Les servitudes en immobilier

Les avant-contrats et les actes de vente définitif mentionnent systématiquement les servitudes dans une transaction immobilière. Pourquoi est-ce important ? De quoi s’agit-il vraiment ? Cela peut-il dévaluer un bien ?

Qu’est ce qu’une servitude ?

Une servitude est un dispositif définit essentiellement dans le Code civil. Notamment aux articles 367 à 710 du Code civil.

Une servitude est une contrainte supportée par un bien immobilier et qui profite à un autre bien immobilier. La propriété qui supporte la servitude est appelée « fonds servant ». Celle qui bénéficie de la servitude s’appelle « fonds dominant ».

En droits, le terme « fonds » signifie « terrain sur lequel on bâtit » et représente plus généralement une propriété immobilière (voir la définition sur le site dictionnaire-juridique.com).

Point important. Une servitude est associée à un bien immobilier et non à une personne. De ce fait, elle se transmet de propriétaire en propriétaire.

Une servitude peut être visible ou invisible (souterraine notamment) et son entretien est généralement à la charge de celui qui en bénéficie (fonds dominant). Il peut néanmoins également être convenu que cet entretien incombe aux 2 parties.

Types de servitudes

Servitudes légales

Ce type de servitude est défini par la loi.

La loi prévoit par exemple la servitude de passage pour cause d’enclave d’un terrain ou bien réglemente les distances à observer pour les plantations.

Servitudes naturelles

Une propriété située en contrebas d’une autre subit l’écoulement naturel des eaux.

Servitudes conventionnelles

Comme son nom l’indique, il s’agit ici d’une convention instituée par deux propriétaires.

Servitudes d’utilité publique

Il peut s’agir, par exemple d’obliger les propriétés situées en bord de mer à permettre l’accès au littoral ou bien d’accorder aux commerçants l’utilisation d’une partie du trottoir situé devant leurs commerces.

Quelques exemples concrets

Voici quelques exemples concrets de servitude qu’il est possible de rencontrer.

Droit de passage

C’est sans doute la servitude la plus courante.Il s’agit d’autoriser des personnes, des véhicules, des animaux, un réseau d’électricité… de passer sur une zone donnée.

Servitude de tréfonds

Il s’agit également d’un droit de passage mais cette fois-ci pour les réseaux souterrains d’eau, d’électricité ou de gaz.

Servitude de vue

Il existe des distances minimales à respecter pour les ouvertures extérieures dans un bâtiment.

Ceci afin de conserver l’intimité de chacun. Pour y déroger, il est possible d’établir une servitude de vue.

Ainsi, une servitude peut être accordée par le fonds servant.

Ceci permet éventuellement de contourner l’obligation légale et de ne pas respecter les distances minimales exigées normalement.

Servitude de tour d’échelle

C’est une servitude occasionnelle consistant à autoriser un voisin à installer un échafaudage ou une échelle pour réaliser des travaux sur son bâtiment.

Vie et mort d’une servitude

Création d’une servitude

Il existe plusieurs façon de « créer » une servitude :

1. « Par titre ». C’est à dire qu’une convention est mise en place entre 2 propriétaires. Un acte notarié publié à la publicité foncière est alors nécessaire pour lui donner une véritable existence légale.
2. Deuxièmement. S’il peut être démontré l’existence d’une servitude de fait pendant 30 ans de manière continue, non équivoque, publique et à titre de propriétaire (c’est à dire que les tiers témoins ont considéré le bénéficiaire de celle-ci comme s’il en était propriétaire).
3. « Par destination du père de famille« . En cas de division d’une propriété lorsqu’il existe un ouvrage visible et permanent qui peut être considéré comme une servitude et que l’acte de division ne stipule aucune indication s’opposant à son maintien (Exemple : une allée bitumée).

Durée de vie d’une servitude

Normalement, une servitude est perpétuelle.

Elle peut néanmoins s’éteindre dans différents cas de figures.

• Elle se prescrit par le « non usage trentenaire ». C’est à dire qu’elle sera prescrite si elle n’est pas utilisée pendant 30 ans consécutifs (et que cela peut être prouvé).
• Une servitude peut être annulée par un acte notarié de la même manière qu’elle a pu être mise en oeuvre (c’est à dire avec l’accord des 2 parties).
• Lorsque son usage est rendu impossible (Exemples : le bâtiment qui la supportait est détruit, le terrain n’est plus enclavé, une source d’eau est tarie…)
• Lorsque le fonds servant et le fonds dominant sont réunis dans les mains d’un même et unique propriétaire

Pourquoi est-il important de vérifier les servitudes ?

Prenons l’exemple d’une servitude de tréfonds sur votre terrain qui impose le passage d’une canalisation d’eaux usées de votre voisin.

Une telle servitude de tréfonds vous oblige ainsi à éviter la zone pour construire.

Adieu la belle piscine que vous envisagiez éventuellement à cet emplacement… Qui plus est, dans le cas où votre voisin, bénéficiaire de cette servitude, aurait besoin de réaliser des travaux sur sa canalisation, vous devrez le laisser faire.

Vous ne pourrez l’empêcher de mettre en pièce votre beau gazon (même si les frais de remise en état resteraient à ses frais)…

Vous l’aurez compris, autant que faire se peut, il est donc préférable que votre bien ne soit pas grevé d’une servitude.

De plus, généralement, les servitudes déprécient la valeur du bien immobilier qui la supporte (le fonds servant).

En conséquence, il est donc capital que l’acquéreur soit correctement informé des servitudes dont le bien qu’il envisage d’acquérir est potentiellement grevé.

Le vendeur doit impérativement porter à la connaissance de l’acheteur l’existence de telles servitudes. Celles-ci doivent également être mentionnées dans l’avant-contrat et l’acte de vente établit par le notaire.

Conclusion

Si vous avez été confronté ou être confronté à des problématiques de servitudes, laissez un commentaire ci-dessous afin de partager avec nous le cas rencontré ! C’est très souvent instructif.

Pour aller plus loin

• Etat daté et pré-état daté en immobilier (sur ce blog)
• Tout ce que vous devez savoir sur le cadastre (sur ce blog)
• Immobilier : passer sur la propriété d’un voisin ne crée pas automatiquement une servitude

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