Achat immobilier : un délai de dépôt de demande de crédit peut il être imposé ?

Dans un compromis ou une promesse de vente, un délai de dépôt de demande de crédit peut il être imposé à l’acquéreur ?

Comme vous le savez sans doute déjà, lors de l’acquisition d’un bien immobilier, vendeur et acquéreur signe un avant-contrat. Tout au moins, cela est fortement recommandé. Cet avant-contrat peut être un compromis de vente ou une promesse de vente.

Généralement, ces actes prévoient une clause pénale (voir l’article « Clause pénale et compromis de vente : ce qu’il faut savoir« ). Cette clause détermine les contreparties qui seront dues par l’autre partie si elle ne respecte pas ses obligations.

Ainsi, si la vente ne survient pas de la faute de l’acquéreur, ce dernier devra alors verser au vendeur le montant de cette somme (la clause pénale) comme dédommagement.

En revanche, cette indemnité ne sera pas due si une des conditions suspensives stipulées dans l’avant-contrat ne se réalise pas.

Condition suspensive d’obtention de prêt

Lorsqu’un achat immobilier se fait tout ou en partie avec un crédit immobilier alors, la condition suspensive d’obtention d’un prêt figure obligatoirement. Cela est imposé par l’article L. 312-16 du code de la consommation.

Lorsque l’acte mentionné à l’article L. 312-15 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 3 et la section 5 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement.

Extrait de l’article L.312.16 du code de la consommation

Ce que dit la Loi

La loi ne définit pas précisément le contenu d’une clause suspensive relative à l’obtention d’un prêt immobilier. Néanmoins, il est fréquent qu’une telle clause impose certains délais. Notamment, un délai pour :

• le dépôt d’une demande de crédit
• l’obtention du crédit
• la justification des formalités effectuées

Ainsi, on trouve notamment fréquemment le type de clause similaire à celle ci-dessous. Elle impose généralement un certain délai pour réaliser les démarches auprès des établissements bancaires.

L’ACQUEREUR s’oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt dans un délai de quinze (15) jours à compter de la signature des présentes par les parties

Extrait de clause suspensive relative aux obligations de l’acquéreur vis à vis du crédit sollicité

A plusieurs reprises, les chambres civiles de la Cour de cassation ont statué sur le fait que les dispositions de l’article L.312-16 du Code de la consommation étant d’ordre public, il n’était pas possible d’y déroger.

Cet article impose un délai légal ne pouvant être inférieur à un mois pour les conditions suspensives relatives à l’obtention d’un crédit immobilier (cf ci-dessous). Ainsi, imposer un délai inférieur à un mois pour déposer une demande de prêt destiné à financer l’acquisition d’un bien immobilier n’est pas valide.

Lorsque l’acte mentionné à l’article L. 312-15 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 3 et la section 5 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement.

Dernier arrêté rendu sur le sujet

L’arrêt rendu par la Cour de cassation le 12 février 2014 (Cass. Civ.3, pourvoi n°12-27.182) a, à nouveau, renforcer cette interprétation du Code de la consommation.

En effet, dans ce cas précis, un couple avait signé une promesse de vente pour un appartement sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt bancaire. La clause relative incluait l’obligation d’une demande de crédit sous un délai de 10 jours.

Par la suite, l’acquéreur n’obtenant pas son financement, la vente n’a pu se réaliser. L’acquéreur ne pouvant démontrer un dépôt de demande de prêt dans le délai imposé de 10 jours, les vendeurs l’ont assignés en justice en paiement de la clause pénale.

La Cour d’appel puis la Cour de cassation ont toutes deux déboutés les vendeurs de leur demande. En effet, il a été confirmé qu’il ne pouvait être dérogé aux dispositions d’ordre public du code de la consommation ». Ainsi, dans son arrêt, la Cour de cassation indique « […]les dispositions d’ordre public de l’article L. 312-16 du code de la consommation interdisent d’imposer à l’acquéreur de déposer une demande de crédit dans un certain délai, cette obligation contractuelle étant de nature à accroître les exigences de ce texte ;« 

Conclusion

Pour conclure, il n’est donc pas valable d’imposer à l’acquéreur d’un bien immobilier un délai de dépôt de demande de prêt inférieur à 1 mois. Le faire va à l’encontre des dispositions du code de la consommation qui impose un délai minimum de 1 mois.

Pour approfondir

• Arrêt « 12-27.182 » de la Cour de cassation du 12 février 2014
• « Pas de délai pour la demande de prêt bancaire par l’acquéreur d’un bien immobilier » sur le site Legavox.fr
• Article « Vers la fin des délais imposés pour la demande de prêt au sein des promesses de vente ? » du site d’avocats « 3ème acte »

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Merci et à très bientôt. Alex

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