Loyer impayé : faut-il avoir peur ?

En tant que propriétaire bailleur, il n’est pas à exclure de devoir faire face, un jour, à un impayé. Les risques d’être confronté à un loyer impayé sont-ils élevés ? La probabilité de rencontrer un tel impayé est-elle constante tout au long de l’occupation du logement par un locataire ? Comment limiter les risques ? Autant de questions auxquelles cet article va tenter de répondre.

Les véritables chiffres des impayés

Il n’est pas évident de trouver des données factuelles et précises à ce sujet. Néanmoins, d’après différentes sources trouvées sur Internet, sur la dernière décennie, le taux d’impayés en France est resté stable. Il s’établit vraisemblablement, dans le parc de logements privés entre 2% et 3%.

Sources :
– 2010 : Président de la FNAIM dans le journal Les Echos
– 2014 : Etude de l’EDHEC Business School (page 17 du PDF)
– 2016 : Directeur d’INSOR (cabinet de courtage d’assurances spécialisé dans les Garanties de Loyers Impayés)
– 2018 / 2019 : nombreux articles avancent le chiffre de 2% à 3% sans citer leurs sources

Dans le parc locatif social (HLM), le taux d’impayés est bien plus élevé (cf l’étude « Impayés et prévention des expulsions » de l’Union Sociale pour l’Habitat)

Comme on vient de le voir, le taux de loyers impayés reste relativement faible dans le parc locatif privé en France. Par conséquent, une sélection attentive de son locataire et le maintien d’une bonne relation devrait amener à fortement réduire le risque même s’il ne peut être annulé. Un évènement de la vie pouvant toujours impacter la vie du locataire…

Un risque de loyer impayé qui évolue au cours du temps

Les risques d’impayés sont relativement limités en début de bail. En effet, le locataire vient tout juste d’être sélectionné selon des critères exigeant (salaire d’au moins 3 fois le loyer notamment). Ainsi, les risques qu’ils ne puissent pas assumer ses loyers sont très faibles.

Plusieurs raisons peuvent ensuite conduire à un loyer impayé. Tout d’abord, les perspectives d’emploi et la situation familiale du locataire sont susceptibles d’évoluer. Un évènement inattendu peut engendrer des difficultés de paiement et donc un risque d’impayé. Enfin, après quelques temps passé dans le logement, le locataire connaît mieux celui-ci ainsi que son bailleur. Il est alors possible qu’il décèle des défauts important au logement (par exemple, de fortes nuisances sonore). Il se peut aussi que l’attitude du bailleur ne soit pas irréprochable vis à vis des termes du contrat de bail. Dans certaines situations, ces 2 éléments sont susceptibles d’entraîner des risques d’impayés.

Au delà de 7 à 8 ans de location, le risque d’impayé baisse sensiblement. En effet, passé ce délai, le loyer pratiqué se retrouve inférieur à celui que le locataire payerait s’il devait se reloger dans un logement comparable. De plus, si le locataire est encore présent, c’est sans doute que le logement lui plaît et que la relation avec son bailleur est bonne. Cela renforce la probabilité que le locataire paye son loyer de manière régulière.

NDLR : sur ce thème, je vous invite à lire l’article de ce blog « Un locataire a-t-il le droit d’arrêter de payer ses loyers ?« .

Comment se prémunir contre les impayés ?

Bien qu’on ait vu que le risque d’impayés reste faible, comment est-il possible de se prémunir contre les loyers impayés ?

Il existe plusieurs solutions pour se protéger.

Souscrire à une Garantie Loyers Impayés (GLI)

Le propriétaire bailleur peut souscrire à un contrat d’assurance qui lui permettra d’être indemnisé des éventuels impayés. L’assurance remboursera dans une certaine limite. Par exemple, au maximum 70 000€ pendant 30 mois. Ce type de contrat inclut souvent également une protection juridique, un remboursement éventuel des frais de remise en état en cas de dégradation du bien…

Le coût d’un tel contrat est généralement de l’ordre de 3,5% du montant du loyer et est déductible des revenus fonciers (dans le cas d’une déclaration au régime réel).

Souscrire à une Garantie Visale

Visale constitue un contrat de cautionnement contre les loyers impayés. Ce dispositif est relativement récent puisqu’il a été institué en Janvier 2016.

Cette garantie couvre jusqu’à 36 mois de loyers impayés sur toute la durée du bail. Elle impose des limites de loyer selon la situation des locataires. Ce contrat est intégralement gratuit pour le propriétaire et le locataire.

Pour plus de détails, rendez-vous sur le site de Visale.

Exiger un garant

Le propriétaire bailleur est en droit d’exiger un garant au locataire dans le contrat de bail. Le garant sert de caution et s’engage à s’acquitter des dettes du locataire si celui-ci venait à ne plus payer son loyer.

Il existe 2 types de caution :

• la caution simple : le bailleur peut se retourner vers le garant que si l’insolvabilité du locataire est démontrée
• la caution solidaire : le bailleur peut se retourner vers le garant dès le premier impayé

Conclusion

La peur du loyer impayé est tenace. C’est très souvent un des premiers arguments avancés lors d’une discussion sur l’investissement locatif.

On l’a vu, cela n’est pas tellement justifié. Le risque d’impayé demeure relativement faible même si non nul au cours de la vie d’un propriétaire bailleur.

Ce faible taux d’impayés constaté conjugué à

• un choix sélectif du locataire
• le maintien d’une bonne relation avec le locataire
• et à la mise en oeuvre des mécanismes de substitution au locataire en cas de défaut de paiement de celui-ci (garant, GLI, Visale…)

devrait fortement contribuer à réduire la crainte du propriétaire bailleur vis à vis du risque de loyer impayé.

Si vous avez vous-même été confronté à des impayés, partagez dans les commentaires votre expérience et précisez, selon vous, ce qui à amener à cette situation.

Pour approfondir

• Impayés, expulsion du locataire : Litige.fr simplifie toutes les démarches du propriétaire
• Un locataire a-t-il le droit d’arrêter de payer ses loyers ?
• Les charges locatives récupérables