Un locataire a-t-il le droit d’arrêter de payer ses loyers ?

En cas de litige, il peut être tentant pour un locataire de vouloir arrêter de payer ses loyers afin de mettre la pression à son propriétaire. Dans la pratique, est-ce possible et autorisé ?

Comme nous allons le voir ci-dessous, dans la grande majorité des cas, interrompre le paiement n’est pas une option envisageable. 

Un locataire est-il en droit d’arrêter de payer ses loyers ?

Arrêter de payer ses loyers

La réponse est non. Le paiement du loyer aux termes convenus constitue une obligation légale. Comme l’indique l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462, le locataire est tenu « de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Même si le locataire estime que le logement nécessite des travaux, il ne peut se faire justice lui même en stoppant le versement des loyers. Il existe d’autres moyens légaux de mettre la pression au bailleur propriétaire (voir plus bas). 

Quels risques en cas de non paiement des loyers ?

Bien sûr, de nombreux locataires ont déjà tentés d’arrêter de payer leurs loyers. Jusqu’à maintenant, lorsque l’affaire a été portée devant la justice, cette dernière a quasiment toujours donné tord au locataire. Mieux vaut donc trouver une autre façon de se faire entendre auprès du propriétaire bailleur.

Arrêter de payer ses loyers

En plus de l’aspect légal de la chose, les baux de location qui lient les parties prévoit généralement une clause de résiliation du bail en cas de non paiement des loyers. Par conséquent, le locataire risque de voir son bail résilié s’il cesse de régler ses loyers. Le bailleur pourra exiger le respect de cette clause par le biais d’un huissier de justice.

Enfin, si le locataire dispose de la caution d’un tiers (garant…), le bailleur pourra se retourner directement vers lui pour être payé.

Si le locataire perçoit une aide au logement telle que l’APL, après 2 loyers impayés, le bailleur pourra réclamer le paiement des loyers auprès de l’organisme qui verse les prestations. Organisme qui pourra ensuite bien sûr se retourner contre le locataire.

Le seul cas toléré de non paiement

La jurisprudence reconnaît au locataire le droit de suspendre le paiement des loyers uniquement en raison de “l’impossibilité d’user de manière normale de la chose”.

On parle généralement de « l’exception d’inexécution » de son obligation du paiement des loyers.

En effet, le cas où le logement serait totalement inhabitable constitue le seul cas possible de non paiement. Pour autant, dans la pratique, cela n’est pas si simple. Le caractère inhabitable doit être démontré. Il est impératif de pouvoir établir en quoi les désordres constatés induisent l’impossibilité totale d’utiliser le bien. Ainsi, avant de suspendre le paiement du loyer il convient au locataire de s’assurer de l’impossibilité d’user de la chose louée au moyen de preuves (constat d’huissier, photos, témoignages, attestations…).

Les cas suivants ont déjà été retenus comme suffisant par les tribunaux :

  • humidité excessive au point de devoir quitter le logement
  • logement dépourvu de chauffage, d’eau chaude, et dont le dispositif de ventilation de la cuisine n’est pas aux normes en vigueur

Vous l’aurez compris, il ne s’agit pas d’invoquer l’exception d’inexécution à la légère. De nombreux locataires ont vu leur demande rejetée car le caractère inhabitable n’avait pas été jugé recevable ou pas suffisamment démontré.

Tant que le locataire est en capacité d’utiliser le logement loué, il ne peut pas suspendre le paiement des loyers.

Quelques exemples de jurisprudences
Cass. 3e civ. 21-11-1973 n° 72-13.222 : Bull. civ. I n° 593 pour l’inexécution de travaux de réparation nécessaires
– Jugement ne retenant pas l’exception d’inexécution :Cass. 3e civ. 13-7-2010 n° 09-67.999

En cas de litige, comment procéder ?

Plutôt que de suspendre le paiement des loyers, un locataire en litige avec son propriétaire bailleur devra plutôt utiliser un des recours décrits ci-dessous.

Saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC)

Dans le cas d’une location non meublée, le locataire peut saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC). Cette commission se charge d’arbitrer les litiges et tente de trouver des solutions à l’amiable entre les parties. Saisir cette commission est gratuit. Pour cela, il suffit au locataire d’envoyer un courrier en recommandé avec accusé de réception à la commission du département concerné en mentionnant : ses coordonnées, les coordonnées du bailleur ainsi que l’objet du litige.

Saisir le juge d’instance

Il est possible de saisir le juge d’instance pour demander l’autorisation de consigner les loyers sur un compte bloqué. Ce compte est géré par la Caisse des Dépôts et Consignations. Les fonds sont ainsi bloqués jusqu’à ce que le litige soit réglé. Durant cette période, le locataire continue à être en règle puisqu’il règle ses loyers; et le bailleur en est privé puisqu’il ne les perçoit plus.

Intenter une action en justice devant le Tribunal d’instance

arrêter de payer ses loyers

Enfin, en tout dernier recours, il est possible d’intenter une action en justice. Pour cela, il faut saisir le tribunal d’instance du lieu où se situe le logement. La procédure peut prendre des mois. Elle coûte également relativement cher.

Conclusion

Faire du chantage au bailleur / propriétaire et arrêter de payer les loyers n’est pas une très bonne idée. Comme on l’a vu, sauf dans de rares cas, le locataire n’aura pas la justice de son côté. De plus, le locataire risque de voir son bail résilié de fait. Il existe d’autres moyens pour un locataire de se faire entendre (conciliation, blocage des fonds sur un compte géré par la Caisse des Dépôts et Consignations…).

Pour approfondir


Alex de Discutons-Immo.fr
Alex

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