MeilleursAgents : que penser de leurs estimations de prix?
Le site de MeilleursAgents est un incontournable lorsqu’on s’intéresse de près ou de loin à l’immobilier en France.
MeilleursAgents propose plusieurs outils faciles d’utilisation pour estimer les prix immobiliers et notamment :
- Une carte assez précise des prix représentés par des couleurs plus ou moins chaudes selon les prix au m2
- Un outil d’estimation du prix pour un bien spécifique en entrant des détails sur celui-ci (superficie, étages, équipements…)
Dans quelle mesure les estimations proposées par MeilleursAgents sont-elles fiables ? Quelles sont les sources de leurs données ? A quelle fréquence les données sont-elles mises à jour ?
Autant de questions auxquelles cet article apporte des réponses.
Les sources de données de MeilleursAgents
Vous vous interrogez peut-être sur l’origine des données utilisées pour réaliser les estimations.
Selon ce qu’indique le site, les sources utilisées pour l’Ile de France et celles de province diffèrent quelque peu.
Données sources en région parisienne
En région parisienne, le volume de transactions étant conséquent, MeilleursAgents semble pouvoir se contenter de traiter les données à disposition.
Ainsi, les les transactions historiques enregistrées par la base BIEN des Notaires du Grand Paris couplées aux transactions remontées par leurs réseaux d’agences immobilières partenaires permet d’obtenir un panel suffisamment représentatif du marché.
Données sources en province
En province, il n’existe pas autant de sources de données qu’en Ile de France. Il n’existe pas d’équivalent de la base de données BIEN des notaires d’Ile de France.
Par conséquent, MeilleursAgents complètent les données fournies par ses réseaux d’agences immobilières partenaires par d’autres données dont l’origine n’est pas communiquée précisément.
On peut imaginer qu’il s’agit notamment des informations issues des bases de Demandes de Valeurs Foncières.
En plus, MeilleursAgents a une équipe scientifique disposant d’expertises dans les domaines de la « Data science » et du « Machine Learning« . Cette équipe retravaille les données collectées afin de les rendre les plus exploitables et pertinentes possibles par les outils d’estimation.
Fréquence de mise à jour des données MeilleursAgents
L’intervalle de mise à jour des données est assez fréquente puisqu’elle est mensuelle. Les marchés de l’immobilier pouvant évoluer rapidement en zones tendues, il est primordial de bénéficier de données les plus récentes possibles.
Les prix affichés sur MeilleursAgents
Il existe partout en France ce qu’on appelle des « anomalies de marché ». Il s’agit de bien vendus très en dessous ou très au dessus du prix marché moyen.
Ces anomalies peuvent avoir un impact non négligeable sur le calcul des prix moyens de l’immobilier. Cet impact est d’autant plus important que le volume de ventes du secteur observé est faible.
Ainsi, si un bien exceptionnel est vendu très au dessus du prix de marché dans une région donnée, il risque d’influencer « faussement » à la hausse l’estimation du marché local.
De ce fait, il peut être opportun de tenter d’exclure du calcul de l’estimation les biens dont les prix sont trop en décalage avec le véritable marché immobilier local.
C’est pourquoi, MeilleursAgents exclut les 10% de prix les plus extrêmes dans son calcul de prix moyen. Ainsi, les 5% de prix les plus bas et les 5% de prix les plus hauts du marché observé sont éliminés et le calcul moyen est fait avec les 90% des prix restant.
Ce mécanisme d’exclusion permet aussi de gommer les potentielles erreurs de saisies qui surviennent parfois.
Il est important de noter que les prix affichés sont nets vendeurs. Cela signifie que les éventuels frais d’agence sont à ajoutés en cas d’achat via un intermédiaire.
Un indice de confiance
Pour chacune de vos recherches, que ce soit sur la carte des prix comme sur l’outil d’estimation, un indice de confiance est affiché. Cet indice s’échelonne de 1 (faible niveau de confiance) à 5 (haut niveau de confiance).
Il permet de préciser le degré de fiabilité à accorder à l’estimation affichée.
Cet indice est calculé en fonction du nombre de données disponibles pour réaliser l’estimation.
Ainsi, plus il y a de données et plus celles-ci sont récentes, plus l’indice de confiance sera élevé.
A l’inverse, s’il y a peu de ventes dans le secteur recherché, les données seront rares et l’indice de confiance bas.
Pour autant, il est tout à fait possible d’obtenir une estimation de prix correcte même avec un indice de confiance de 1 (peu de données mais tout à fait précises et fiables). Néanmoins, avec un niveau d’indice bas, il sera prudent de croiser l’estimation donnée avec d’autres sources pour confirmer ou préciser le prix (comme réaliser une expertise avec une agence ou un notaire local).
Un indice de tension immobilière
Au delà du simple prix immobilier, il peut être intéressant de connaître la tension immobilière d’un secteur. C’est ce que propose MeilleursAgents à travers l’indice ITI (Indice de Tension Immobilière).
Cet indicateur mesure le ratio entre le nombre d’acheteurs et le nombre de biens à vendre. Il est exprimé en pourcentage.
Ainsi, un indice de 11% signifie que le nombre d’acheteur est supérieur de 11% au nombre de biens à vendre sur la zone sélectionnée.
Cette information permet de déduire si le marché est équilibré ou non.
En effet, un déséquilibre en faveur des acheteurs provoque généralement une hausse des prix compte tenu du faible volume de biens à vendre.
A l’inverse, s’il y a plus de biens à vendre que d’acheteurs, les prix ont généralement tendance à baisser.
Cet indice de tension immobilière permet donc de « prédire » l’évolution probable du marché immobilier.
Conclusion / Mon avis
MeilleursAgents prend le soin de préciser que les informations de prix communiquées ne sont données qu’à titre indicatif. Ils ne garantissent absolument pas leur exactitude. Il s’agit simplement d’un outil permettant de se donner une idée plus ou moins précise du prix de l’immobilier sur la zone recherchée.
Au delà de ces avertissements, je dois bien admettre que, dans de très nombreux cas, les prix me semblent assez précis.
Il est rare que l’estimation proposée soit vraiment très loin de la réalité du marché. D’autres sites comme Efficity propose également ce type d’estimation. Pour autant, d’expérience, les approximations (pour ne pas dire erreurs) me semblent beaucoup plus importantes que sur MeilleursAgents.
Selon moi, au moment de la rédaction de cet article, les outils d’estimation mis à disposition par MeilleursAgents me semblent plutôt fiables, précis et pertinents.
N’hésitez pas à indiquer dans les commentaires si vous partagez ou non ce sentiment et si vous constatez beaucoup de différences avec la réalité du marché.
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Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.
