Droit de préemption du locataire : pas de commission d’agence à payer lors de l’achat de son logement
Dans le secteur immobilier, les locataires disposent généralement d’un droit de préemption lors de la vente de leur logement. Cela signifie qu’ils ont la priorité pour l’achat de leur habitation avant que celui-ci ne soit proposée à d’autres acquéreurs potentiels.
La Cour de cassation a récemment rendu un arrêt statuant que les locataires n’ont pas à payer de commission d’agence lorsqu’ils exercent leur droit de préemption. Et ce, même si l’agence immobilière a trouvé un autre acquéreur pour le bien.
Préambule : le droit de préemption du locataire
Le droit de préemption est un dispositif légal qui permet au locataire d’un logement de se porter acquéreur de ce bien avant tout autre acheteur potentiel, lorsqu’il est mis en vente par le propriétaire.
Ce droit s’applique principalement aux locations non meublées à usage d’habitation principale. En revanche, il ne s’applique pas aux locations meublées ni aux logements loués à titre de résidence secondaire.
Pour pouvoir exercer son droit de préemption, le locataire doit être informé par le propriétaire de son intention de vendre. Généralement, cette notification est réalisé via l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception.
Le locataire dispose alors d’un délai de deux mois pour accepter ou refuser l’offre de vente. S’il accepte, il doit notifier sa décision au propriétaire dans le délai imparti et conclure la vente dans les conditions et délais prévus par la loi.
Le contexte de l’affaire
Dans l’affaire qui nous intéresse ici, un locataire avait initialement refusé d’acheter son logement et avait quitté les lieux.
Par la suite, un agent immobilier avait trouvé un autre acquéreur pour un prix inférieur, et un compromis de vente avait été signé.
Le notaire avait alors informé l’ancien locataire des nouvelles conditions de vente et ce dernier avait décidé d’acheter le logement pour ce prix réduit. Pour autant, il refusait de payer la commission de l’agence immobilière.
Les arguments des parties
Le locataire soutenait que lorsqu’un acquéreur est désigné par la loi en vertu de son droit de préemption, un agent immobilier ne peut prétendre avoir joué un rôle méritant une rémunération.
En d’autres termes, le locataire estimait qu’il n’était pas redevable de la commission d’agence, car il avait exercé un droit légal sur une offre faite par le notaire et non par l’agence.
De son côté, l’agence immobilière arguait que la vente avait pu se conclure entre le propriétaire et l’ancien locataire grâce à l’intervention de l’agence qui avait trouvé un autre acquéreur acceptant le prix proposé.
Selon l’agence, cela avait ensuite permis au locataire d’exercer son droit de préemption et la vente était donc le résultat du travail de l’agence. L’agence estimait ainsi que l’ancien locataire devait accepter les mêmes conditions que l’acquéreur prévu, y compris le paiement de la commission.
La décision de la Cour de cassation
Les juges de la Cour de cassation ont rejeté les arguments de l’agence immobilière.
Dans un arrêt du 1er mars 2023 (Cass. Civ 3, 1.3.2023, B 21-22.073), la Cour a conclu que le locataire ne pouvait être contraint de payer une commission d’agence lorsqu’il exerçait son droit de préemption. Les juges ont souligné que le locataire avait exercé un droit légal sur une offre faite par le notaire et non par l’agence, et qu’il ne pouvait lui être imposé une commission.
Les conséquences pour les locataires
Cette décision de la Cour de cassation confirme que les locataires exerçant leur droit de préemption lors de la vente de leur logement ne sont pas redevables de frais d’agence, même si l’agence immobilière a trouvé un autre acquéreur pour le bien.
Cela renforce la position des locataires et leur permet d’éviter des frais supplémentaires lors de l’achat de leur logement.
L’arrêt de la Cour de cassation clarifie la situation pour les locataires souhaitant acheter leur logement en exerçant leur droit de préemption. Ils n’ont pas à payer de commission d’agence, même si l’agence a contribué à la recherche d’un autre acquéreur.
Cette décision est un élément important à prendre en compte pour les locataires et les professionnels de l’immobilier, car elle met en évidence les droits des locataires et les limites de l’intervention des agences immobilières dans ce type de transactions.
Pour en savoir plus
- Comment donner congé à son locataire ? (sur ce blog)
- Mon locataire ne paie pas son loyer : a-t-il le droit ? (sur ce blog)
- Droit de préemption par la mairie (sur ce blog)
Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.
