Comment donner congé à son locataire ?
Donner congé à un locataire peut s’avérer nécessaire dans certaines situations. Par exemple, si vous souhaitez reprendre possession de votre bien pour y habiter vous-même ou pour le louer à un autre locataire. Si vous êtes propriétaire bailleur et que vous souhaitez donner congé à votre locataire, il y a tout de même quelques éléments à prendre en compte attentivement.
Il faut notamment faire attention au type de bail car les règles diffèrent parfois entre le bail en location meublé et celui en location nue.
Il existe également des locataires protégés, à qui le propriétaire peut donner congé sous certaines conditions. Nous verrons ce cas particuliers plus bas dans l’article.
Les délais légaux
Vous devez respecter des délais légaux de préavis pour donner congé à votre locataire.
Un propriétaire peut donner congé au locataire pour différent motifs que nous verrons plus loin. Quelque soit la raison du congé, celui-ci peut être donné que pour la date d’échéance du bail.
Le délais de préavis en location nue est d’au moins 6 mois avant la date d’échéance du bail. Pour être plus précis, pour que le congé soit valable, il faut que le locataire l’ait reçu au moins 6 mois avant la date d’échéance du bail (ou du 1er renouvellement ou reconduction du bail, dans certains cas).
Si jamais la lettre de congé parvient au locataire en retard, le congé n’est pas valable.
La date de réception du congé dépend du mode par lequel celui-ci a été transmis au locataire. Il y a quelques subtilités que je détaillerai plus bas dans le paragraphe concernant les modes d’envois du congé.
Le propriétaire donne congé pour la date de renouvellement du bail mais, bien sûr, le locataire peut, s’il le souhaite partir avant cette date.
Les différents types de congés
Congé pour vendre
En location nue, le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire. Ainsi, le locataire peut se porter acquéreur du logement s’il le souhaite.
À l’inverse, en bail meublé, ce congé ne vaut pas offre de vente au locataire. Le locataire n’est pas prioritaire sur l’achat du logement.
Pour plus de détails sur les modalités de mise en oeuvre du droit de préemption, je vous invite à lire l’article « Congés pour vente, principe, démarches et nullité » sur le site de Capital.
Le propriétaire peut également tout à fait vendre son bien en cours de bail sans en informer le locataire et sans lui donner congé. Ce dernier n’aura alors aucun droit de préemption.
A NOTER
* en cas de vente d’un immeuble de rapport de moins de 5 logements dans sa totalité (c’est à dire sans vente à la découpe) dans lequel il y a plusieurs locataires, le droit de préemption ne s’applique pas. Source : site des notaires de Paris
Autre subtilité souvent méconnue : si le propriétaire a acheté le logement alors qu’il était déjà occupé par un locataire et que l’échéance du bail en cours intervient moins de 3 ans après l’achat. En effet, dans ce ca, le propriétaire ne peut donner congé au locataire pour qu’il libère les lieux que pour la date d’échéance du 1er renouvellement ou de la 1re reconduction du bail en cours.
Ainsi, si le propriétaire a acheté le logement le 1er mars 2022 et que la date d’échéance du bail est le 31 mai 2024, il peut donner congé au locataire pour qu’il libère les lieux au plus tard à la date d’échéance de la 1re reconduction qui a lieu le 31 mai 2027.
Congé pour reprise
Un congé pour reprise est un congé donné par un propriétaire à un locataire dans le but de reprendre possession du logement pour y habiter lui-même ou pour y loger un membre de sa famille.
Le logement doit devenir sa résidence principale ou celle d’un proche.
Sont considérées comme un parent proches, les personnes suivantes :
- époux ou épouse
- concubin(e) depuis au moins 1 an à la date du congé
- partenaire de Pacs enregistré à la date du congé
- ascendant ou celui de son époux/épouse, concubin(e) ou partenaire de Pacs
- descendant ou celui de son époux/épouse, concubin(e) ou partenaire de Pacs.
Congé pour motif légitime et sérieux
Le propriétaire peut décider de donner congé au locataire pour motif légitime et sérieux.
C’est notamment le cas lorsque le locataire ne remplit pas une de ses obligations. Par exemple :
- si le locataire cause des nuisances importantes de voisinage
- paiements répétés en retard des loyers.
- absence de souscription par le locataire d’une assurance habitation
- sous-location sans autorisation du logement
- transformation des lieux loués sans autorisation préalable du propriétaire / bailleur
Un autre motif légitime et sérieux peut être la réalisation de travaux importants dans le logement qui ne peuvent être effectués sans le départ du locataire. Pour ce cas précis, j’ai déjà rédigé un article « Résiliation du bail pour travaux » sur ce blog que je vous invite à consulter.
Modes d’envoi du congé
Il y a plusieurs moyens de donner congé à un locataire. Ces modes de transmission du congé sont détaillés ci-dessous. En fonction du canal retenu, la façon dont la date de début du préavis est prise en compte diffère.
Par courrier recommandé avec accusé de réception
Le délai de préavis court à partir du jour de la réception effective du courrier recommandé avec accusé de réception.
Si le courrier n’a pas été remis au locataire et qu’il a été renvoyé au propriétaire, le délai de préavis ne peut pas commencer à courir. Il en est de même si le locataire ne va pas chercher le courrier laissé à sa disposition au bureau de Poste.
Par conséquent, afin d’éviter ce type de difficultés, il est recommandé au propriétaire d’envoyer le courrier à l’avance pour se laisser le temps de recourir éventuellement à un commissaire de justice par la suite si besoin.
En effet, si le congé est donné de manière anticipée (c’est à dire avant le délai de 6 mois), il est tout de même valable.
Exemple
Si la date d’échéance du bail est le 3 septembre, mais que le locataire reçoit la lettre de congé le 1er février, le congé est valable, mais le délai de préavis ne commence à courir qu’à compter du 3 mars et le congé prendra effet le 3 septembre.
Par commissaire de justice
Le délai de préavis court à partir du jour où le commissaire de justice (nouveau nom des huissiers de justice) dépose ou remet la lettre de congé au locataire.
Remise en main propre
Le congé peut être donné en main propre en échange d’un récepissé ou d’un émargement du congé.
Dans ce cas, le délai de préavis court à partir du jour où le propriétaire remet en main propre la lettre de congé au locataire.
A NOTER
* Si un seul des époux est signataire du bail, mais que le propriétaire a été informé du mariage, alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 époux.
* Si un seul des partenaires de Pacs a signé le bail, mais que les 2 partenaires ont demandé conjointement que le nom de chacun figure au bail, alors le propriétaire doit adresser la lettre de congé aux 2 partenaires de Pacs.
* Il n’est pas possible de donner congé par un simple email. Un congé donné de cette façon n’est pas valide, même s’il est accepté par retour de mail par son destinataire.
* Il est possible de donner congé par une lettre recommandée électronique (LRE) à la condition que son destinataire déclare préalablement qu’il accepte ce mode d’envoi, lorsque ce destinataire est un particulier.
Les locataires protégés
Le locataire peut, selon son âge et ses revenus, être protégé lorsque le propriétaire veut lui donner congé.
Selon les cas, le propriétaire ne peut pas lui donner congé ou peut lui donner congé, sous certaines conditions.
Ce statut protecteur vise à prévenir les expulsions de locataires âgés en difficulté pour retrouver un nouveau logement.
Locataires de plus de 65 ans
Un locataire de plus de 65 ans et dont les revenus ne dépassent pas certains seuils fixés par la loi est considéré comme protégé.
Le plafond de ressources annuelles à ne pas dépasser dépend de la composition du foyer du locataire et de la région où est situé le logement loué.
| Composition du foyer | Paris et villes limitrophes | Villes d’Ile-de-France (hors Paris et ville limitrophes) | Autres régions |
| 1 personne seule | 24 316 € | 24 316 € | 21 139€ |
| – 2 personnes – 1 personne seule avec carte mobilité inclusion invalidité | 36 341 € | 36 341 € | 28 231€ |
| – 3 personnes-Jeune couple – 2 personnes dont au moins 1 avec la carte mobilité inclusion invalidité – 1 personne seule avec 1 personne à charge | 47 639 € | 43 684 € | 33 949 € |
| – 4 personnes – 3 personnes dont au moins 1 avec la carte mobilité inclusion invalidité -1 personne seule avec 2 personnes à charge | 56 878 € | 52 326 € | 40 985 € |
| – 5 personnes – 4 personnes dont au moins 1 avec la carte mobilité inclusion invalidité -1 personne seule avec 3 personnes à charge | 67 672€ | 61 944€ | 48 214 € |
| – 6 personnes – 5 personnes dont au moins 1 avec la carte mobilité inclusion invalidité – 1 personne avec 4 personnes à charge | 76 149 € | 69 707 € | 54 338 € |
| Par personne supplémentaire | + 8 486 € | + 7 767 € | + 6 061 € |
Villes limitrophes de Paris : Aubervilliers, Bagnolet, Boulogne-Billancourt, Charenton-le-Pont, Clichy, Fontenay-Sous-Bois, Gentilly, Issy-les-Moulineaux, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Le Kremlin-Bicêtre, Les Lilas, Le Pré-Saint-Gervais, Levallois-Perret, Malakoff, Montreuil, Montrouge, Neuilly-sur-Seine, Nogent-sur-Marne, Pantin, Puteaux, Saint-Cloud, Saint-Denis, Saint-Mandé, Saint-Maurice, Saint-Ouen, Suresnes, Vanves, Vincennes
Locataires protégés de moins de 65 ans
Si, à la date d’échéance du bail, le locataire a moins de 65 ans, il est tout de même protégé si :
- il héberge dans le logement et a fiscalement à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans
- et si le montant cumulé de ses revenus de toutes les personnes vivant dans le logement est inférieur à certains montants légaux (voir le tableau mentionné ci-dessus pour les locataires de plus de 65 ans).
Même si un locataire est protégé, un propriétaire pourra lui donner congé dans les cas ci-dessous :
- le propriétaire est lui-même agé de plus de 65 ans
- les ressources financières du propriétaire sont inférieures aux montants du tableau ci-dessus
- un logement similaire et adapté (loyer, besoins et zone géographique) peut être mis à disposition du locataire par le propriétaire
Un locataire protégé perdra son statut protecteur en cas de manquements graves tels que des impayés de loyers à répétition.
Conclusion
En conclusion, donner congé à un locataire nécessite de respecter certaines règles et certains délais légaux. Il est donc important de se renseigner sur les dispositions légales en vigueur et de suivre la procédure adéquate pour éviter tout problème.
Cet article n’a pas vocation à être totalement exhaustif et seuls les cas généraux ont été abordés.
Il existe des règles spécifiques pour certains baux conventionnés type ANAH, les baux de logements sociaux ou encore ceux régis par la loi de 1948.
Pour aller plus loin
- Résiliation du bail pour travaux (sur ce blog)
- Résiliation du bail de location juste après l’achat. Est-ce illégal ? (sur ce blog)
Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.
