Lorsque vous contractez un prêt immobilier, la banque prend ce qu’on appelle une garantie bancaire. Son objectif est de se protéger dans le cas où vous ne rembourseriez pas le prêt accordé.
Il existe plusieurs types de garanties : le cautionnement, l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers… De quoi se perdre avec ce jargon. Laquelle est vraiment la plus adaptée à votre situation ? C’est que nous allons tenter de découvrir dans le reste de cet article.
Très en vogue depuis quelques années, le cautionnement est très souvent utilisé comme garantie bancaire lors d’un crédit immobilier.
Le principe est très simple. Il fait appel au principe de la mutualisation des risques.
Ainsi, à la mise en place du crédit immobilier, les emprunteurs versent chacun une certaine somme à une société de cautionnement mutuel.
Le montant de cette somme est proportionnel au montant du crédit accordé. En contre-partie, l’organisme de cautionnement s’engage auprès de la banque à payer les mensualités du prêt si l’emprunteur n’honore pas ses dettes.
La somme d’argent versée par l’emprunteur à l’organisme de cautionnement est souvent divisée en deux parties :
Ce principe de cautionnement a l’avantage d’être relativement souple. Il est utilisable autant pour l’acquisition dans l’ancien que dans le neuf.
Son coût est généralement moins élevé qu’une hypothèque (voir comparatif en fin d’article).
Les organismes de cautionnement les plus répandus sont :
Le site de Crédit Logement vous permet de simuler le coût d’un cautionnement pour un crédit donné.
L’hypothèque constitue une autre garantie bancaire possible dans le cadre d’un crédit immobilier.
Ainsi, si l’emprunteur ne rembourse pas ses dettes, l’hypothèque donne droit au créancier de faire saisir le bien immobilier.
Ceci dans le but de le faire vendre aux enchères et de récupérer le montant des sommes restant dues.
L’hypothèque fait obligatoirement l’objet d’un acte authentique devant notaire.
Elle doit également faire l’objet d’une publication auprès du service de la publicité foncière du lieu où se situe le bien acquis.
La durée de l’hypothèque est fixée en fonction de la durée du crédit immobilier, mais elle ne peut pas dépasser 50 ans.
Un an après le terme du prêt, l’hypothèque est automatiquement levée.
L’hypothèque est fréquemment demandée lorsque le prêt est débloqué en plusieurs fois pour financer une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), la construction d’une maison individuelle ou des travaux.
Pour l’emprunteur, cet acte notarié engendre un certain nombre de dépenses, comme :
Plus le montant du prêt est élevé, plus le coût relatif de l’inscription de la garantie diminue. En effet, une partie des coûts est constituée par des frais fixes non proportionnels au montant du bien.
Si l’emprunteur souhaite revendre le bien avant la fin du crédit immobilier qui a permis son acquisition, l’emprunteur doit procéder à ce qu’on appelle « une mainlevée » (voir ci-dessous).
L’emprunteur peut aussi avoir à supporter des frais en cours de prêt, au cas où il souhaite effectuer un remboursement anticipé.
Une fois le crédit intégralement remboursé, l’hypothèque n’a plus de raison d’être. Il faut effectuer une formalité pour faire lever l’hypothèque de son bien. L’emprunteur doit payer pour cela des frais de mainlevée.
L’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement propose un simulateur de coût d’une hypothèque.
Une main levée est le terme employé pour nommer la formalité qui sert à libérer le bien de l’hypothèque.
En effet, dans le cadre d’une hypothèque, tant que le crédit n’est pas entièrement remboursé, le propriétaire du bien ne peut pas en disposer librement. Pour que cela soit le cas, il faut qu’une mainlevée soit réalisée.
Il est donc nécessaire de réaliser une mainlevée dans un des cas suivants :
Le notaire doit établir un certificat de levée d’hypothèque. Cette formalité obligatoire engendre des frais.
Comme indiqué précédemment, passé un an après le terme du prêt, la mainlevée est automatique et aucune démarche n’est nécessaire. On dit que l’inscription s’éteint d’elle-même.
Le site de la Chambre des notaires de Paris propose un simulateur pour évaluer les frais de mainlevée.
Bon à savoir
Le service de la publicité foncière (anciennement appelé bureau de conservation des hypothèques) est en charge d’enregistrer tous les actes cadastraux : achats, ventes, transmissions, donations, successions, hypothèques, privilège de prêteur de deniers…
Le principe du privilège de prêteur de deniers (PPD) est très proche de l’hypothèque.
Cette garantie bancaire permet au prêteur de saisir le bien et de le vendre si l’emprunteur ne rembourse pas ses mensualités de prêt.
La différence avec l’hypothèque est que le privilège de prêteur de deniers (PPD) ne peut porter que sur des biens déjà existants. Il n’est donc pas utilisable pour l’achat de neuf en VEFA ou d’une maison neuve.
Il ne peut pas non plus être utilisé pour un prêt relais ou pour financer des travaux.
Le privilège de prêteur de deniers (PPD) doit faire l’objet d’un acte notarié et doit être inscrit au service de la publicité foncière dans les 2 mois qui suivent la vente.
L’avantage du privilège de prêteur de deniers (PPD) vis à vis de l’hypothèque est qu’il est exonéré de taxe de publicité foncière. Cette garantie est donc légèrement moins coûteuse que l’hypothèque.
Il est important de noter que :
Pour terminer, il existe encore une autre possibilité de garantie bancaire pour le prêteur : le nantissement.
Il s’agit d’une garantie apportée par l’emprunteur en « gage » (la loi spécifie l’ensemble des caractéristiques du nantissement aux articles 2355 à 2365 du Code Civil).
Dans le cas d’un emprunt immobilier, le nantissement se fait le plus souvent sur des contrats d’assurance-vie ou des placements sûrs.
Ainsi, si l’emprunteur ne paie pas ses échéances de prêt, l’établissement bancaire a alors la possibilité de vendre ces valeurs pour se rembourser.
Cette garantie engendre peu de frais. Elle est généralement réservée aux clients des banques disposant déjà d’un portefeuille de valeurs suffisamment important pour garantir le montant du crédit.
Le montant à nantir est généralement supérieur à celui prêté par la banque.
Voici les coûts approximatifs de chacun des types de garantie pour un montant de prêt de 200 000€ :
Comme vous le voyez, les écarts peuvent être relativement importants. Il peut donc être intéressant de demander à sa banque la mise en oeuvre d’une garantie plutôt qu’une autre selon la situation.
Dans 60% des cas, les banques proposent généralement une garantie bancaire de type cautionnement.
Comme on l’a vu, il y a plusieurs catégories de garantie. Dans tous les cas, si l’emprunteur n’honore pas ses remboursements, le prêteur pourra activer la garantie afin de se rembourser.
En résumé :
Dans les 2 derniers cas, lors de la vente du bien, le montant de la dette restant dû à la banque sera déduite de la vente par le notaire.
Si la vente permet de récupérer une somme supérieure à la dette restant due, l’excédent sera rendu à l’emprunteur.
Si, à l’inverse, le fruit de la vente ne permet pas de couvrir l’intégralité de la somme restant due, alors la banque est en droit de poursuivre l’emprunteur pour tenter de récupérer la dette restante.
Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.
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