Copropriété : qui doit payer les travaux votés avant la vente ?

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Pendant le processus de vente d’un bien immobilier, il arrive fréquemment qu’une assemblée générale de copropriété (AG) ait lieu avant la vente définitive. Si des travaux sont votés par la copropriété à l’occasion de cette assemblée, qui, du vendeur ou de l’acquéreur, devra les payer ?

De même, si, le jour de la vente, d’anciens travaux votés n’ont pas encore été payés en totalité par l’ancien propriétaire, qui payera les prochains appels de fonds relatifs à ces travaux ?

Heureusement, ces cas sont bien prévus par les notaires lors des ventes immobilières et de manière assez pragmatique. Voyons ça.

Copropriété : travaux votés en assemblée générale

Travaux votés en assemblée générale

Il serait assez inconfortable et injuste pour le futur propriétaire d’avoir à payer des travaux de copropriété pour lesquels il n’a même pas pu s’exprimer au cours de l’assemblée générale juste avant qu’il ne devienne propriétaire.

Par conséquent, le principe le plus souvent mis en oeuvre est le suivant.

Si une assemblée doit se tenir pendant la période d’acquisition du bien, l’actuel propriétaire en informe l’acquéreur.

Il lui transmet alors l’ensemble des éléments de la convocation.

On entend par “période d’acquisition du bien”, la période comprise entre la signature d’un compromis (ou la promesse de vente) et la signature de l’acte de vente définitif.

Durant cette phase, 2 possibilités se présentent. Ainsi, soit le vendeur assiste à l’assemblée et vote conformément aux instructions données par l’acquéreur, soit le vendeur donne procuration à l’acquéreur pour le représenter à l’assemblée générale.

De ce fait, le futur propriétaire pouvant prendre part aux votes, il est d’usage qu’il supportera lui-même le coût des travaux votés.

Si le propriétaire ne respecte pas les instructions données par l’acquéreur ou bien s’il ne l’informe pas de cette tenue d’assemblée générale, il supportera alors pleinement la charge des travaux votés.

Exemple

Pour éviter toute ambiguïté, l’accord décrit ci-dessus est généralement écrit noir sur blanc dans l’avant-contrat (compromis ou promesse de vente).

Voici ci-dessous un extrait d’une promesse de vente. Le “Promettant” est le vendeur et le “Bénéficiaire” l’acquéreur.

Pour ce qui concerne les travaux qui viendraient, le cas échéant, à être décidés à
compter de ce jour jusqu’au jour de la date de l’Acte de Vente, ils ne seront
supportés par le Bénéficiaire que si ce dernier a été mis en mesure d’assister à
l’assemblée ayant décidé lesdits travaux.

En conséquence, en cas de réunion d’une assemblée générale des copropriétaires
postérieurement aux présentes et jusqu’au jour de la date de l’Acte de Vente, le
Promettant devra en informer le Bénéficiaire par écrit (notamment par courriel) et
lui communiquer l’ordre du jour avant la date de cette assemblée.

Le Bénéficiaire pourra alors donner des instructions écrites au Promettant qui
devra, dans ce cas, assister à la réunion de l’assemblée des copropriétaires et
émettre un vote conforme aux instructions du Bénéficiaire. Le Promettant pourra
toutefois, s’il le préfère, donner pouvoir au Bénéficiaire à l’effet de le représenter
à cette assemblée.

En cas de non-respect de ses engagements par le Promettant, la charge des travaux votés à compter de ce jour jusqu’à la date de l’Acte de Vente serait alors supportée non par le Bénéficiaire mais par le Promettant. 
Appels de fonds travaux toujours dus en copropriété

Appels de fonds toujours dus

Il arrive parfois que tous les appels de fonds relatifs à des travaux votés longtemps avant la vente n’aient pas encore été appelés auprès des copropriétaires.

Mais alors, que se passe-t-il si ces travaux sont appelés après la vente du bien immobilier ?

Juridiquement, à l’issue de la signature de l’acte définitif de vente, le syndic n’est censé connaître que le propriétaire effectif du bien.

C’est donc au nouveau et actuel propriétaire que le syndic se doit d’adresser les appels de charges et de fonds relatifs au lot considéré.

Par conséquent, c’est bien au nouveau propriétaire de supporter officiellement les coûts d’éventuels travaux même s’ils ont été votés bien avant le processus d’acquisition du bien.

Ainsi, là encore, le notaire prévoit généralement ce cas de figure.

Pour gérer ce type de situation, il est d’usage qu’une clause spécifique de l’avant-contrat prévoit ce cas.

Le plus souvent, une estimation est faite des montants qui sont théoriquement encore dus par l’actuel propriétaire.

Le jour de la signature de l’acte de vente définitif, ce montant est alors déduit de ce que doit le nouveau propriétaire. Ainsi, il pourra faire face aux futures appels de fonds correspondants qui ne manqueront pas d’être appelées par le syndic.

L’estimation de ce montant est possible grâce à l’état daté fournit par le syndic. [NDLR : je vous invite à lire l’article de ce blog intitulé Etat daté” et “pré-état-daté en immobilier qui vous détaillera son utilité).

Exemple

Voici ci-dessous un exemple de clause issue d’une promesse de vente et prévoyant d’éventuels travaux déjà votés mais dont les appels de fonds n’ont pas encore eu lieu.

Pour ce qui concerne les travaux incombant au Promettant, dont le règlement, total ou partiel, pourrait ne pas être intervenu au jour de l’Acte de Vente et dont le montant ou le solde serait alors en conséquence directement appelé par le syndic au Bénéficiaire devenu acquéreur, leur montant estimé par le syndic sera versé par le Promettant au Bénéficiaire le jour de la signature de la vente ou payé par compensation avec les sommes qui lui seront dues par le Bénéficiaire. 

Les Parties déclarent dès à présent faire directement entre elles leur affaire personnelle du règlement des sommes dues. 
 
Caractère définitif entre les Parties des versements effectués en application de ce qui précède :
Compte tenu des règlements qui seront opérés par les Parties le jour de la vente en application des conventions qui précèdent, le Promettant se désistera alors en faveur du Bénéficiaire du bénéfice de toutes les sommes qui pourraient lui être allouées ou remboursées à ce titre postérieurement à la vente relativement aux biens, et corrélativement le Bénéficiaire devenu acquéreur fera son profit ou sa perte de tout trop perçu ou moins perçu pour l’exercice en cours. 

Par suite, le Bénéficiaire devenu acquéreur renoncera en faveur du Promettant devenu vendeur à demander à ce dernier le remboursement de toutes sommes qu’il pourrait être amené à régler ultérieurement au titre de provisions ou de dépenses comprises ou non comprises dans le budget prévisionnel et couvrant l’exercice en cours. 
Travaux en copropriété : qui paye ? vendeur ou acquéreur ?

Comme indiqué dans la dernière partie de cet extrait, vendeur et acquéreur s’engagent à renoncer à se réclamer quoi que ce soit une fois la vente réalisée. Par exemple, si les travaux votés venaient à ne jamais être réalisés, le vendeur ne pourrait pas exiger du vendeur qu’il lui rembourse les sommes déjà versées (que ce soit via des appels de fonds précédent ou bien lors de la signature de l’acte de vente définitif).

A l’inverse, s’il s’avère que les travaux sont plus important qu’estimés au départ et que des frais supplémentaires sont à engager, ce sera bien le nouveau propriétaire qui devra y faire face. Il ne pourra pas se retourner ensuite vers le vendeur.

Conclusion

Bien que des clauses de l’avant-contrat prévoient ces cas de figure, je vous conseille de vérifier si les travaux votés dans les 3 dernières assemblées générales ont été réalisées.

En effet, il arrive assez souvent que, des travaux, bien que votés, ne soient pas réalisés tout de suite. Ces travaux mettent parfois des mois voire des années à l’être. Dans un tel cas, il est fréquent que les appels de fonds correspondants n’aient pas encore été appelés par le syndic auprès des copropriétaires.

Dans un tel cas, ces frais doivent être normalement mentionnés par le syndic dans l’état daté. Pourtant, dans la pratique, il m’est déjà arrivé que le syndic omette de faire apparaître ces montants dus par le vendeur dans l’état daté. ! Par la suite, j’ai donc reçu ensuite un appel de fonds pour des travaux votés antérieurement à la vente !

Heureusement, dans mon cas, le vendeur, compréhensif, m’a remboursé le montant des travaux. Pas sûr que ce soit toujours aussi simple…


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Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.

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8 réponses

  1. Wahid dit :

    Bonjour Alex,

    Je suis sur le point d’acquérir un appartement. Lors de la visite, l’agent immobilier m’a fait part de travaux de copropriété d’un montant de 60000e à venir ( façade, etc). Le projet a déjà été voté et validé en AG. Est ce à moi de supporter le coût de ces travaux de copropriété ?
    Merci
    Cdlt

    • Alex dit :

      Bonjour,
      Si les travaux ont été votés avant votre signature de compromis ou de promesse, faites bien mentionner cela par votre notaire afin que les frais de travaux votés soient déduits du montant de la vente puisqu’il vous faudra les avancer ensuite.
      Si les travaux ont été votés alors que vous étiez déjà sous promesse et que le vendeur vous a donné tout pouvoir à l’AG, ce sera à vous de payer.

  2. DA SILVA dit :

    Bonjour, ma problématique est un peu plus complexe, les travaux de ravalement ont bien été votés et validés en 2018 mais non pas été effectués (problème avec l’entreprise). Ces travaux ont donc été remis à l’ordre du jour de 2020 (avec d’autres devis), date ou nous étions sous promesse. Du coup, à qui incombent le paiement des travaux ? Merci pour votre réponse.

    • Alex dit :

      Bonjour, aviez vous quelque chose de stipuler dans la promesse ? Il arrive que les notaires intègrent une clause qui précise que tous les travaux votés entre la promesse et la vente définitive seront à la charge du nouvel acquéreur si les propriétaires envoient la convocation à l’acheteur avec le pouvoir de représentation.

      Dans votre cas, qui à assister et voter à l’AG ?

  3. Lly dit :

    Bonjour,
    L’AG a lieu entre la promesse et l’acte authentique. Dans la promesse le notaire a dit que la propriétaire nous enverra procuration avec AR que nous devons retourner validée.
    Si nous refusons cette procuration est ce à nous de supporter les travaux qui vont être votés ? (n’oublions pas que la clause dans la promesse qui dit que nous serons « redevables dans la mesure où nous aurons reçu procuration » )
    Merci pour votre réponse

    • Alex dit :

      Bonjour,

      A partir du moment où le vendeur vous laisse la possibilité de participer et voter à cette AG, vous serez redevable des travaux susceptibles d’y être votés. Et cela, que vous y participiez ou non. Ce qui compte est le fait que le vendeur est fait en sorte que vous puissiez y participer et voter grâce à la procuration.

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