Résiliation du bail pour travaux
Certains travaux peuvent très bien se faire sans le départ du locataire. En revanche, d’autres, plus conséquents, nécessitent que le logement soit inoccupé. Pour autant, s’agit-il d’un motif suffisant pour qu’un bailleur résilie le bail et puisse donner congé à un locataire ?
Une résiliation pour motif légitime et sérieux
Le fait de donner congé à un locataire est extrêmement encadré par la loi (article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989). Ainsi, un congé ne peut être délivré à un locataire que pour l’un des trois motifs ci-dessous.
- volonté du propriétaire d’occuper personnellement le logement : le propriétaire souhaite occuper le logement lui-même ou bien y loger un proche (concubin, époux, partenaire de PACS, ascendant ou descendant)
- vente : un propriétaire peut donner congés afin de vendre son bien (le locataire dispose d’un droit prioritaire d’acquisition s’il le souhaite)
- motif légitime et sérieux (cas non défini précisément par la loi et qu’on va approfondir un peu plus loin dans cet article)
Pour autant, les textes de loi ne précisent pas ce qui peut être considéré comme un motif légitime et sérieux. Par conséquent, jusqu’à maintenant, c’est la jurisprudence qui sert de référence pour définir ce qui est communément admis comme un motif légitime et sérieux.
Ainsi, les tribunaux ont déjà apprécié que les motifs suivants sont suffisant pour donner congés :
- absence de paiement régulier du loyer par le locataire
- nuisances sonores produites par le locataire (et donc non usage paisible du bien loué)
- absence de souscription par le locataire d’une assurance habitation
- sous-location sans autorisation du logement
- transformation des lieux loués sans autorisation préalable du propriétaire / bailleur
Tous ces cas sont relatifs à une « faute » du locataire. Pour autant, il existe aussi des cas où le bailleur peut être à l’origine du motif légitime et sérieux. Ainsi, la volonté, par le bailleur, de réaliser des travaux dans un logement loué constitue un motif légitime et sérieux recevable.
Travaux donnant lieu à congé du locataire
Les travaux concernés peuvent aussi bien être de simples travaux de rénovation que des travaux plus lourds (démolition, restructuration, réhabilitation…).
Ainsi, le bailleur est en droit de ne pas renouveler le bail s’il souhaite réaliser ce type de travaux, .
De plus, le bailleur n’a pas l’obligation de reloger le locataire pendant les travaux. Il n’a pas non plus l’obligation de le réintégrer ensuite dans le logement.
Attention tout de même ! La Cour de Cassation, dans un arrêt datant de 1996 (CCASS 7 février 1996 n° 94-14339), a posé une condition impérative à un tel congé pour travaux. En effet, il faut que les travaux prévus nécessitent le départ du locataire. Ainsi, le maintien dans les lieux du locataire, pendant la réalisation des travaux, ne doit donc pas être possible pour pouvoir lui donner congé.
Pour autant, il semble que les travaux prévus n’aient pas besoin d’être jugés indispensables pour qu’un congé puisse être donné au locataire. Ainsi, par exemple, des travaux de redistribution des pièces dans le seul but d’optimiser la rentabilité du bien sont susceptibles de constituer un motif légitime et sérieux suffisant.
En revanche vouloir simplement refaire les peintures ne sera généralement pas considéré comme un motif légitime et sérieux puisque ne nécessitant généralement pas le départ du locataire.
Comment résilier un bail pour travaux ?
Voyons comme un bailleur doit donner congé à un locataire lorsqu’il veut réaliser des travaux.
Tout d’abord, un bailleur devra signifier au locataire son congé de départ en mentionnant le motif légitime et sérieux. Cette notification devra intervenir :
- 6 mois avant la date anniversaire du bail dans le cas d’un logement loué vide
- 3 mois avant la date anniversaire du bail dans le cas d’un logement loué meublé
Ce congé devra être envoyé par lettre recommandée avec AR ou bien remis par un d’huissier ou bien encore remis en main propre contre signature.
La nature du congé devra préciser le motif légitime et sérieux pour cause de travaux importants dans le logement.
Le propriétaire n’a aucune obligation de donner des précisions sur la nature des travaux prévus. Néanmoins, il peut être tout de même judicieux de faire apparaître le caractère important de ceux-ci. Ceci dans le but de démontrer la nécessité du départ du locataire.
Afin de bien marquer le caractère réels des travaux envisagés et dans le but d’éviter un litige avec le locataire, il est donc préférable de joindre au courrier quelques éléments de preuve. Il est possible d’inclure des éléments « justificatifs » tels que des devis, des plans, des autorisations d’urbanisme…
Conclusion
On vient de le voir, jusqu’à maintenant, c’est la jurisprudence (et non les textes de lois) qui a permis de définir que des travaux pouvaient constituer un motif légitime et sérieux permettant la résiliation du bail. Dans ce cas de figure, c’est donc la justice qui dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier la réalité d’un tel motif.
La réalisation de travaux conséquents, incompatibles avec le maintien dans les lieux du locataire, constitue donc un motif valable pour donner congés.
Afin d’éviter tout litige avec le locataire, la notification du congé doit se faire en faisant clairement apparaître le motif légitime et sérieux. Il est également recommandé d’y adjoindre des éléments attestant de l’importance des travaux.
Enfin, attention tout de même : si un bailleur résilie le bail pour travaux sans les réaliser ensuite, il s’expose à des poursuites. Ainsi, il risque jusqu’à 6000€ d’amende (article 15 de la loi N°89-62).
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Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.
