Quelle différence entre surface habitable et surface loi Carrez ?
Vous vous êtes sans doute déjà interrogé sur la différence entre la surface habitable et la surface « loi Carrez », non ? Et bien moi oui…savez vous par exemple dans quels cas utilise-t-on l’une plutôt que l’autre ?
Un mode de calcul presque identique
La surface habitable et la surface « loi Carrez » ont un mode de calcul très semblable.
Les deux prennent comme base de calcul la surface de plancher construite dont on déduit les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres, et des parties d’une hauteur inférieure à 1,80 m.
La différence entre surface habitable et surface loi Carrez porte essentiellement sur les surfaces prises en compte ou non. Le tableau ci-dessous recense ces différences.
| Surface | Superficie loi Carrez | Superficie habitable |
|---|---|---|
| Terrasse | Non | Non |
| Balcon | Non | Non |
| Cave | Non | Non |
| Garage | Non | Non |
| Parking | Non | Non |
| Sous-sol aménagé (local technique inclus) | Oui | Non |
| Combles aménagés | Oui | Oui |
| Combles non aménagés | Oui | Non |
| Grenier | Oui | Non |
| Réserve / Remise | Oui | Non |
| Véranda (chauffée ou non) | Oui | Non |
| Dressing / Grands placards | Oui | Non |
Il y a également d’autres éléments distinctifs entre la surface habitable et la surface « loi Carrez ». Notamment au niveau de leur utilisation.
La surface « loi Carrez » ?
On s’en serait douté, ce nom de surface loi Carrez vient d’une loi du même nom parue le 18 décembre 1996 (lien vers les articles de cette loi). Le but de cette loi est de protéger les acquéreurs de biens immobiliers en copropriété.
Cette surface n’a donc de sens « légal » que dans le cadre d’une copropriété. Cette loi a rendu obligatoire la fourniture par le vendeur de l’information de la superficie privative. Si cette information n’est pas communiquée lors de la conclusion de la vente, cette dernière peut alors être annulée par l’acquéreur.
La surface « loi Carrez » est mentionnée dans les documents de vente d’un bien en copropriété (compromis de vente, promesse de vente, acte définitif de vente). L’acquéreur connaît ainsi précisément la surface du logement acquis.
Une marge d’erreur de 5% est tolérée dans la mesure réalisée. Si un acquéreur découvre que la surface acquise est inférieure de plus de 5%, il sera en droit de demander une diminution du prix de vente durant 1 an après la vente (voir l’article Erreurs de Superficie : quelles conséquences sur le prix ?).
La surface habitable
On l’a vu plus haut, la surface habitable ne prend en compte que les surfaces aménagées. Ainsi, s’il existe des combles non aménagés dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,8m, cet espace ne sera pas comptabilisé alors qu’il le sera dans la surface « Loi Carrez ».
La surface habitable doit être mentionnée dans les baux de location (et non pas la superficie Carrez). Depuis la loi ALUR de 2014, si un locataire constate une surface habitable inférieure de plus de 5%, il est en droit de réclamer au bailleur une révision du montant du loyer en conséquence.
Pour plus de détails sur comment calculer une surface habitable, je ne peux que vous conseiller cet article du site du cabinet Périé Architecte qui décrit cela très bien.
Conclusion
On l’a vu la différence entre surface habitable et surface « loi Carrez » est basée sur les surfaces prises en compte dans le calcul.
La surface loi Carrez ne s’applique qu’au copropriété et doit figurer dans les documents concernant la vente du logement.
La surface habitable est utilisée quant à elle dans les baux de location.
On l’a vu ces informations de surface sont importantes d’un point de vue légale. Leur mesure peut être faite sans passer par un professionnel.
Mais, dans ce cas, prenez bien soin de le faire précisément compte tenu des potentielles conséquences en cas d’erreur !
Pour approfondir
- Erreurs de Superficie : quelles conséquences sur le prix ? (sur ce blog)
- Peut-on mesurer soi-même la surface loi Carrez de son logement ? (sur ce blog)
- Un notaire peut-il être jugé responsable d’une erreur de superficie ? (sur ce blog)
Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.
Bonjour Alex,
Dans le calcul des tantièmes pour la répartition des charges, pouvez-vous me dire pour la différence entre les surfaces au sol et les surfaces habitables mesurées, par qui est prises cet écart, en tantièmes à la charge du propriétaire et donc une part des charges générales ou bien l’ensemble des charges sont réparties par tantièmes sur les locataires.
Dans mon cas, surface au sol totale 268,71 M2 et surface Loi Carrez totale 253,02 M2.
il y a un local technique chaudière et autres divers.
D’avance, je vous remercie pour votre retour.
Bien cordialement,
Georges
Bonjour Georges,
Merci pour votre message.
Je ne pourrai pas être affirmatif dans ma réponse. Mais, de ma compréhension, la superficie prise en compte pour le calcul des tantièmes est la surface Carrez. Plusieurs éléments entrent en compte dans le calcul des tantièmes et pas uniquement la superficie (quelle qu’elle soit).
J’imagine qu’il existe des cas qui sortent parfois de l’ordinaire et qui doivent alors être décrit dans le règlement de copropriété.
Voici un lien qui évoque la manière dont les tantièmes sont calculés (par un notaire ou un géomètre) :
https://www.toutsavoirsurlepatrimoine.fr/immobilier/comment-se-calculent-les-tantiemes-dune-copropriete/
N’auriez vous pas fait une erreur dans le choix des images? Les deux sont identiques. Je pense qu’elles correspondent toutes deux à SURFACE HABITABLE
Bonjour Guillaume. Vous avez raison. Une erreur s’était glissée dans l’image de la loi Carrez. Je viens de corriger. Merci pour votre vigilance.