulateur Rendement Locatif / Horiz.io (sur ce blog)
Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.
Parfaitement clair
Merci beaucoup
Merci Éric !