Tout ce que vous devez savoir sur le cadastre

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Le cadastre est constitué de l’ensemble des documents qui recensent et évaluent les propriétés foncières de chaque commune. Il sert de base pour le calcul des impôts locaux.

La documentation cadastrale comprend notamment le plan cadastral et la matrice cadastrale.

Le service du cadastre appartient à la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP).

Le plan cadastral

Le plan cadastral est un document topographique.

Il représente le territoire de chaque commune découpé en sections cadastrales (parties du territoire).

L’emprise au sol des bâtiments y est représentée.

Le tracé des principales voies de communication et des cours d’eau, la position des agglomérations, des hameaux, des fermes isolées, ainsi que le nom des communes limitrophes y sont indiqués.

Les sections cadastrales sont découpées en feuilles parcellaires et en lieux-dits avec les numéros et les limites des parcelles.

Le nom des propriétaires ne figure pas sur le plan cadastral. Ce plan cadastral est accessible publiquement.

Plan Google Maps
Vue satellite du nord de Limoges
Source : Google Maps

Le plan cadastral d’une commune est découpé en sections puis en feuilles parcellaires. Au sein d’une feuille parcellaire se trouve différentes parcelles (exemple : section BV ci-dessous).

Feuille parcellaire du plan cadastral
Feuille parcellaire nommée « BV » à Limoges
Source : cadastre.gouv.fr

Une parcelle est définie comme une portion de terrain d’un seul tenant avec la même affectation et appartenant à un seul propriétaire. Une parcelle est identifiée par une section et un numéro (exemple parcelle 330 de la section BV ci-dessous).

Zoom sur parcelle du plan cadastral
Parcelle n°330 correspondant au 28 rue Charles Silvestre à Limoges
Source : cadastre.gouv.fr

En cas de division d’une parcelle, la feuille cadastrale du lot est remplacée par deux nouvelles feuilles cadastrales.

La matrice cadastrale

La matrice cadastrale est une documentation écrite et éditée chaque année.

Elle regroupe les relevés de propriété que l’on appelle également les extraits de matrice cadastrale.

Un tel extrait récapitule les parcelles et les immeubles bâtis appartenant à un même propriétaire dans une commune donnée.

Les extraits de matrice cadastrale ne sont pas publiques. Ils sont uniquement communiqués partiellement et sur demande par le centre des impôts fonciers ou par les services d’urbanisme. Seul le propriétaire concerné peut demander la totalité des informations le concernant au sein de la matrice cadastrale.

Vous pouvez interroger la matrice à partir du nom du propriétaire ou des références cadastrales d’une parcelle ou d’un bâtiment. C’est ce qu’on appelle demander un extrait de matrice cadastrale.

Voici ci-dessous un exemple de ce que vous renvoie généralement les services de l’urbanisme lorsque vous faites une demande pour une parcelle donnée dont vous n’êtes pas le propriétaire.

Extrait de matrice cadastrale
Extrait de matrice cadastrale

Quel est le rôle du cadastre ?

Le cadastre a pour objectif de permettre d’établir la valeur cadastrale. Ainsi, une valeur locative est attribuée à chaque parcelle. Cette valeur est à la base de tous les calculs d’impôts et taxes liés au foncier.

Maintenant que la taxe d’habitation est quasiment supprimée pour tous les foyers, il s’agit donc essentiellement de calculer la taxe foncière et des taxes commerciales.

Chaque propriétaire de parcelle cadastrale est identifié dans une matrice cadastrale. C’est donc le propriétaire de la parcelle qui est redevable de l’impôt.

Le cadastre ne constitue en aucun cas un acte de propriété ou un acte officiel déterminant les limites de propriété (voir plus bas le paragraphe au sujet de la valeur juridique du cadastre).

À SAVOIR

Le cadastre a été initié par Napoléon au début du XIXème siècle pour réduire les inégalités fiscales.

Comment interpréter le plan cadastral ?

De nombreuses informations graphiques sont disponibles sur un plan cadastral. On y retrouve notamment des :

  • limites (de commune, de département, de section cadastrale, de lieu-dit, de parcelle)
  • détails topographiques (terrain de sports, petit ruisseau, talus, puits…)
  • clôtures (mur, fossé, clôture, haie)
  • voies de communication (chemins, chemins de fers, gazoduc, téléphérique…)
  • constructions (tous types de bâtiments en dur ou léger, églises, mosquées, synagogues…)
  • éléments hydrographiques (ponts, étangs, piscines, cours d’eau….)

Le plan cadastral dispose d’une légende qui permet d’expliciter tous ces éléments retranscrit graphiquement. Elle est disponible sur le site du cadastre sur ce lien.

Voici ci-dessous un petit exemple de ce qu’on peut observer sur un extrait de plan cadastral.

Explication sur déchiffrage plan cadastral

Les plans cadastraux sont ils à jour ?

Différents évènements sont à l’origine de mise à jour du cadastre.

Tout d’abord, lors d’un achat-vente ou d’une succession, les notaires se chargent de transmettre les actes authentiques au service de la publicité foncière. Ce service transmet ensuite les informations aux services du cadastre. Ce processus prend généralement plusieurs mois (dont le nombre varie suivant les régions).

Ensuite, les dépôts de permis de construire ou de démolir sont également des sources d’informations relatives au modifications intervenant sur les parcelles.

Enfin, lors de litiges de voisinage ou bien lors de la vérification de limite de propriété, des opérations de bornage sont susceptibles d’être réalisées. Le géomètre-expert, seul habilité à procéder au bornage, transmet ces informations pour mise à jour du cadastre.

En conclusion et pour répondre à la question, il est donc tout à fait possible que les plans du cadastre ne soient pas toujours corrects ou à jour.

Où peut-on consulter les plans cadastraux ?

Il est possible de consulter gratuitement des extraits du plan cadastral en ligne sur le site cadastre.gouv.fr ou sur geoportail.

Vous pouvez aussi vous adresser à la mairie ou aux services d’urbanisme de la zone concernée par votre demande.

Quelle est la valeur juridique du cadastre ?

Le cadastre constitue un document administratif informatif utilisé pour établir principalement l’impôt foncier.

Le plan cadastral a une valeur fiscale. Il ne fixe pas les limites de propriété.

Pour délimiter les limites d’un terrain, vous devez faire établir un bornage par un géomètre expert.

En matière de limite de propriété, c’est le bornage qui fait foi et non le cadastre (voir arrêt de la Cour d’appel de Caen 1ère chambre civile, 21 novembre 2017, n° 15/03752).

Le cadastre n’a pas non plus valeur de preuve de droit de propriété. Il est tout au mieux une simple présomption de propriété.

Peut-on demander une mise à jour du cadastre ?

En cas d’erreur, il est possible de demander la modification d’une parcelle cadastrale. Pour cela, il faut adresser le formulaire 6463-N-SD au service de la publicité foncière dont dépend la parcelle concernée.

A l’exception des cas décrits ici, pour que la demande de modification puisse être étudiée par le service du cadastre, elle doit être accompagnée d’un document d’arpentage. C’est à dire d’un document mesurant la surface du terrain et établi par un géomètre-expert inscrit au tableau de l’ordre des géomètres. Les coûts afférent à l’intervention du géomètre sont à la charge du demandeur.

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Alex de Discutons-Immo.fr

Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.

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