Différences entre séquestre, indemnité d’immobilisation, clause pénale…

Avant de conclure la vente définitive d’un bien immobilier par la signature de l’acte authentique, vendeur et acquéreur signent généralement un avant contrat. Il s’agit d’une promesse unilatérale de vente (plus couramment appelée promesse de vente) ou d’une promesse synallagmatique (plus couramment appelée compromis de vente). Si vous souhaitez revoir les différences entre les deux, je vous invite à lire l’article “Compromis de vente ou promesse de vente : quoi choisir ?“.

S'y retrouver parmi séquestre, indemnité d'immobilisation, clause pénale, clause de dédit, dépôt de garantie

Les engagements et les conditions de la vente sont fixés dans cet avant-contrat. Tout ça est formulé dans un jargon pas toujours très compréhensible pour les non initiés.

Entre Indemnité d’immobilisation, séquestre, dépôt de garantie, clause de dédit ou clause pénale, il y a de quoi s’y perdre ! Cet article va donc tenter de clarifier tout ça !

Indemnité d’immobilisation

Dans une promesse de vente, seul le vendeur est vraiment engagé. Il s’engage vis à vis de l’acheteur à lui vendre un bien. Durant cette période, le vendeur ne peut pas renoncer à la vente. En revanche, l’acheteur, lui, peut décider ou non d’acheter finalement le bien pendant cette période.

Par conséquent, l’indemnité d’immobilisation constitue une contrepartie de l’exclusivité accordée au bénéficiaire de la promesse (l’acquéreur). Cette indemnité correspond donc à une somme d’argent qui sera versée pour indemniser le vendeur de l’immobilisation du bien si jamais l’acheteur renonçait finalement à acquérir le bien.

Le montant de l’indemnité d’immobilisation est librement fixé par les parties. Il est courant de fixer son montant entre 5 et 10% du prix de vente.

Séquestre

Le séquestre est une somme d’argent versée par l’acquéreur lors de la signature d’un avant-contrat. Il s’agit d’une avance sur le montant de l’acquisition qui sera dû lors de la signature de l’acte authentique. Il viendra en déduction du prix de vente lors de la signature de l’acte authentique.

Séquestre

Le séquestre constitue une garantie pour le vendeur. Cela permet aux parties de se sentir davantage liés à travers un début d’exécution du contrat via ce versement.

C’est aussi parfois utilisé par le vendeur pour s’assurer du sérieux de l’acheteur et, ainsi, valider sa réelle volonté d’aller au bout de la vente.

Le montant du séquestre est conservé par l’agent immobilier ou par un notaire.

L’agent immobilier (ou le notaire) ne peut restituer le séquestre qu’avec l’accord du vendeur ou après une décision de justice.

Pour en savoir plus sur le séquestre, je vous invite à lire mon article “Le séquestre dans un compromis de vente : quelle utilité ?“.

Clause pénale

Généralement présente dans les compromis de vente, la clause pénale fixe à l’avance le montant de l’indemnisation qui pourrait être demandée si l’une des parties n’exécutait pas ses engagements. 

Ainsi, si l’acquéreur ou le vendeur refuse de signer l’acte définitif alors que toutes les conditions suspensives sont pourtant réalisées, la partie adverse peut exiger le versement du montant mentionné dans cette clause afin d’être dédommagé.

Exemple de clause pénale

Les compromis de vente contiennent habituellement une telle clause. La clause pénale prévoit notamment, que si le vendeur ou l’acquéreur refuse de signer l’acte définitif (en dehors des cas de non-réalisation d’une condition suspensive), il devra verser à l’autre un montant qui est déjà fixé dans le contrat. 

A noter : En cas de désaccord, le montant de la clause pénale peut être revu par le juge, à la hausse ou à la baisse, si celui-ci l’estime disproportionné par rapport au préjudice réel.

Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des PARTIES ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de ONZE MILLE CINQ CENTS EUROS (11 500.00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code Civil.
Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.
Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
La présente stipulation de pénalité ne peut privée, dans la même hypothèse, chacune des PARTIES de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente.

Clause de dédit

Un compromis de vente peut parfois également contenir une clause dite “clause de dédit “. Celle-ci permet au vendeur ou à l’acquéreur de prévoir contractuellement la possibilité de renoncer à la vente sans motif mais contre une somme d’argent. Bien que possible, cette clause reste assez rare.

Dépôt de garantie

Lors de la conclusion d’une promesse de vente, il arrive que l’on désigne sous le terme « dépôt de garantie» le séquestre versé par l’acquéreur.

A noter
il ne faut pas toujours se fier à l’intitulé des clauses dans un acte. Seul le contenu compte et il est donc important de le lire avec attention.

Conclusion

J’espère que ces quelques paragraphes vous auront permis d’y voir plus clair. Les différences sont parfois subtiles mais, on le sait, le diable se cache souvent dans les détails.

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Alex de Discutons-Immo.fr


Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.

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