Quelle est la superficie minimum pour une chambre ?

Il n’existe aucune restriction concernant la superficie minimum d’un bien immobilier en cas de vente. En revanche, il en est autrement pour la location d’un logement.

En effet, pour éviter la prolifération des marchands de sommeil, le législateur a défini des critères de décence d’un logement. La superficie de la pièce principale est l’un d’entre eux.

Pour pouvoir répondre à la question « Quelle est la superficie minimum pour une chambre ? », commençons par vérifier ce qu’impose la loi à un bailleur.

Qu’impose la législation ?

Le décret du 30 janvier 2002 définit qu’un logement loué doit comporter au moins une pièce principale et que celle-ci doit avoir :

• une surface habitable au moins égale à 9m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,2 mètres
• OU un volume habitable au moins égal à 20 m3

J’attire votre attention sur le fait que les 9m2 imposés concernent la surface d’une pièce principale et non celle du logement tout entier comme on le lit parfois.

A ce stade, nous pourrions donc penser que, si une des pièces principales du logement fait au moins 9m2 ou que le volume de la pièce est supérieur ou égal à 20m2, il n’y a pas de problème pour louer.

Attention à ne pas tirer de conclusion trop hâtive… En réalité, chaque département édite un règlement sanitaire départemental (RDS) qui peut contenir des critères plus restrictifs pour juger de la décence d’un logement. Or, ce règlement l’emporte face au décret de 2002.

D’ailleurs, la plupart des règlements sanitaires départementaux ne mentionnent même pas le volume habitable mais uniquement la superficie de 9m2 comme un minimum. Par conséquent, dans la pratique, il faut généralement considérer la surface habitable de 9m2 pour la pièce principale comme le critère à respecter.

Comment calculer la superficie de la pièce principale ?

Pour déterminer la superficie d’une pièce principale, il faut déduire de la surface de plancher construite de la pièce :

• les surfaces d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
• les surfaces occupées par
  • les murs, les cloisons, gaines
  • les marches et les escaliers
  • les embrasures de portes et de fenêtres
• les surfaces des :
  • combles non aménagés,
  • caves, sous-sols, remises, garages,
  • terrasses, loggias, balcons, vérandas
  • volumes comportant au moins 60 % de parois vitrées dans le cas des habitations collectives et au moins 80 % de parois vitrées dans le cas des habitations individuelles,

Quelles conséquence si aucune pièce d’au moins 9m2 ?

Si le logement ne respecte pas les conditions prévues par la loi ou le règlement sanitaire départemental en vigueur, il peut être déclaré inhabitable.

Ce logement ne pouvant alors pas être loué, le bail, s’il existe, est jugé nul et non avenu.

Dans un tel cas, les conséquences peuvent être particulièrement importantes puisque :

• le locataire n’est plus tenu de payer son loyer ni ses charges et peut quitter le logement sans préavis
• le propriétaire peut être condamné à rembourser les loyers jugés indûment perçus

Le mythe de la chambre de 9m2

On vient de le voir, à date (Juin 2021), la loi n’impose donc absolument rien en terme de superficie minimum d’une chambre.

Il existe bien d’autres obligations pour une pièce de vie comme la présence d’une fenêtre pouvant s’ouvrir sur l’extérieur. En revanche, rien sur la dimension d’une pièce pour pouvoir la qualifier de chambre.

Cette idée persistante qu’une chambre devrait faire au moins 9m2 pour être louée est donc fausse.

Il est probable qu’il s’agisse d’une erreur d’interprétation de la superficie minimum de 9m2 imposée pour au moins une des pièces principales du logement. Certains locataires souhaitant contester leur bail sont sans doute à l’origine de cette confusion et de la propagation de cette fausse information.

Par conséquent, si un logement loué fait au total plus de 9 m² et qu’il comporte une chambre de moins de 9 m², cela ne pose aucun problème réglementaire.

Studio – pièce de vie de 8,5m2 et salle d’eau de 3m2	logement indécent
Studio – pièce de vie de de 9m2 et salle d’eau de 3m2	logement décent
T3 – salon de 15m2 et 2 chambres de 8m2 chacune	logement décent
T3 – salon de 8m2 et 2 chambres de 12m2 chacune	logement décent

INFO
L’usage veut généralement qu’une petite pièce (qu’on peut arbitrairement évalué autour de 7m2) soit qualifiée dans le bail de bureau ou de dressing plutôt que de chambre.

Sources / Autres articles pouvant vous intéresser

• les règlements sanitaires départementaux sont disponibles sur les sites de chaque département
  • Exemple : RDS des Hauts-de-Seine – Article 40.3 (page 37)
• Quelle est la surface minimum d’un logement à louer ? (sur le site Service Public)
• Mon locataire ne paie pas son loyer : a-t-il le droit ? (sur ce blog)
• Une quittance de loyer est-elle obligatoire ? (sur ce blog)
• Quelle différence entre surface habitable et surface loi Carrez ? (sur ce blog)