Vente en copropriété : qui paye les travaux déjà votés ?

Lors d’une vente immobilière, il arrive qu’une assemblée générale de copropriété (AG) ait lieu avant la vente définitive. Si des travaux sont votés par la copropriété pendant cette AG, qui du vendeur ou de l’acquéreur devra les payer ?

De la même façon, si le jour de la vente, certains travaux votés n’ont pas encore été payés par l’ancien propriétaire, qui payera lors des appels de fonds par la copropriété ?

Heureusement, ces cas sont bien prévus par les notaires lors des ventes immobilières et de manière assez pragmatique. Voyons ça.

Copropriété : travaux votés en AG

Travaux votés en AG

Il serait assez inconfortable et injuste pour le futur propriétaire d’avoir à payer des travaux de copropriété pour lesquels il n’a même pas pu s’exprimer au cours de l’AG.

Par conséquent, le principe le plus souvent mis en oeuvre est le suivant. Si une AG doit se tenir pendant la période d’acquisition du bien, l’actuel propriétaire en informe l’acquéreur. Il lui transmet alors l’ensemble des éléments de la convocation. On entend par “période d’acquisition du bien”, la période entre la signature d’un compromis / promesse de vente et la signature de l’acte de vente définitif.

Durant cette phase, 2 possibilités se présentent. Ainsi, soit le vendeur assiste à l’AG et vote conformément aux instructions données par l’acquéreur, soit le vendeur donne procuration à l’acquéreur pour le représenter à l’AG

De ce fait, le futur propriétaire pouvant prendre part aux votes, il supportera lui-même le coût des travaux votés.

Si le propriétaire ne respecte pas les instructions données par l’acquéreur ou bien s’il ne l’informe pas de cette AG, il supportera alors pleinement la charge des travaux votés.

Exemple de clause de promesse de vente

Pour éviter toute ambiguïté, ceci est généralement écrit noir sur blanc dans l’avant-contrat (compromis ou promesse de vente). Voici ci-dessous un extrait d’une promesse de vente. Ainsi, le “Promettant” est donc le vendeur et le “Bénéficiaire” est l’acquéreur.

Pour ce qui concerne les travaux qui viendraient, le cas échéant, à être décidés à
compter de ce jour jusqu’au jour de la date de l’Acte de Vente, ils ne seront
supportés par le Bénéficiaire que si ce dernier a été mis en mesure d’assister à
l’assemblée ayant décidé lesdits travaux.

En conséquence, en cas de réunion d’une assemblée générale des copropriétaires
postérieurement aux présentes et jusqu’au jour de la date de l’Acte de Vente, le
Promettant devra en informer le Bénéficiaire par écrit (notamment par courriel) et
lui communiquer l’ordre du jour avant la date de cette assemblée.

Le Bénéficiaire pourra alors donner des instructions écrites au Promettant qui
devra, dans ce cas, assister à la réunion de l’assemblée des copropriétaires et
émettre un vote conforme aux instructions du Bénéficiaire. Le Promettant pourra
toutefois, s’il le préfère, donner pouvoir au Bénéficiaire à l’effet de le représenter
à cette assemblée.

En cas de non-respect de ses engagements par le Promettant, la charge des travaux votés à compter de ce jour jusqu’à la date de l’Acte de Vente serait alors supportée non par le Bénéficiaire mais par le Promettant. 

Appels de fonds toujours dus

Appels de fonds travaux copropriété

Il peut parfois exister également des travaux votés longtemps avant la vente et dont les appels de fonds n’ont pas encore été réalisés totalement auprès des propriétaires de la copropriété.

Que se passe-t-il si les travaux sont appelés après la vente du bien immobilier ? Juridiquement, à l’issue de la signature de l’acte définitif de vente, le syndic n’est censé connaître que le propriétaire effectif du bien. C’est à lui que le syndic se doit d’adresser les appels de charges et de fonds relatifs au lot considéré. Par conséquent, c’est bien au nouveau propriétaire de supporter officiellement les coûts d’éventuels travaux même s’ils ont été votés bien avant le processus d’acquisition du bien.

Ainsi, là encore, le notaire prévoit généralement ce cas de figure. Pour gérer ce type de situation, il est d’usage qu’une clause spécifique prévoit ce cas dans l’avant contrat. Le plus souvent, une estimation est faite des montants qui sont encore dus par l’actuel propriétaire. Le jour de la signature de l’acte de vente définitif, ce montant est alors versé (ou déduit) au nouveau propriétaire afin qu’il puisse faire face à ces appels de charge qui seront réalisés ultérieurement.

L’estimation de ce montant est possible grâce à l’état daté fournit par le syndic. [Je vous invite à lire l’article ““Etat daté” et “pré-état-daté en immobilier”]

Exemple de clause de promesse de vente

Voici ci-dessous un exemple de clause issue d’une promesse de vente et prévoyant ce type de cas.

Pour ce qui concerne les travaux incombant au Promettant, dont le règlement, total ou partiel, pourrait ne pas être intervenu au jour de l’Acte de Vente et dont le montant ou le solde serait alors en conséquence directement appelé par le syndic au Bénéficiaire devenu acquéreur, leur montant estimé par le syndic sera versé par le Promettant au Bénéficiaire le jour de la signature de la vente ou payé par compensation avec les sommes qui lui seront dues par le Bénéficiaire. 
Les Parties déclarent dès à présent faire directement entre elles leur affaire personnelle du règlement des sommes dues. 
 
Caractère définitif entre les Parties des versements effectués en application de ce qui précède :
Compte tenu des règlements qui seront opérés par les Parties le jour de la vente en application des conventions qui précèdent, le Promettant se désistera alors en faveur du Bénéficiaire du bénéfice de toutes les sommes qui pourraient lui être allouées ou remboursées à ce titre postérieurement à la vente relativement aux biens, et corrélativement le Bénéficiaire devenu acquéreur fera son profit ou sa perte de tout trop perçu ou moins perçu pour l’exercice en cours. 

Par suite, le Bénéficiaire devenu acquéreur renoncera en faveur du Promettant devenu vendeur à demander à ce dernier le remboursement de toutes sommes qu’il pourrait être amené à régler ultérieurement au titre de provisions ou de dépenses comprises ou non comprises dans le budget prévisionnel et couvrant l’exercice en cours. 
Travaux : qui paye ?

Comme indiqué dans la dernière partie de cet extrait, vendeur et acquéreur s’engagent à renoncer à se réclamer quoi que ce soit une fois la vente réalisée. Par exemple, si les travaux votés venaient à ne jamais être réalisés, le vendeur ne pourrait pas exiger du vendeur qu’il lui rembourse les sommes déjà versées (que ce soit via des appels de fonds précédent ou bien lors de la signature de l’acte de vente définitif).

A l’inverse, s’il s’avère que les travaux sont plus important qu’estimés au départ et que des frais supplémentaires sont à engager, ce sera bien le nouveau propriétaire qui devra y faire face. Il ne pourra pas se retourner ensuite vers le vendeur.

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Alex de Discutons-Immo.fr


Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.

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