Quelle différence entre surface habitable et surface loi Carrez ?

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Vous vous êtes sans doute déjà interrogé sur la différence entre la surface habitable et la surface “loi Carrez”, non ? Et bien moi oui…savez vous par exemple dans quels cas utilise-t-on l’une plutôt que l’autre ?

Un mode de calcul presque identique

La surface habitable et la surface “loi Carrez” ont un mode de calcul très semblable. Les deux prennent comme base de calcul la surface de plancher construite dont on déduit les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres, et des parties d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

La différence entre surface habitable et surface loi Carrez porte essentiellement sur les surfaces prises en compte ou non. Le tableau ci-dessous recense ces différences.

SurfaceSuperficie loi CarrezSuperficie habitable
TerrasseNonNon
BalconNonNon
CaveNonNon
GarageNonNon
ParkingNonNon
Sous-sol aménagé (local technique inclus)OuiNon
Combles aménagésOuiOui
Combles non aménagésOuiNon
GrenierOuiNon
Réserve / RemiseOuiNon
Véranda (chauffée ou non)OuiNon
Dressing / Grands placardsOuiNon

Il y a également d’autres éléments distinctifs entre la surface habitable et la surface “loi Carrez”. Notamment au niveau de leur utilisation.

La surface “loi Carrez” ?

On s’en serait douté, ce nom de surface loi Carrez vient d’une loi du même nom parue le 18 décembre 1996. Le but de cette loi est de protéger les acquéreurs de biens immobiliers en copropriété.

Cette surface n’a donc de sens “légal” que dans le cadre d’une copropriété. Cette loi a rendu obligatoire la fourniture par le vendeur de l’information de la superficie privative. Si cette information n’est pas communiquée lors de la conclusion de la vente, cette dernière peut alors être annulée par l’acquéreur.

La surface “loi Carrez” est mentionnée dans les documents de vente d’un bien en copropriété (compromis de vente, promesse de vente, acte définitif de vente). L’acquéreur connaît ainsi précisément la surface du logement acquis.

Une marge d’erreur de 5% est tolérée dans la mesure réalisée. Si un acquéreur découvre que la surface acquise est inférieure de plus de 5%, il sera en droit de demander une diminution du prix de vente durant 1 an après la vente.

La surface habitable

On l’a vu plus haut, la surface habitable ne prend en compte que les surfaces aménagées. Ainsi, s’il existe des combles non aménagés dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,8m, cet espace ne sera pas comptabilisé alors qu’il le sera dans la surface “Loi Carrez”.

La surface habitable doit être mentionnée dans les baux de location (et non pas la superficie Carrez). Depuis la loi ALUR de 2014, si un locataire constate une surface habitable inférieure de plus de 5%, il est en droit de réclamer au bailleur une révision du montant du loyer en conséquence.

Pour plus de détails sur comment calculer une surface habitable, je ne peux que vous conseiller cet article du site du cabinet Périé Architecte qui décrit cela très bien.

Conclusion

On l’a vu la différence entre surface habitable et surface “loi Carrez” est basée sur les surfaces prises en compte dans le calcul.

La surface loi Carrez ne s’applique qu’au copropriété et doit figurer dans les documents concernant la vente du logement.

La surface habitable est utilisée quant à elle dans les baux de location.

On l’a vu ces informations de surface sont importantes d’un point de vue légale. Leur mesure peut être faite sans passer par un professionnel. Mais, dans ce cas, prenez bien soin de le faire précisément compte tenu des potentielles conséquences en cas d’erreur !


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Alex de Discutons-Immo.fr

Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.

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2 réponses

  1. 20 avril 2021

    […] Pour plus de détails sur ce qui est pris en compte dans le calcul, je vous invite à voir le tableau récapitulatif disponible dans l’article de ce blog intitulé “Quelle différence entre surface habitable et surface loi Carrez“. […]

  2. 17 juin 2021

    […] Quelle différence entre surface habitable et surface loi Carrez ? […]

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