Immobilier : un apport est-il obligatoire pour acheter ?

Lorsqu’on achète un bien immobilier, l’obtention d’un crédit immobilier auprès d’une banque est souvent un passage obligé ! C’est à cette occasion que la question, souvent redoutée, du banquier : « quel est le montant de votre apport personnel ? » intervient.

Un apport personnel n’est pas indispensable. Pour autant, il peut grandement aider à obtenir un crédit immobilier dans de bonnes conditions.

Voyons ça plus en détails. Mais, avant d’aller plus loin commençons par expliquer ce qu’on appelle vraiment un apport personnel.

Qu’est ce que l’apport personnel ?

L’apport personnel constitue la somme d’argent qu’un acquéreur est prêt à injecter lui-même pour financer une partie de l’achat immobilier réalisé.

Evidemment, plus l’apport personnel est élevé, moins l’acquéreur devra emprunter et plus l’établissement financier lui proposera des conditions de crédit intéressantes (taux d’intérêt, durée du crédit, frais de dossier, exonération des frais de remboursement anticipé…).

Très souvent, les banques exigent que l’apport personnel couvre, à minima, les frais de notaires et les frais de garantie.

En effet, ces frais s’ajoutant au prix d’achat du bien, en cas de défaillance de l’emprunteur, la banque pourrait ne pas être en mesure de récupérer ce montant. C’est pourquoi, dans le but de minimiser son risque, une banque préférera toujours qu’un acquéreur finance ces frais « annexes ».

Pour autant, nous le verrons plus loin dans cet article, il est tout à fait possible de se faire prêter la totalité du montant de l’opération (prix d’acquisition + frais de notaire + frais de garantie) lors d’un prêt immobilier.

L’apport personnel peut être constitué de vos économies, d’un héritage, du déblocage d’un plan d’épargne d’entreprise (PEE)… En bref, il peut être constitué de n’importe laquelle de vos liquidités.

Quel apport minimum pour acheter ?

Il n’y a pas de règle précise dans le domaine. Cela dépend des banques et du profil de l’acquéreur.

Comme indiqué dans le chapitre précédent, les banques apprécient généralement que le montant des frais « annexes » à la vente soient couverts par un apport personnel. Cela représente le plus souvent environ 10% du prix d’acquisition.

Ainsi, par exemple, si vous achetez un bien à 100 000 euros FAI, vous aurez des frais annexes d’environ :

• 8% de frais de notaire soit environ 8 000€
• 1 620€ de frais de garantie (crédit logement dont 769€ restitué une fois le prêt remboursé)

On atteint donc bien presque les 10% du montant de l’opération.

Le fait de pouvoir faire un apport encore plus élevé peut rassurer la banque et l’inciter à vous proposer de meilleures conditions de prêt. Autre avantage, cela réduit le montant à emprunter et réduit d’autant vos futures mensualités et le coût du crédit.

Les recommandations du HCSF

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) émet depuis quelques années des recommandations auprès des établissements bancaires.

Ainsi, le HCSF a récemment recommandé aux établissements bancaires d’exiger un montant d’apport entre 10 et 20% du montant total de l’opération.

Le HCSF autorise toutefois les banques à «déroger aux limites recommandées», sur certains profils. Toutefois, ces dérogations sont encadrées. Ainsi, elles ne doivent pas représenter plus de 20% des crédits accordés et 80% d’entre eux doivent concerner le financement d’une résidence principale et au moins 30% des primo-accédants.

Durant l’été 2021, ces recommandations devraient être traduites en « une norme juridiquement contraignante » qui s’imposera donc aux banques (voir le communiqué de presse du HCSF du 15 juin 2021).

Cela ne signifie pas pour autant la fin des crédits sans apport personnel. Simplement, des règles régiront un peu plus ce que peuvent désormais faire les banques.

Les dossiers les plus fragiles pâtiront sûrement de cette nouvelle réglementation. En revanche, ceux dont les projets d’acquisition et les profils sont solides pourront toujours bénéficier de crédits à 110%.

Faut-il utiliser toute son épargne pour financer un achat immobilier ?

Si on dispose d’un apport personnel conséquent, faut-il forcément mettre toutes ces liquidités dans l’achat d’une maison ou d’un appartement ?

Là encore, il n’y a pas de vérité toute faite. Je vais vous exposer simplement ci-dessous mon humble avis que certains ne partageront peut-être pas…

La réponse diffère en fonction du type d’acquisition.

Financer sa résidence principale

Une résidence principale constitue un passif. C’est à dire qu’elle ne rapporte rien (contrairement à un actif comme un investissement locatif; cas qu’on verra un peu plus bas).

Par conséquent, s’il s’agit d’acheter une résidence principale, il peut être opportun de maximiser son apport personnel. Ceci dans le but de réduire au maximum les intérêts à payer. Tant que cela est possible, il peut donc être judicieux de limiter le montant du prêt et la durée du prêt par exemple.

Au moment de la rédaction de cet article, les taux de crédits sont extrêmement bas. Par conséquent, investir ses liquidités dans des placements dont le rendement est supérieur aux taux immobiliers peut s’avérer également pertinent et il faudra alors choisir le bon équilibre entre placements et apport personnel pour sa résidence principale.

Financer un investissement locatif

Un investissement locatif est un actif. Lorsqu’il est réalisé correctement, un achat locatif rapportera de l’argent chaque mois pour couvrir tout ou partie des mensualités du crédit.

Par conséquent, si le but est d’optimiser la constitution du patrimoine, il peut être judicieux de maximiser l’effet de levier du crédit et d’emprunter le maximum possible.

De plus, dans un investissement locatif, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus locatifs ce qui permet généralement d’optimiser la fiscalité de ce type d’investissement.

Quelques précautions tout de même

Conserver une épargne de précaution

Comme le dit le vieil adage : « On n’est jamais trop prudent ». Par conséquent, mieux vaut toujours conserver une épargne de précaution pour faire face à des coups durs inattendus.

Les projets longs termes

L’immobilier ne fait pas tout. Vous avez sans doute d’autres projets de « vie » (voyage, études des enfants…). Anticiper ces projets en constituant progressivement une cagnotte pouvant les financer est donc tout aussi important.

Est-il possible d’acheter sans apport ?

Si votre profil est « bon » vis-à-vis des critères de la banque, celle-ci est tout à fait susceptible de vous financer la totalité de l’opération sans qu’un apport personnel ne soit exigé. On parle alors d’emprunt à 110%.

Un bon profil consiste le plus souvent en :

• une situation bancaire saine (pas de découverts, pas d’agios, pas de crédits à la consommation…)
• une capacité à épargner régulièrement
• un projet immobilier bien défini et sérieux (compromis de vente, plan des éventuels travaux…)
• une situation professionnelle stable (contrat de travail, bulletins de salaire…)

La plupart des banques pratiquent des prêts à 110%. Si vous avez un profil tel que décrit ci-dessus, n’hésitez donc pas à en rencontrer plusieurs si vous faites face à des refus.

A l’inverse, si votre situation ne permet vraiment pas d’emprunter sans apport, vous pouvez utiliser certains dispositifs qui seront assimilés à un quasi apport par les établissements bancaires.

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Le prêt à taux zéro est un prêt immobilier sans frais de dossier et dont les intérêts sont à la charge de l’État, destiné à l’achat d’un logement neuf ou à réhabiliter.

Le Prêt Conventionné

Le prêt conventionné est destiné aux propriétaires qui souhaitent faire des travaux dans leurs résidences principales. Il est accordé sans conditions de ressources et son taux d’intérêt est plafonné. Il est possible d’obtenir ce prêt auprès des organismes financiers ayant passé une convention avec l’État.

Le Prêt d’Accession Sociale (PAS)

Le prêt d’accession sociale (PAS) est un prêt immobilier accordé aux personnes ayant des revenus modestes. Il doit servir à devenir propriétaire de sa résidence principale (en l’achetant ou en la faisant construire) ou à y réaliser des travaux (par exemple, travaux d’adaptation au handicap).

Pour y avoir droit, il faut remplir des conditions de revenu, qui varient selon la localisation du logement concerné et le nombre d’occupants. Le taux d’intérêt du PAS est plafonné.

Le Prêt Action Logement (ancien Prêt 1% Logement)

Le Prêt Action Logement est destiné aux salariés d’entreprises du secteur privé non agricole d’au moins 10 salariés. Il est en effet financé grâce à l’effort des entreprises, qui contribuent à hauteur de 0,45 % de leur masse salariale pour l’accès à la propriété.

Conclusion

A la question « Un apport est-il obligatoire pour acheter ? », la réponse est donc clairement non.

Pour autant, comme on l’a vu, un apport personnel reste totalement pertinent dans certains cas de figures comme l’acquisition de sa résidence principale ou pour obtenir de meilleures conditions de financement.

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