Le séquestre immobilier de A à Z !

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Vous êtes sur le point de signer un compromis de vente et vous vous posez sûrement la question du séquestre dans le cadre de l’achat d’une maison ou d’un appartement.

En immobilier, un séquestre constitue un dépôt de garantie généralement versé par l’acquéreur lors de la signature d’un compromis ou d’une promesse de vente. Cette somme reste bloquée jusqu’à la vente définitive.

Voyons maintenant un peu plus dans le détails comment cela se passe et si le versement d’un séquestre est notamment une obligation.

A quoi sert un séquestre ?

Le rôle du séquestre est généralement de :

  • rassurer le vendeur à travers un début d’exécution du contrat via ce versement
  • vérifier que l’acquéreur est bien solvable. Il est d’usage de supposer qu’un acquéreur qui ne serait pas en mesure de mobiliser 5 à 10% du prix, ne disposera, a priori, pas d’un apport personnel suffisant pour obtenir un financement bancaire. Ceci est partiellement vrai puisqu’il est tout à fait possible de se faire financer la totalité par un établissement bancaire et donc sans mettre aucun apport (financement à 110%). C’est d’ailleurs assez souvent le cas pour les investisseurs avertis qui font de l’investissement locatif.
  • provisionner une clause pénale pour le cas où l’acquéreur ne respecterait pas ses engagements. Ainsi, une clause de récupération du montant du séquestre par le vendeur est inscrite dans le cas où l’acquéreur ne voudrait finalement pas signer l’acte de vente définitif alors que toutes les conditions suspensives ont été levées.

Le montant du séquestre est bloqué jusqu’à la signature de l’acte authentique et constitue une avance sur le prix de vente final.

Un séquestre est-il obligatoire ?

Le versement d’un séquestre ne constitue qu’un usage et non une obligation légale.

Il s’agit simplement d’un accord entre les parties. Il est tout à fait possible de négocier de ne pas en verser ou bien d’en négocier son montant.

Séquestre et cas particulier d’une vente longue

Il existe un cas particulier pouvant rendre le versement d’un séquestre obligatoire. C’est notamment le cas si la validité d’une promesse de vente excède 18 mois.

Dans un tel cas, une indemnité d’immobilisation d’un montant minimal de 5 % du prix de vente doit être prévue sous peine de nullité de la promesse. Cette somme est à déposer entre les mains du notaire.

Quand un séquestre doit-il être versé ?

Le séquestre doit être versé au moment de la signature du compromis de vente ou de la promesse de vente. C’est à dire, avant que vous n’ayez pu obtenir un financement bancaire. Il est donc primordial de disposer de cette somme personnellement pour pouvoir signer le compromis si celui-ci inclue le versement d’un séquestre.

Il arrive parfois que le séquestre puisse être payé intégralement ou partiellement dans les jours qui suivent la signature du compromis.

Le séquestre constitue-t-il obligatoirement un apport ?

Habituellement, lors de la signature de l’acte définitif de vente, le montant du séquestre est déduit du prix de la vente. Le complément du prix de la vente doit alors être apporté par l’acheteur pour réaliser la vente.

Néanmoins, si un séquestre est versé mais que vous ne souhaitez pas qu’il constitue un apport dans le financement du bien acquis, alors il faut s’assurer dans le compromis de vente qu’il est bien fait mention de l’absence d’apport personnel.

Ainsi, lors de la vente, le notaire appellera l’ensemble du financement auprès de l’établissement bancaire prêteur et l’agence (ou le notaire) vous restituera le montant du dépôt de garantie une fois la vente réalisée.

Pour plus de détails sur ce cas très spécifique, je vous invite à lire l’article que j’ai rédigé sur ce blog : Séquestre sans apport : c’est possible !

Quel est le montant d’un séquestre ?

Il est d’usage que le montant du séquestre soit compris entre 5% et 10% du prix de vente.

Etant donné que son montant n’est pas réglementé, acheteur et vendeur sont libres de négocier le montant qu’ils souhaitent. De la même manière qu’ils peuvent décider, d’un commun accord, de l’absence de dépôt de garantie.

Si un séquestre est convenu entre les parties, il doit impérativement être mentionné au compromis de vente (ou à la promesse de vente).

Exception d’encadrement du montant

Dans le cadre d’une VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), le montant du séquestre est encadré. Son montant est limité à 5 % du prix prévisionnel de vente si le délai de réalisation de la vente est inférieur à un an et à 2% si le délai de réalisation est compris entre un an et deux ans. Il est versé sur un compte séquestre (au nom de l’acquéreur chez un notaire ou dans une banque). Ces fonds restent bloqués jusqu’à la signature du contrat de vente notarié.

Qui empoche l’argent du séquestre ?

Si la signature du compromis de vente se fait via une agence immobilière, cette somme lui est versée. L’agence placera celle-ci sur un compte séquestre.

Si la signature du compromis est réalisé chez un notaire, celui-ci déposera le montant du séquestre sur un compte à la Caisse des Dépôts et Consignation.

Dans une vente directe entre particuliers, il est également légal de verser le séquestre directement au vendeur. Néanmoins, cette solution est généralement à proscrire car il peut ensuite être plus compliqué de récupérer le séquestre si la vente ne se réalise pas.

Que ce soit via une agence ou via un notaire, cette somme versée restera bloquée jusqu’à la signature de l’acte authentique définitif de vente.

Quel délai pour restituer le séquestre ?

Le séquestre est susceptible d’être restitué à l’acquéreur si la vente ne se fait finalement pas. Pour que cette somme soit restituée, la vente ne doit pas avoir lieu soit parce que :

  • l’acheteur se rétracte durant le délai de rétractation autorisé de 10 jours de la loi SRU
  • une des conditions suspensives n’est pas réalisée : refus de prêt, non obtention de permis de construire… (Voir l’article sur ce blog : Conditions suspensives : tout ce que vous devriez savoir)

Si vous êtes bien dans un de ces cas de figure, il doit vous être restitué sous 15 jours sous peine d’être ensuite majoré.

Si la vente ne se réalise pas simplement parce que l’acheteur s’est désisté sans motif réel et sérieux, le montant du séquestre est susceptible d’être reversé au vendeur grâce à la clause pénale du compromis (voir l’article sur ce blog : clause pénale et compromis de vente). S’il n’y a pas de clause pénale, le vendeur ne devrait pas pouvoir conserver le montant du dépôt de garantie (contrairement au raccourci qu’on trouve souvent sur Internet).


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Alex de Discutons-Immo.fr

Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.

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9 réponses

  1. MOZAR Catheline dit :

    l’article est interessant. Mais il ne répond pas à un cas de figure qui peut se présenter. Quelles sont les conséquences si l’acquéreur ne verse pas le séquestre alors qu’il était prévu dans le compromis qu’il a signé ?

    • Alex dit :

      Bonjour Catheline.

      Vous avez raison. Ce point n’est pas abordé. Normalement, le compromis ou la promesse de vente intègre une clause qui précise la date à laquelle le séquestre doit avoir été versé au plus tard.

      A défaut de versement de cette somme dans le délai convenu, la promesse de vente est alors caduque et le vendeur, s’il le souhaite, peut se libérer de ses engagements de vendre le bien à l’acquéreur afin de le proposer à d’autres acheteurs potentiels.

      Merci pour votre commentaire. Bonne journée.

  2. Romain dit :

    Bonjour, en début août j’ai malencontreusement versé la somme du séquestre 2 jours après la date butoir à cause du délai de 72 h pour enregistré un bénéficiaire à la banque, j’aimerais savoir si le vendeur en a été informé car le notaire ne m’a pas contacté depuis le compromis. Si le vendeur venait à faire annuler la vente à cause de ce petit dépassement de délai serais je remboursé de la somme versée ?

    • Alex dit :

      Bonjour Romain,

      Généralement, une clause prévoit dans un compromis une annulation de la vente en cas de non versement du séquestre dans un délai donné. Pour autant, à ma connaissance, cela n’est pas automatique même en cas de retard. Ainsi, si, depuis tout ce temps, vous n’en avez pas entendu parler c’est sans doute que le vendeur n’a pas exigé d’annuler la vente et que le dossier suit son cours normalement.

      Selon mon interprétation, à défaut de versement du séquestre dans le délai convenu (et de volonté d’annuler la vente de la part du vendeur), le compromis devient caduque sans indemnité de part ni d’autre. Auquel cas, vous auriez été remboursé du séquestre à ce stade.

      Contactez votre notaire pour savoir où en est le dossier de vente. Comme cela vous serez fixé.

      Tenez nous au courant. 😉

  1. 13 mai 2020

    […] sur les raisons de l’existence de cette avance, je vous invite à lire l’article “le séquestre dans un compromis de vente : quelle utilité ?” sur ce […]

  2. 16 septembre 2020

    […] (compromis ou promesse de vente) chez un professionnel (agence immobilière ou notaire), un séquestre vous a sûrement été demandé. Cette somme ne peut pas être conservée par le vendeur si vous […]

  3. 28 octobre 2020

    […] Le montant du séquestre sera à verser soit à un notaire, soit à une agence immobilière. (Pour plus de détails sur le séquestre, je vous invite à lire l’article de ce blog “Qu’est ce qu’un séquestre“). […]

  4. 28 janvier 2021

    […] et, notamment, l’indemnité d’immobilisation ou l’acompte (voir l’article Qu’est ce qu’un séquestre sur ce […]

  5. 9 août 2021

    […] Qu'est ce qu'un séquestre en immobilier ? – discutons-Immo.fr 27 septembre 2020 […]

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