Vice caché immobilier : quels recours après l’achat ?

Vous achetez un bien immobilier et vous découvrez un vice caché dans votre maison ou votre appartement ? Quels sont vos recours possibles ? Est-il trop tard pour réagir ? Quelles sont les formalités à accomplir ?

Autant de questions auxquelles nous allons répondre dans cet article ! Comme toujours, commençons par bien définir ce qu’est un vice caché.

Définition d’un vice caché

Comme indiqué dans l’article 1641 du Code Civil, un vice caché est un défaut d’une chose tel qu’il la rend impropre à l’usage auquel elle est destinée, ou qui diminue tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas achetée ou l’aurait achetée à moindre prix s’il en avait eu connaissance.

Dans le cas d’un bien immobilier, il s’agit donc d’un défaut affectant la maison ou l’appartement qui est découvert après l’achat du bien. Le défaut constaté doit représenter une entrave à l’utilisation normale du bien immobilier et/ou le rendre impropre à son usage.

Le caractère « caché » du vice constaté doit être établi. Le vice doit exister au moment de la vente que le vendeur en ait conscience ou non.

Quelques exemples de vices cachés

Il peut s’agir par exemple :

• des défauts de construction de nature à échapper à un examen ordinaire
• de la fragilité de poutres maîtresses de la charpente
• d’un refus de permis de construire sur un terrain cédé avec un certificat d’urbanisme positif
• de l’absence d’alimentation en eau courante
• de la difficulté d’accès à un garage
• d’une servitude non apparente que le vendeur avait l’obligation de révéler
• de la présence d’insectes affectant la solidité de la construction ou sa salubrité
• d’un défaut d’étanchéité
• de bruits excessifs
• de pollution du terrain
• du caractère instable d’un terrain et affectant les possibilités de construction
• …

La garantie de vices cachés

L’acheteur dispose de 30 ans après l’achat de la maison pour agir. Il est donc protégé même s’il découvre le vice caché longtemps après son entrée dans les lieux.

En revanche, l’acquéreur dispose d’un délai de 2 ans pour agir à partir de la découverte du vice caché.

Par conséquent, contrairement à une idée reçue, le délai de recours de 2 ans ne débute pas à partir de la vente définitive ou de l’entrée dans les lieux mais bel et bien à partir du moment de la découverte du vice caché.

A NOTER
La garantie de vice caché ne s’applique :
– que pour les ventes de biens immobiliers après le 19 février 2005.
– que le bien acquis soit neuf ou ancien.
En revanche, elle ne s’applique pas aux ventes aux enchères.

Quels recours ?

Comme dans quasiment tous les litiges, il est préférable de tenter de trouver un accord amiable avec le vendeur dans un premier temps.

Si la négociation amiable n’aboutit pas, alors, dans un second temps, vous pouvez faire appel à la justice. Ainsi, vous pouvez réclamer soit :

• l’annulation de la transaction
• une indemnité équivalente à la réduction du prix de vente
• un dédommagement équivalent au coût de la réparation du vice caché

Pour ce faire, vous devez saisir le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation du bien. Le recours à un avocat est obligatoire.

Exonération des vices cachés

ATTENTION
Très souvent, le vendeur d’immeuble ancien (plus de 10 ans) bénéficie conventionnellement d’une exonération globale de garantie des vices cachés. Ainsi, les actes définitifs de vente contiennent généralement une clause indiquant que le vendeur ne sera pas tenu des vices cachés (cf exemple de clause ci-dessous).

Une telle clause n’est valable que si le vendeur est un non professionnel et de bonne foi.

Par conséquent, l’acheteur ne peut pas exiger que des réparations soient effectuées. Le prix est censé avoir été fixé compte tenu de l’état qu’a pu constater l’acquéreur en visitant l’immeuble au cours des négociations préalables au contrat.

A NOTER
Dans le cadre d’une vente d’immeuble par un agent immobilier, ce dernier ne fait pas l’objet d’une présomption de connaissance des vices du bien. Il joue simplement le rôle d’intermédiaire entre le vendeur et l’acquéreur.

Exemple de clause d’exonération des vices cachés

ETAT DU BIEN

L’ACQUEREUR prendra le BIEN dans l’état où il se trouve à ce jour, tel qu’il l’a vu et visité, le vendeur s’interdisant formellement d’y apporter des modifications matérielles ou juridiques.

Il déclare que la désignation du BIEN figurant aux présentes correspond à ce qu’il a pu constater lors de ses visites.
Il n’aura aucun recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
– de vices apparents
– de vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :
– si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,
– s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalités connus du VENDEUR.

Conclusion

Bien que certains recours existent, mieux vaut avoir pris les devant. Réaliser une inspection poussée du bien reste la meilleure option pour éviter les mauvaises surprises ultérieures et les tracas d’une procédure longue et fastidieuse.

Pour approfondir

• Lien vers l’article 1641 du Code Civil
• Les vices cachés : définition et sanctions sur le site de Legavox

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Merci et à très bientôt. Alex

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