Achat immobilier : un délai de dépôt de demande de crédit peut il être imposé ?

Lors de l’achat d’un bien immobilier, il est courant de recourir à un prêt. Mais quel est le délai légal pour déposer une demande de prêt ? Cet article explore cette question.

Le risque en cas de non respect des délais

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, vendeur et acquéreur signe un avant-contrat (compromis ou promesse de vente) via une agence immobilière ou un notaire.

Généralement, ces actes intègrent une clause prévoyant des pénalités pour l’acquéreur en cas de non-respect de ses obligations (on parle de clause pénale).

Ainsi, si de la faute de l’acheteur, la vente n’arrivait pas à son terme, ce dernier devra alors verser au vendeur le montant prévu par cette clause pénale en dédommagement.

En revanche, cette indemnité ne sera pas due si une des conditions suspensives stipulées dans l’avant-contrat ne se réalise pas.

Pour en savoir plus sur ce la clause pénale, je vous invite à lire l’article que je lui ai dédié : « Clause pénale et compromis de vente : ce qu’il faut savoir« .

Condition suspensive d’obtention de prêt

Lorsqu’un achat immobilier se fait tout ou en partie avec un crédit immobilier alors, la condition suspensive d’obtention d’un prêt figure obligatoirement dans le compromis ou la promesse de vente.

Cela est imposé par l’article L. 312-16 du code de la consommation.

Lorsque l’acte mentionné à l’article L. 312-15 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 3 et la section 5 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement.

Ce que ne dit pas la Loi

La loi ne définit pas précisément le contenu d’une clause suspensive relative à l’obtention d’un prêt immobilier.

Néanmoins, il est fréquent de constater, dans les actes, qu’une telle clause impose certains délais et notamment pour :

• le dépôt d’une demande de crédit
• l’obtention du crédit
• la justification des formalités effectuées

Ainsi, on trouve fréquemment des clauses similaires à celle ci-dessous imposant un délai précis pour réaliser les démarches auprès des établissements bancaires.

A plusieurs reprises, les chambres civiles de la Cour de cassation ont donc statué sur le fait que, les dispositions de l’article L.312-16 du Code de la consommation étant d’ordre public, il n’était pas possible d’y déroger.

En effet, compte tenu qu’il s’agit d’un règle d’ordre public, acheteurs et vendeurs n’ont pas le droit d’y déroger même par l’ajout d’une clause spécifique dans la promesse ou le compromis de vente.

Or, cet article impose un délai légal ne pouvant être inférieur à un mois pour les conditions suspensives relatives à l’obtention d’un crédit immobilier (voir la citation de l’article déjà faite ci-dessus).

Par conséquent, imposer un délai inférieur à un mois pour déposer une demande de prêt destiné à financer l’acquisition d’un bien immobilier n’est pas valide.

Décision confirmée par la Cour de cassation

À nouveau, l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 12 février 2014 (Cass. Civ.3, pourvoi n°12-27.182) a renforcer cette interprétation du Code de la consommation.

En effet, dans ce cas précis, un couple avait signé une promesse de vente pour un appartement sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt bancaire.

La clause relative incluait l’obligation d’une demande de crédit sous un délai de 10 jours.

Par la suite, l’acquéreur n’obtenant pas son financement, la vente n’a pu se réaliser.

L’acquéreur ne pouvant démontrer un dépôt de demande de prêt dans le délai imposé de 10 jours, les vendeurs l’ont assignés en justice en paiement de la clause pénale.

La Cour d’appel puis la Cour de cassation ont toutes deux déboutés les vendeurs de leur demande.

En effet, il a été confirmé qu’il ne pouvait être dérogé aux dispositions d’ordre public du code de la consommation ».

Ainsi, dans son arrêt, la Cour de cassation indique « […]les dispositions d’ordre public de l’article L. 312-16 du code de la consommation interdisent d’imposer à l’acquéreur de déposer une demande de crédit dans un certain délai, cette obligation contractuelle étant de nature à accroître les exigences de ce texte ;« 

Conclusion

En résumé, si vous achetez un bien immobilier et que vous avez besoin d’un prêt, sachez que la loi vous accorde un délai minimum d’un mois pour déposer votre demande.

Pour approfondir

• Arrêt « 12-27.182 » de la Cour de cassation du 12 février 2014
• « Pas de délai pour la demande de prêt bancaire par l’acquéreur d’un bien immobilier » sur le site Legavox.fr
• Article « Vers la fin des délais imposés pour la demande de prêt au sein des promesses de vente ? » du site d’avocats « 3ème acte »

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