Visite appartement : 20 questions à poser impérativement

Lorsqu’on achète un appartement, il y a de nombreuses questions à poser au vendeur ou à l’agent immobilier pendant une visite. Il est donc facile de passer à côté de quelques points importants lorsqu’on n’a pas l’habitude.

Je vais tenter de vous aider dans cet article en listant les principales questions à poser lors d’une visite d’un appartement. On y va ! Quelles questions poser lors d’une visite immobilière ?

Sommaire

• Quelle est la surface Carrez du bien ?
• Des travaux importants ont-ils été réalisés dans l’appartement ?
• Des travaux sont-ils à prévoir selon vous ?
• Avez-vous eu des dégâts quelconques dans les dernières années?
• Que pensez-vous de l’isolation de l’appartement ?
• Quelle est l’exposition des pièces ?
• Avez-vous des problèmes d’humidité ou de moisissures ?
• De quand datent les fenêtres ? Quel est le type de vitrage ?
• De quand date le chauffe-eau électrique ?
• Où se situent les murs porteurs ?
• Quel est le montant de la taxe foncière ?
• Quel est le montant de la taxe d’habitation ?
• Quelle est la qualité de la connexion Internet ?
• Quel est le niveau de couverture du réseau mobile ?
• Quel est le montant des charges de copropriété ?
• Qu’incluent les charges de copropriété ?
• Des travaux sont-ils prévus dans la copropriété ?
• Les voisins sont-ils parfois bruyants ?
• Y-a-t-il des procédures en cours dans la copropriété ?
• Où se situent les transports en commun ?

Questions relatives à l’appartement

Quelle est la surface Carrez du bien ?

La Loi Carrez encadre le calcul de superficie des logements en copropriété avant une vente. 

La surface Carrez correspond à la superficie des locaux d’habitation couverts et fermés en dur, d’au moins 1,80m de hauteur de plafond. C’est vraiment la superficie habitable qui est prise en compte. Les murs, les cloisons, les marches, les escalier, les gaines…ne doivent pas être pris en compte.

Disposer de cette information précise peut vous permettre de vérifier que le prix demandé pour le logement est bien en cohérence avec le prix du m2 dans le secteur.

Des travaux importants ont-ils été réalisés dans l’appartement ?

Le propriétaire actuel a-t-il réalisé des travaux importants (démolition d’un mur porteur, occupation d’un morceau de partie commune, changement de destination ou d’usage…)?

Si oui, il conviendra de vérifier que tout a été fait dans les règles de l’art et que toutes les autorisations ont bien été obtenues. En effet, en fonction des travaux réalisés, l’accord de la copropriété, des services de l’urbanisme ou de la commune peuvent être nécessaires.

Il faudra également s’assurer que ces changements figurent bien dans les plans, les millièmes de copropriété et dans la taxe foncière payée aux impôts locaux.

Si vous donnez suite pour l’acquisition du bien, demandez éventuellement les factures au propriétaire.

Des travaux sont-ils à prévoir selon vous ?

Vous obtiendrez possiblement des informations importantes pour savoir ce qui doit être amélioré selon le vendeur. Vous pouvez ainsi en tenir compte dans votre budget mais aussi dans le but de potentiellement négocier le prix de l’appartement.

Avez-vous eu des dégâts quelconques dans les dernières années?

Cette question peut être utile pour déterminer certains points de fragilité. Cela peut également vous permettre d’anticiper certaines vérifications à approfondir s’il subsiste des doutes.

Que pensez-vous de l’isolation de l’appartement ?

La plupart des vendeurs sont honnêtes et ils vous répondront avec franchise. Ceci vous permettra d’évaluer si l’isolation est bonne ou médiocre. Si l’isolation n’est pas très performante, la facture énergétique pour chauffer le logement s’en ressentira. N’hésitez pas à demander combien paye en moyenne le propriétaire en électricité (et/ou en gaz) pour se chauffer ?

Quelle est l’exposition des pièces ?

Si vous souhaitez un appartement lumineux, mieux vaut une éviter une orientation des pièces de vie (salon, séjour, cuisine…) au Nord.

Si le propriétaire ou l’agent immobilier n’est pas en mesure de vous répondre, dégainez votre téléphone portable. La plupart des smartphones intègrent désormais une application boussole qui pourra vous aider à déterminer l’orientation des différentes pièces.

Avez-vous des problèmes d’humidité ou de moisissures ?

Les soucis d’humidité peuvent être un vrai fléau car il n’est pas toujours simple de s’en débarrasser.

Parfois, il s’agit d’un simple problème de ventilation. Dans d’autres cas, il peut s’agir de remontée d’humidité par les murs ou bien de ponts thermiques. Dans ce cas, il est nettement plus difficile de traiter. Soyez donc vigilant sur ce point.

De quand datent les fenêtres ? Quel est le type de vitrage ?

S’il s’agit de simple vitrage, il a fort à parier que le logement n’est pas très bien isolé. Les déperditions engendrées risquent de faire grimper la facture d’électricité ou de gaz relative au chauffage.

Sans doute un poste de dépense à prévoir pour remplacer les fenêtres par des plus récentes bien isolées thermiquement et phoniquement.

De quand date le chauffe-eau électrique ?

Si jamais le logement est équipé d’un chauffe-eau électrique, demandez son âge. Il faut savoir que, en moyenne, la durée de vie d’un ballon d’eau chaude sanitaire est de 7 ans. Autant anticiper le coût de son remplacement s’il commence à se rapprocher de cette durée de vie.

Où se situent les murs porteurs ?

Si vous prévoyez de faire des travaux pour décloisonner, cette info vous sera particulièrement utile. Abattre une partie d’un mur porteur est généralement possible mais engendre des coûts de travaux non négligeables.

Quel est le montant de la taxe foncière ?

Cela peut paraître évident mais mieux vaut demander le montant de la taxe foncière pour le bien convoité. Il y a parfois de grandes disparités d’un territoire à l’autre en France. Mieux vaut savoir à quoi s’attendre.

Quel est le montant de la taxe d’habitation ?

Etant donné que celle-ci devrait disparaître progressivement d’ici 2023, la question aura de moins en moins d’intérêt. Pour l’instant, si vous êtes toujours assujettis à la taxe d’habitation, n’oubliez pas de demander à l’actuel propriétaire son montant. En revanche, si lui n’y est déjà plus assujetti, peut-être ne sera-t-il pas en mesure de vous répondre.

Quelle est la qualité de la connexion Internet ?

Le logement dispose-t-il de l’ADSL ? de la fibre ? Cette question qui, de prime abord, peut paraître secondaire est pourtant de nos jours de plus en plus importante. Internet est désormais dans nos vies de tous les jours.

Une carte interactive réalisée par l’ARCEP (Autorité de Régulation des Communications Electroniques et des Postes) permet d’avoir une idée de la qualité de connexion sur monreseaumobile.fr. Néanmoins, mieux vaut demander au vendeur ce qu’il constate de son côté sur le terrain.

Quel est le niveau de couverture du réseau mobile ?

Au 21ème siècle, ne pas disposer d’une bonne couverture mobile peut être un véritable poison au quotidien. Ne pas recevoir ou passer d’appels depuis le logement n’est plus envisageable. Par conséquent, vérifiez si vous captez correctement avec votre opérateur. Ainsi, vous éviterez d’acheter un bien dans dans une zone blanche même si c’est de plus en plus rare.

D’ailleurs, à mon avis, il est fort à parier que les diagnostics de performance numérique seront obligatoires d’ici quelques années comme l’est aujourd’hui le diagnostic de performance énergétique.

Questions relatives à la copropriété

Quel est le montant des charges de copropriété ?

Le montant des charges peut varier fortement d’un appartement à un autre. Tout dépend les services offerts par la copropriété. Par exemple, la présence d’un gardien fait très souvent exploser les charges de copropriété. De la même manière, s’il y a de nombreux espaces verts à entretenir, la note risque d’être plus salée…

Qu’incluent les charges de copropriété ?

Afin de pouvoir bien évaluer votre budget mensuel en cas d’acquisition, vérifiez précisement ce qu’incluent les charges de copropriété. Est ce que celles-ci intègrent le chauffage ou bien l’eau ? Si ce n’est pas le cas, les coûts relatifs au chauffage ou bien à votre consommation d’eau seront à prendre en compte en plus des charges de copropriété.

Pour vous donner un ordre d’idée, en France, le montant annuel moyen des charges de copropriété est d’environ 33€ avec chauffage individuel. Il faut ajoutez 13,5€ si le chauffage est inclus dans les charges. Ainsi, pour un appartement de 68m2, un montant moyen de charges de copropriété serait d’environ 2262€/an.

En cas de charges très élevés, le prix du bien est généralement négociable à la baisse par rapport au prix du marché.

Des travaux sont-ils prévus dans la copropriété ?

Si des travaux sont prévus dans la copropriété, demandez si ces travaux ont déjà été votés ou non ? Si les travaux ont déjà été votés, ce sera au vendeur de les payer. Sinon, s’ils sont votés après la signature de l’acte définitif de vente, ce sera au nouveau propriétaire de les payer. Je vous invite à lire l’article disponible sur ce blog « Copropriété : qui paye les travaux votés avant la vente ? » qui traite du sujet.

Ne vous contenter pas des réponses du vendeur. Prenez le temps de contrôler les procès verbaux (PV) des dernières assemblées générales.

Normalement, les 3 derniers PV doivent vous être remis à la signature du compromis ou de la promesse de vente. Je vous conseille de les réclamer à l’issue de la première visite si vous êtes intéressé par le bien en vente. Vous pourrez ainsi vérifier si des travaux encore non votés y sont évoqués.

Il arrive en effet que les gros travaux à venir (ravalement, rénovation de toiture…) fassent l’objet de points d’information dans les années qui précèdent. Ainsi, si, par exemple, un ravalement prochain est mentionné dans les procès verbaux d’AG, mieux vaut le savoir pour négocier en conséquence le prix de vente de l’appartement.

Les voisins sont-ils parfois bruyants ?

Si le propriétaire (ou le locataire) est présent au moment de la visite, n’hésitez pas demander si l’appartement est calme ou bien si les voisins sont plutôt du genre bruyants. La réponse d’un locataire sera sans aucun doute plus transparente que celle du propriétaire.

Evidemment, si vous ne visitez qu’avec le propriétaire, rien ne garantie qu’il vous dira la vérité. Néanmoins, ça ne mange pas de pain de poser la question.

Vous pouvez aussi être plus subtil en demandant le type de voisinage (retraités, jeunes couples avec enfants, étudiants…). Même si cela reste très limité, cela vous donnera déjà une possible indication sur le mode de vie de vos proches voisins.

Y-a-t-il des procédures en cours dans la copropriété ?

Cette information apparaîtra normalement dans le pré état-daté ou l’état daté mais autant le savoir dès la première visite. Si jamais il y a des procédures en cours dans la copropriété, vérifiez s’il s’agit de procédures mineures sans importance ou si cela pourrait engendrer des frais de justice conséquents à l’avenir.

Où se situent les transports en commun ?

Si vous ne connaissez pas déjà parfaitement le quartier, n’hésitez pas à demander au vendeur ou à l’agent immobilier où se situent les transports en commun. Ceci vous permettra de vérifier si l’appartement est bien desservi.

Conclusion

Pour terminer, je ne peux que vous encourager à poser un maximum de questions durant vos visites. Les informations vous aideront à prendre la décision importante d’acheter ou non. Ces éléments peuvent également vous permettre de mieux estimer le budget travaux à prévoir pour corriger éventuellement quelques problèmes dont souffre l’appartement.

Enfin, je vous donne une ultime question à poser : pourquoi le logement est-il à vendre ? Les motivations du vendeur pourraient être extrêmement instructives pour vous. Ainsi, si la situation du vendeur impose une vente rapide (divorce, mutation, succession…), vous pourriez potentiellement en profiter pour négocier un peu le prix du logement !

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