Délai du compromis de vente dépassé, que faire ?​

En règle générale, le délai entre le compromis et l’acte définitif de vente est de 3 mois. Durant cette période, les notaires et l’acquéreur entreprennent de nombreuses démarches. Ce laps de temps laisse notamment le temps de réaliser toutes les conditions suspensives stipulées dans le compromis.

Mais, que se passe-t-il si ce délai de 3 mois est dépassé ? La vente est-elle rendue caduque ? Existe-t-il une durée maximale de validité du compromis de vente ?

Autant de questions auxquelles nous allons tenter de répondre.

Compromis de vente VS acte authentique

Compromis de vente VS acte authentique

L’avant-contrat (compromis ou promesse de vente) est un contrat de vente établissant les conditions précises dans lesquelles la vente va être réalisée.

L’acte authentique (aussi souvent appelé acte définitif de vente) ne fait, quant à lui, que reprendre et valider les éléments définis dans l’avant-contrat. Il s’agit de la dernière étape du processus de vente. A l’issue, l’acheteur devient véritablement propriétaire du bien.

Le délai habituellement constaté

Lors d’un achat immobilier, il est relativement compliqué d’aller vite. Il est extrêmement rare de réussir à réduire le délai entre l’avant-contrat et l’acte de vente à moins de 6 semaines.

Tout un tas de vérifications administratives sont nécessaires avant de pouvoir réaliser la vente définitive. Rien qu’attendre la réponse de la mairie sur l’exercice de son droit de préemption sur le bien peut prendre 1 à 2 mois.

Cette période est généralement aussi celle pendant laquelle l’acquéreur sollicite des établissements bancaires afin de trouver un financement.

Certains délais incompressibles sont également imposés par la loi afin de protéger l’acquéreur. Par exemple, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours après signature de l’avant-contrat. A noter que ceci n’est vrai que si l’acquéreur est un particulier qui achète un bien destiné à l’habitation. (Voir l’article “Achat immobilier : quel délai de rétractation ?“)

Ainsi, le délai habituellement constaté entre le compromis de vente et l’acte de vente définitif est de 3 mois.

Définir un délai de validité

Délai du compromis de vente dépassé, que faire ?​

Il est tout à fait possible de stipuler dans le compromis une date butoir de signature de l’acte de vente définitif. Ainsi, acquéreur et vendeur peuvent se protéger d’une vente qui s’éterniserait.

Pour cela, vendeur et acquéreur doivent prévoir, dans le compromis, une condition en vertu de laquelle la réitération de l’acte de vente est obligatoire sous un certain délai pour que l’avant-contrat reste valable.

Concrètement, il s’agit de définir une date butoir de réitération de l’acte de vente dans le compromis ou la promesse.

Au delà de cette date, l’avant-contrat devient caduque. Chaque partie est alors libérée de ses obligations mutuelles.

Bien sûr, si les 2 parties sont d’accord, il est possible de proroger le compromis signé. Ceci afin d’aller au delà de la date de signature de l’acte définitif initialement convenue.

NOTE : Attention ! Si l’une des parties s’avérait avoir volontairement retardé la vente, elle pourrait être redevable de dommages et intérêts au titre du préjudice subi.

Si aucune disposition particulière n’est prise dans le compromis concernant la date de signature de l’acte de vente définitif, le compromis reste valable sans limite de temps. Et ce, même si une date a été convenue oralement initialement.

Un moyen de “casser” la vente est alors de sommer la partie défaillante de s’exécuter le plus rapidement possible. En général, ceci est fait via convocation chez le notaire. Cette convocation doit préciser les conséquences possibles en cas de non réalisation de la vente sous un délai donné à savoir :

  • la caducité de la promesse de vente
  • les sanctions civiles éventuelles

Cette convocation doit bien sûr être envoyée par lettre recommandée avec accusée de réception ou bien être signifiée par huissier de justice.

Conclusion

Vous l’avez vu. Le plus simple est de prévoir les choses dès la rédaction du compromis de vente. Ainsi, en spécifiant une date limite de signature de l’acte de vente définitif, vous vous protégez d’éventuels dérapages futurs. Au delà de cette date, l’avant-contrat sera caduque. Vous vous éviterez ainsi potentiellement des démarches fastidieuses et désagréables pour vous retirer de la vente.

 

Pour approfondir

Alex de Discutons-Immo.fr


Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.

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22 réponses

  1. Jean-Francois dit :

    J’ai signe le 19 ecembre 2019 un promesse de vente synallagmatique comportant le chapitre suivant:
    “La date de signature de l’acte authentique de vente operant seule le transfert de propriete, devra intervenir au plus tard le 30 Avril 2020. Toutefois, si a cette date, les divers documents necessaires a la regularisation de l’acte n’etaient pas encore portes a la connaissance du notaire charge de sa redaction, le delai de realisation serait automatiquement proroge de huit jours calendaires qui suivront la date a laquelle le notaire recevra la derniere des pieces indispensable sans que cette prorogation ne puisse exceder un mois de la date de realisation.”

    Sacahn que nous sommes maintenant mi-juin, pouvez vous me dire si cette promesse de vente est devenu caduque?
    Est il possible d’annuler la vente dans ce cas sans penalite?
    Merci d’avance pour votre retour.

    Jean-Francois

  2. Alex dit :

    Bonjour Jean-François,
    il ne me semble pas que les ordonnances votées pendant l’état d’urgence remettent en cause ce délai prévu (contrairement par exemple au délai des 10 jours de rétractation de la loi SRU qui lui a bien été suspendu). Par conséquent, il me semble que vous seriez en droit, si aucun avenant, n’a été signé avec le vendeur pour proroger la date de réalisation de la vente, de renoncer à celle-ci.
    Néanmoins, n’étant pas juriste et les circonstances ayant engendrées ce retard étant exceptionnelles (et pouvant être qualifiées de cas de force majeure), je vous invite à vous rapprocher de votre notaire qui devrait pouvoir vous conseiller plus précisément.
    Eventuellement un peu de lecture qui semble aller dans le sens de ce que je vous indique : https://www.dalloz-actualite.fr/flash/coronavirus-consequences-pour-notariat-et-contrats-en-cours
    Tenez-nous informé des suites, votre cas est intéressant !

  3. DURAND MarcLouis dit :

    Pour moi presque pareil compromis signé le 21 janvier et caduque avec une date-butoir au 30/04 et sans avenant signé depuis et le notaire semble refuser l’annulation de la vente .. que faire ?

  4. sophie dit :

    mes acquéreurs ont modifié leur financement initialement prévu et notifié dans le compromis de vente. Cette modification entraîne le décalage d’au moins 15 jours (voir plus) de la date buttoir mentionnée dans le compromis. Ont-ils le droit ? suis-je obligée d’accepter ce décalage ? quelle peut être la conséquence si je refuse ?

    • Alex dit :

      Bonjour Sophie. Tout dépend de votre compromis. Si votre compromis ne prévoit pas que la date de signature puisse être prorogée alors, repousser la date de signature nécessite que toutes les parties soient d’accord pour la reporter. Sans cela, la promesse devient caduque.

      Certains compromis ont des clauses qui prévoient que tant que toutes les pièces nécessaires à la rédaction de l’acte ne sont pas reçues alors le délai peut être prorogé.
      Je vous invite à lire cet article sur Legavox qui explique cela très bien : https://www.legavox.fr/blog/maitre-anthony-bem/consequences-depassement-delai-reiteration-promesse-12986.htm

      Je vous conseille de vous rapprocher de votre notaire. Celui-ci devrait être en mesure de vous indiquer ce qu’il est possible de faire dans votre cas.
      N’hésitez pas à indiquer la suite de votre cas ici lorsque votre dossier aura avancé.

  5. Rje64 dit :

    Bonjour, le délai imparti pour signer l’acte définitif va être dépassé parce que le notaire a trop tardé pour envoyer la notification pour la préemption de la Safer. Il resté 45 jours sans rien faire et maintenant la mairie a 2 mois pour préempter et a ceci s’ajoute 2 autres mois pour ok a Safer. On avait prévu un délai total de 5 mois, mais ca ne suffira pas. Si l’acheteur annule la vente, puis-je demander un dédommagement au notaire (équivalent à l’indemnité d’immobilisation ou à la clause pénale qui frappe un des protagoniste s’il se rétracte sans raison ) ? Merci d’avance

    • Alex dit :

      Bonjour Raymond,

      La réitération de l’acte est-elle bien stipulée comme étant une condition de validité de la promesse de vente ? Si oui, une date butoir de réitération de l’acte de vente doit être expressément mentionnée dans le compromis. Dans ce cas, le dépassement de la date de réitération de l’acte de vente entraîne la caducité de la promesse. Les contractants sont alors libérés de leurs obligations mutuelles. Si l’une des parties est fautive, elle engage sa responsabilité civile et devra dédommager l’autre partie en réparation du préjudice subi. Dans votre cas, si la faute est côté notaire, j’imagine qu’il est également possible de demander réparation à celui-ci. Néanmoins, n’étant pas juriste, dans une telle situation, je vous conseille de vous rapprocher d’un avocat spécialiste en immobilier qui pourra vous confirmer ou non cela.

      En revanche, si aucune condition de la sorte n’est prévue dans le compromis de vente, alors le dépassement du terme fixé verbalement par les parties n’entraîne pas la caducité de la promesse.

  6. Julien dit :

    Bonjour, j ai acheté un terrain a un lotisseur l année dernière, sur l acte de vente la date de livraison était fin du 2eme trimestre 2020hors le lotisseur ne fait que repousser la date pour arriver maintenant fin année 2020 (peut etre)est ce que je suis dans mon droit d annuler la vente (sachant que derriere la date de livraison il y a écrit que le contrat est caduc si la date est dépassé) sans payer de pénalité.
    Merci
    Julien.

    • Alex dit :

      Bonjour Julien,
      Je ne connais malheureusement pas le cas d’achat de terrain via un lotisseur. Sans doute le contrat prévoit-il des clauses précises qui permettent au lotisseur de légalement reporté le délai de livraison, non ? Quels sont les arguments avancés par le lotisseur pour reporter la livraison ?

  7. Loic dit :

    Bonjour,
    Je suis l’acheteur d’un appartement. La date butoir du compromis est au 14 décembre.
    La propriétaire prend du retard sur son déménagement… Puis-je demander des indemnités si la date du 14 décembre n’est pas respecter ?

    • Alex dit :

      Bonjour, si je comprends bien, le compromis mentionne une date maximale de signature de l’acte de vente définitif au 14/12 mais vous anticipez le fait que le vendeur n’aura pas pu déménager pour cette date.
      Le compromis prévoyait-il une indemnité de retard ? Si oui, vous auriez le droit de demander une indemnité à cause du décalage de la date.
      Sinon, si le vendeur est de bonne foi et que cela ne vous complique pas trop la vie, vous pouvez également faire preuve d’un peu de flexibilité.
      Je vous invite à vous rapprocher de votre notaire pour vérifier vos possibilités.

  8. collangette.j dit :

    Bonjour. J’ai signé un compromis en juillet pour un appartement avec une date butoir de signature définitive pour le 28 octobre 2020. A ce jour le vendeur (très sympathique) n’arrive pas à obtenir une date de signature chez son notaire. Courrier recommandé à celui-ci sans réponse. Mon notaire à envoyé également mail et appels téléphoniques sans obtenir plus de renseignements. Heureusement je suis en contact fréquent avec le vendeur. Nous en sommes actuellement à 4 mois et toujours pas de date de signature… Que faire ? Merci à l’avance

    • Alex dit :

      Bonjour,
      A votre place, dans un premier temps, j’envisagerais les actions suivantes :
      – se rendre à l’office notariale du notaire en question pour tenter d’avoir des explications
      – contacter la chambre des notaires dont dépend ce notaire afin de signaler le problème. La chambre des notaires a le pouvoir de sanction vis à vis des notaires. Cela pourrait donc aider si vraiment il est impossible d’entrer en contact avec le notaire et ce malgré les recommandés que vous évoquez
      Bon courage

  9. collangette.j dit :

    Merci beaucoup pour les renseignements. Me déplacer parait difficile car l’appartement se trouve à 140 kms de mon lieu de résidence. je vais essayer de trouver la chambres des notaires de Picardie où se situe l’appartement.
    Merci encore pour votre aide.
    J.C.

  10. labbez dit :

    bonjour Nous avons signé en qualité de vendeur une promesse de vente le 17 septembre dernier, au bénéfice de nos locataires avec une date de réalisation de la condition suspensive fixée au 30 novembre. A ce jour, aucune nouvelle. Est ce a dire que, en cas de non réalisation de la vente fixée au 30 décembre, les 10 % d’indemnités nous serons due ou faut il entreprendre des démarches particulières (rappels, relance en rar etc) aucun des deux notaires ne nous a communiqués une quelconque réponse.

    • Alex dit :

      Bonjour,

      Merci pour votre message. Je ne suis pas spécialiste. Néanmoins, voici ci-dessous ma compréhension sur ce sujet.

      Les fonds séquestrés ne sont débloqués par un notaire ou un agent immobilier qu’après accord des parties ou bien par une décision de justice.
      De plus, ce n’est pas parce qu’une des parties ne se présente pas dans les délais devant le notaire pour signer un achat ou une vente immobilière que l’autre partie peut saisir immédiatement le juge pour l’y contraindre ou pour faire annuler la vente.

      En effet, pour pouvoir porter réclamation, il faut non seulement que la date limite de signature de l’acte notarié fixé par la promesse soit dépassée, mais il faut également, dans votre cas, que vous soyez certain que l’acquéreur refuse désormais définitivement d’acquérir le bien. Il faut apporter la preuve de cela.

      Vous le voyez, ce n’est donc pas si simple.
      Votre notaire défend vos intérêts, si vous insistez vous devriez parvenir à entrer en contact avec lui non ?

      En tous les cas, n’hésitez pas revenir nous partager l’issue de votre vente immobilière.

  11. labbez dit :

    Merci de votre prompte réaction. Tiens, je me dis que si seulement notre notaire avait été aussi réactif à nous apporter la preuve qu il était toujours vivant, cela eut été fantastique. Car au fond, ce qui importe avant tout c est le sentiment que cette interface nécessaire dans la transaction est toujours à vos côtés jusqu’à la remise des clés s il y a lieu et même avant pour répondre aux interrogations des clients néophytes. Merci.

  12. Alcatraz dit :

    Bonjour
    Nous avons signé un compromis de vente pour L acquisition d un terrain ,les conditions du contrat était la validité du permis de construire .le permis étant validée il a fallu tout reborner le terrain et cela a été très long !malheureusement nous avons commencé à construire notre maison sur le terrain !le terrain étant Enfin borner le vendeur veut attendre la fin du délai qui a été notifier sur l avenant pour effectuer la signature devant notaire .est ce que passe le délai de l avant nous risquons de perdre le terrain ?est ce que nous pourrions appuyer pour notre défense qu il a tout fait pour ne pas respecter le contrat et d attendre la fin du délai pour ne plus respecter son engagement
    Merci de votre retour

    • Alex dit :

      Bonjour Charlène,
      Dans votre cas, je ne suis malheureusement pas apte à vous répondre. Je vous invite à vous rapprocher de votre notaire ou bien à contacter un avocat spécialisé en immobilier.
      Construire sur un terrain qui ne vous appartient pas encore semble quelque peu risqué…
      Bon courage. Tenez nous au courant. Cela pourra peut-être aider d’autres lecteurs par la suite.

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