L’état daté et pré-état daté : pourquoi faire ?

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier en copropriété, l’acquéreur doit être informé des charges qu’il devra bientôt assumer. Ces informations doivent lui être communiquées à différentes étapes de son acte d’achat. C’est tout l’objectif du pré-état daté lors de l’avant-contrat puis de l’état daté lors de l’acte de vente définitif.

Voyons plus en détails de quoi il s’agit exactement.

Sommaire

  • Etat daté
    • Qui paye ?
    • Quel est son prix ?
    • Quant doit-il être produit ?
    • L’état daté est-il obligatoire ?
    • Qui doit le produire ?
  • Pré-état daté

L’état daté

Etat daté

Une fois l’avant contrait signé (compromis de vente ou promesse de vente), le notaire fait généralement une demande d’état daté auprès du syndic de copropriété.

L’état daté est un document précisant au futur acquéreur les charges qu’il devra supporter une fois devenu propriétaire du bien.

Il doit comporter un certain nombre d’informations dont la liste est fixée par l’article 5 du décret du 17 mars 1967 modifié en 2013. Il doit notamment indiquer les sommes :

  • dues à la copropriété par le vendeur comme :
    • des charges impayées sur l’exercice en cours ou les précédents
    • des provisions ou des avances exigibles
  • éventuellement dues par la copropriété au vendeur
  • approximatives qui incomberont à l’acquéreur une fois devenu copropriétaire

Enfin, dans une annexe à la troisième partie de l’état daté, le syndic doit mentionner l’état des procédures en cours dans la copropriété. (Voir l’article Achat en copropriété : que signifie vraiment “Aucune procédure en cours” ? pour en savoir plus.)

Qui paye l’état daté ?

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise que sont imputables au seul copropriétaire concerné (c’est à dire le vendeur), “les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot“.

pré-état daté

En revanche, rien n’interdit au vendeur et à l’acquéreur de s’accorder, s’ils le souhaitent, afin que l’état daté soit à la charge de l’acheteur.

Le syndic peut tout à fait librement facturer l’établissement d’un état daté. Celui-ci doit simplement s’assurer que le montant de cette prestation a bien été validée en assemblée générale. Ceci dans l’objectif d’éviter tout contentieux potentiel ultérieur.

Que est le prix d’un état daté ?

Depuis le 1er juin 2020, le prix d’un état daté est plafonné à 380 euros TTC par un décret paru le 21 février 2020.

Auparavant, une étude réalisée par 60 millions de consommateurs en 2019, avait montré que le prix moyen constaté était d’environ 500€. Du fait du caractère un peu abusif des tarifs pratiqués, un plafonnement a été mis en place.

Quand l’état daté doit-il être produit ?

Ce document doit être présenté à l’acheteur avant la signature de l’acte de vente définitif chez le notaire.

L’état daté est il obligatoire ?

L’établissement d’un état daté est obligatoire lors de la vente d’un bien en copropriété. Cela est prévu par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Qui doit produire l’état daté ?

Seul le syndic peut produire ce document (contrairement au pré-état daté qui peut être produit par le vendeur lui-même)

Charges de copropriété état daté

Le pré état daté

Le pré-état daté n’a pas d’existence légale en soi. Il s’agit simplement d’un terme d’usage. Il désigne les informations correspondant à celles de l’état daté mais qui sont fournies au moment de la promesse de vente.

L’article L.721-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit (suite à la loi Alur) que plusieurs informations soient transmises au futur acquéreur au plus tard au moment de la promesse de vente. L’objectif est que l’acquéreur s’engage dans son achat en toute connaissance des charges de copropriété qu’il devra ultérieurement assumer.

Contrairement à l’état daté, le pré-état daté peut être “établi” par le vendeur si ce dernier a conservé tous les documents nécessaires. Il n’y a aucune obligation à ce que ce document soit établit par le syndic. Le notaire ne peut pas l’exiger.

Le pré-état daté doit notamment comporter les éléments ci-dessous :

  • Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente
  • Les sommes susceptibles d’être dues au syndicat des copropriétaires par l’acquéreur 
  • L’état global des impayés de charges au sein de la copropriété et de la dette vis-à-vis des fournisseurs
  • Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot.

Quel est le prix d’un pré-état daté ?

Du fait d’évolution récente de la législation, un syndic ne peut pas facturer la production d’un pré état-daté à moins que son contrat avec la copropriété soit antérieur au 2 juillet 2015.

Si le contrat du syndic a été renouvelé ou conclu au delà de cette date, le pré-état daté ne peut théoriquement pas être facturé par le syndic.

En effet, le décret n°2015-342 du 26 mars 2015 a fixé une liste limitative des prestations particulières (en dehors de la gestion courante) pouvant faire l’objet d’une rémunération spécifique. Or, le pré état-daté ne fait pas partie des prestations pouvant donner lieu à des honoraires supplémentaires.

Ainsi, depuis cette date, le Syndic ne peut plus légalement facturer la production de ce pré état-daté.

Néanmoins, dans la pratique, si un notaire / copropriétaire exige l’établissement d’un pré-état daté au syndic alors que les documents sont disponibles, les syndics facturent généralement des “frais documentaires”.

En l’absence de décret encadrant concrètement cette pratique, aucune sanction n’est intervenue contre les syndics continuant à facturer le « pré état-daté ».

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Alex de Discutons-Immo.fr

Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.

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