Achat en copropriété : que signifie vraiment “Aucune procédure en cours” ?

Vous avez certainement lu la mention “aucune procédure en cours” ou “pas de procédure en cours” à maintes reprises dans les annonces immobilières. Mais que signifie vraiment cette formulation ? Quelles sont les éventuelles procédures en cours dont on vous informe vraiment dans la copropriété ?

Achat en copropriété

Achat en copropriété

Lorsque vous achetez en copropriété, vous n’êtes pas autonome dans la gestion de la résidence dans laquelle se trouve votre logement. Des règles de fonctionnement sont définis pour gérer collectivement tous les espaces communs à la résidence (entretien des parties communes, boîtes aux lettres, espaces verts, toiture, façade…). Un budget est alloué pour faire face aux dépenses communes de la résidence. Ainsi, chaque copropriétaire contribue en payant une fraction (les charges) des dépenses de copropriété selon les règles définies dans le règlement de copropriété (les fameux tantièmes).

Il peut arriver que certains copropriétaires ne payent pas leur part de charges qui leur incombe pourtant. Dans de tels cas, si la situation n’est pas réglée après quelques mois, la copropriété est susceptible de lancer une procédure à l’encontre des mauvais payeurs. C’est le type de procédure le plus courant. Néanmoins, c’est loin d’être la seule.

Différents types de procédures en cours

Il peut exister différents types de procédures en cours au sein d’une copropriété :

  • procédure pour impayés vis à vis d’un des copropriétaires
  • procédure contre le promoteur immobilier à l’origine de la construction (malfaçons…)
  • procédure au titre de travaux réalisés sur la copropriété et posant problèmes
  • procédure contre un voisin pour nuisances ou pour dégradations
  • procédure de la copropriété contre la mairie
  • procédure du gardien de l’immeuble contre le syndicat des copropriétaires

La mention peut être trompeuse

Vous pensez que le fait que la mention “aucune procédure en cours” soit mentionnée signifie qu’aucune procédure de ce type n’est en cours au sein de la copropriété ? Et bien, vous vous trompez ! Je vous l’accorde, la mention “pas de procédure en cours” peut être trompeuse.

L’article 721-1 du Code de la construction et de l’habitation mentionne seulement l’obligation d’informer l’acquéreur des “procédures menées sur le fondement des articles 29-1A et 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée et de l’article L. 615-6 du présent code”. En clair, cela signifie qu’il n’y a, à ce stade, seulement obligation de mentionner les éventuelles procédures de mises sous administration judiciaire provisoire du syndicat de copropriété.

Au stade de l’annonce, la mention “pas de procédure en cours” ne signifie donc pas qu’aucune procédure, quelle qu’elle soit, n’est en cours. Les seules cas de procédures qui doivent être mentionnées au niveau de l’annonce immobilière sont les cas de “procédure d’alerte”, de “procédure de redressement judiciaire” et de “procédure pour copropriété en état de carence”.

Procédure d’alerte

La procédure d’alerte, a été introduit dans la loi du 10 juillet 1965. Elle permet d’agir dès que le taux d’impayés atteint :

  • 25% pour les copropriétés jusqu’à 200 lots
  • 15% dans les copropriétés de plus de 200 lots
Procédure pour copropriété en état de carence

Elle est déclenchée à la demande du syndic ou de 15% des copropriétaires. Son déclenchement peut induire la nomination d’un mandataire ad hoc par le juge du TGI. Ce mandataire est chargé de réaliser un diagnostic de la copropriété. Ainsi, des préconisations seront réalisées afin d’agir vis à vis des risques de dégradation identifiés. Par exemple :

  • lancement de procédures judiciaires contre les impayés,
  • travaux à réaliser

Procédure de redressement judiciaire

L’objectif de cette procédure est de rétablir, au plus vite, le fonctionnement normal de la copropriété. Elle est complémentaire de la procédure d’alerte décrite ci-dessous. En effet, le juge désigne, en plus du mandataire ad hoc, un administrateur provisoire. Il se substituera totalement au syndic et gèrera la copropriété à sa place. Son rôle sera de redresser la situation en identifiant les solutions à mettre en oeuvre.

Procédure pour copropriété en état de carence

Cette procédure est la plus sévère des 3 évoquées. L’état de carence caractérise les situations, dans lesquelles, les difficultés financières ou de gestion rencontrées par la copropriété sont telles qu’elle ne peut plus assurer correctement la sécurité des occupants ou la conservation de l’immeuble.

Il s’agit donc de situations de dangers. Cette procédure peut aboutir à de lourdes conséquences puisqu’elle peut aller jusqu’à l’expropriation des habitants sur décision du juge.

Obligation d’information

Bien qu’il n’y ait pas d’obligation de le préciser au niveau de l’annonce elle-même, l’agence immobilière (ou le vendeur) sont impérativement tenu d’informer le potentiel acquéreur des procédures en cours. Le futur acquéreur a le droit à une information complète sur les éventuelles procédures en cours et l’état de leur avancement. L’agent immobilier a une obligation de conseil à l’égard des acquéreurs.

Aucune procédure en cours

A défaut de communication sur les procédures en cours ou bien d’omission volontaire, le vendeur (ou l’agence qui le représente) risque d’engager sa responsabilité pour “réticence dolosive”. En effet, la législation considère que, si les informations ne sont pas divulguées, c’est de nature à tromper l’acquéreur.

Une fois informé, le futur acquéreur devra faire son affaire personnelle des conséquences des procédures en cours. Ainsi, il supportera les conséquences des procédures en cours. Et ce, que leurs issues soient négatives (frais via des appels de fonds, perte d’un procès…) ou positives (gain d’une procédure, remboursement de frais de procédure, dommages et intérêts…).

A minima, l’ensemble de ces informations devra avoir été communiqué lors de la signature du compromis de vente. L’acceptation de l’acquéreur ne pourra être que sans réserve. Il est donc important de bien vérifier les procédures en cours afin d’évaluer toutes les conséquences qui pourraient en découler une fois devenu propriétaire.

Exemple de clause

On retrouve fréquemment le type de formulation ci-dessous dans les actes de vente.

« Le VENDEUR déclare et L’ACQUEREUR reconnaît avoir été informé qu’il existe actuellement une procédure en cours : Procédure à l’encontre de l’ancien syndic.
L’ACQUEREUR s’oblige à faire son affaire personnelle de cette procédure à compter de ce jour, à l’effet de quoi le VENDEUR le subroge dans tous ses droits et obligations à cet égard.
En conséquence, le VENDEUR déclare se désister en faveur de L’ACQUEREUR du bénéfice de toutes sommes qui pourraient lui être ultérieurement allouées ou remboursées à ce titre, relativement aux BIENS présentement vendus.
En outre, l’ACQUEREUR sera subrogé dans tous les droits et obligations du VENDEUR dans les procédures courantes liées aux impayés portées à sa connaissance concernant la copropriété, sauf si ces procédures sont le résultat d’une faute du VENDEUR. En conséquence, le VENDEUR déclare se désister en faveur de l’ACQUEREUR du bénéfice de toutes sommes qui pourraient lui être ultérieurement allouées ou remboursées à ce titre, relativement aux BIENS dont il s’agit »

A noter

Au moment de la signature d’un compromis de vente (ou promesse de vente), le syndic de copropriété délivre un document appelé “pré état daté” qui mentionne l’état des procédures en cours. Pour la signature de l’acte de vente définitif, le syndic fournit également au notaire un document appelé cette fois-ci “état daté”.

Si une procédure pour impayés a été engagée à l’encontre du vendeur par le syndicat des copropriétaires, c’est le vendeur seul qui devra assumer les conséquences de cette procédure dont il est conserve la responsabilité. Si jamais, il n’a pas réglé ses dettes au moment de la signature de l’acte de vente définitif, toutes les sommes encore dues seront déduites du prix de vente lui revenant.

Conclusion

Au stade de l’annonce, le vendeur (ou l’agence) ne sont dans l’obligation de préciser que l’existence de procédures en cours relevant des articles 29-1 A et 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, la mention “Pas de procédure en cours” ou “Aucune procédure en cours” dans les annonces immobilières permet donc seulement de préciser qu’il n’y a pas de procédures “graves” en cours.

De ce fait, les simples procédures “simples” à l’encontre d’un ou plusieurs copropriétaires pour impayés ne sont pas mentionnées dans les annonces. Pour avoir des informations sur celles-ci, il vous faut poser la question et/ou attendre le pré état daté qui mentionnera l’état global des éventuels impayés de charges au sein de la copropriété.

Pour approfondir


Alex de Discutons-Immo.fr
Alex

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