Investisseur immobilier débutant : comment calculer la rentabilité locative ?

Le calcul du rendement brut, net et “net net”

Vous avez déjà sans aucun doute entendu parler du rendement. Mais comment la rentabilité locative d’un investissement locatif est-elle calculée ? Quelle est la différence entre le rendement brut et le rendement net ? Qu’est ce que le rendement net net ? Quand dois-je tenir compte des charges dans le calcul ? des mes impôts ?

Autant de questions auxquelles je vais tenter de répondre dans cet article. C’est parti !

Calcul du rendement brut

Il s’agit du calcul du rendement qui ne prend en compte que des éléments principaux à savoir :

  • les revenus locatifs (hors charges)
  • le prix d’acquisition
  • les frais de notaire
  • les éventuels travaux réalisés pour pouvoir mettre en location le bien

Ainsi, la formule est simple et est la suivante :

Rendement brut
=
100 x (revenus locatifs mensuels hors charges x 12) / (prix d’acquisition + frais de notaire + coûts travaux)

Exemple pour un bien, dans l’ancien, à 90 000 € avec un loyer de 700€ mensuel (hors charge) et avec 10 000 € de travaux : rendement brut = 100 x (700 * 12) / (90 000 + 8713 + 10 000) = 7,72 %

Calcul du rendement net

La différence du rendement brut avec le rendement net est qu’il tient compte, en plus, de l’ensemble des charges relatives engagées pour maintenir le bien. Ainsi, on déduit des revenus locatifs les dépenses annuelles (qu’on appelle généralement charges) comme :

  • les charges de copropriétés non récupérables (c’est à dire celles qui ne sont pas payées par votre/vos locataire(s))
  • le coût des assurances (Propriétaire Non Occupant, Garantie Loyers Impayés, Multirisques Habitation…)
  • les éventuels coûts de gestion locative du bien si vous ne le gérez pas en direct
  • le montant de la taxe foncière
  • autres charges relatives à l’entretien / la gestion du bien
  • les coûts de ménages et de check-in / check-out si vous faites de la location courte durée (LCD)

La formule est donc la suivante pour le rendement net :

Rendement net
=
100 x (revenus locatifs mensuels hors charges x 12 – charges) / (prix d’acquisition + frais de notaire + coûts travaux)

Exemple pour un bien, dans l’ancien, à 90 000 € avec un loyer de 700€ mensuel (hors charge), avec 10 000 € de travaux et avec 2000€ de charges : rendement net = 100 x (700 * 12 – 2000) / (90 000 + 8713 + 10 000) = 5,88 %

Calcul du rendement net net

Le rendement net intègre quant à lui votre fiscalité dans le calcul. Il permet d’obtenir un taux de rendement qui tient compte des impôts payés sur les revenus locatifs issus du bien évalué. Ainsi, vraiment tous les coûts relatifs au bien sont pris en compte dans le calcul du rendement net net.

La formule est assez simple :

Rendement net net
=
100 x (revenus loc. mensuels hors charges x 12 – charges – impôts ) / (prix d’acqu. + frais de notaire + coûts travaux)

Exemple pour un bien, dans l’ancien, à 90 000 € avec un loyer de 700€ mensuel (hors charge), avec 10 000 € de travaux, avec 2000€ de charges et avec un impôt sur ces revenus locatifs de 3900€ :

rendement net net = 100 x (700 * 12 – 2000 – 3900) / (90 000 + 8713 + 10 000) = 2,29 %

Pour terminer sur la rentabilité locative

Le taux de rendement, exprimé en pourcentage, permet surtout de comparer les investissements (immobiliers ou non) entre eux.

Contrairement à une idée reçue, on ne tient pas compte des éventuels intérêts d’emprunt pour effectuer ces calculs et évaluer la rentabilité locative du bien. Ceci ne sert que pour calculer ce qu’on appelle le cash flow.

Un rendement locatif n’est donc pas forcément significatif d’un cash flow positif puisque tout dépendra du mode de financement du bien immobilier. Ainsi, si vous touchez des loyers de 700€ mais que vous avez des mensualités de 600€, il est fort à parier que votre cash flow sera négatif une fois pris en compte l’ensemble des charges. Le principe du cashflow sera l’objet d’un autre article plus détaillé prochainement.

Enfin, soyez vigilant car, très souvent, les agents immobiliers ou les sites d’annonces immobilières affichent un taux de rendement brut qui ne tient pas compte ni des frais de notaire ni des travaux nécessaires.

 

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Alex

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