Délai du compromis de vente dépassé, que faire ?​

En règle générale, le délai entre le compromis et l’acte définitif de vente est de 3 mois. Durant cette période, les notaires et l’acquéreur entreprennent de nombreuses démarches. Ce laps de temps laisse notamment le temps de réaliser toutes les conditions suspensives stipulées dans le compromis.

Mais, que se passe-t-il si ce délai de 3 mois est dépassé ? La vente est-elle rendue caduque ? Existe-t-il une durée maximale de validité du compromis de vente ?

Autant de questions auxquelles nous allons tenter de répondre.

Compromis de vente VS acte authentique

Compromis de vente VS acte authentique

L’avant-contrat (compromis ou promesse de vente) est un contrat de vente établissant les conditions précises dans lesquelles la vente va être réalisée.

L’acte authentique (aussi souvent appelé acte définitif de vente) ne fait, quant à lui, que reprendre et valider les éléments définis dans l’avant-contrat. Il s’agit de la dernière étape du processus de vente. A l’issue, l’acheteur devient véritablement propriétaire du bien.

Le délai habituellement constaté

Lors d’un achat immobilier, il est relativement compliqué d’aller vite. Il est extrêmement rare de réussir à réduire le délai entre l’avant-contrat et l’acte de vente à moins de 6 semaines.

Tout un tas de vérifications administratives sont nécessaires avant de pouvoir réaliser la vente définitive. Rien qu’attendre la réponse de la mairie sur l’exercice de son droit de préemption sur le bien peut prendre 1 à 2 mois.

Cette période est généralement aussi celle pendant laquelle l’acquéreur sollicite des établissements bancaires afin de trouver un financement.

Certains délais incompressibles sont également imposés par la loi afin de protéger l’acquéreur. Par exemple, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours après signature de l’avant-contrat. A noter que ceci n’est vrai que si l’acquéreur est un particulier qui achète un bien destiné à l’habitation. (Voir l’article “Achat immobilier : quel délai de rétractation ?“)

Ainsi, le délai habituellement constaté entre le compromis de vente et l’acte de vente définitif est de 3 mois.

Définir un délai de validité

Délai du compromis de vente dépassé, que faire ?​

Il est tout à fait possible de stipuler dans le compromis une date butoir de signature de l’acte de vente définitif. Ainsi, acquéreur et vendeur peuvent se protéger d’une vente qui s’éterniserait.

Pour cela, vendeur et acquéreur doivent prévoir, dans le compromis, une condition en vertu de laquelle la réitération de l’acte de vente est obligatoire sous un certain délai pour que l’avant-contrat reste valable.

Concrètement, il s’agit de définir une date butoir de réitération de l’acte de vente dans le compromis ou la promesse.

Au delà de cette date, l’avant-contrat devient caduque. Chaque partie est alors libérée de ses obligations mutuelles.

Bien sûr, si les 2 parties sont d’accord, il est possible de proroger le compromis signé. Ceci afin d’aller au delà de la date de signature de l’acte définitif initialement convenue.

NOTE : Attention ! Si l’une des parties s’avérait avoir volontairement retardé la vente, elle pourrait être redevable de dommages et intérêts au titre du préjudice subi.

Si aucune disposition particulière n’est prise dans le compromis concernant la date de signature de l’acte de vente définitif, le compromis reste valable sans limite de temps. Et ce, même si une date a été convenue oralement initialement.

Un moyen de “casser” la vente est alors de sommer la partie défaillante de s’exécuter le plus rapidement possible. En général, ceci est fait via convocation chez le notaire. Cette convocation doit préciser les conséquences possibles en cas de non réalisation de la vente sous un délai donné à savoir :

  • la caducité de la promesse de vente
  • les sanctions civiles éventuelles

Cette convocation doit bien sûr être envoyée par lettre recommandée avec accusée de réception ou bien être signifiée par huissier de justice.

Conclusion

Vous l’avez vu. Le plus simple est de prévoir les choses dès la rédaction du compromis de vente. Ainsi, en spécifiant une date limite de signature de l’acte de vente définitif, vous vous protégez d’éventuels dérapages futurs. Au delà de cette date, l’avant-contrat sera caduque. Vous vous éviterez ainsi potentiellement des démarches fastidieuses et désagréables pour vous retirer de la vente.

 

Pour approfondir

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Alex de Discutons-Immo.fr


Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.

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4 réponses

  1. Jean-Francois dit :

    J’ai signe le 19 ecembre 2019 un promesse de vente synallagmatique comportant le chapitre suivant:
    “La date de signature de l’acte authentique de vente operant seule le transfert de propriete, devra intervenir au plus tard le 30 Avril 2020. Toutefois, si a cette date, les divers documents necessaires a la regularisation de l’acte n’etaient pas encore portes a la connaissance du notaire charge de sa redaction, le delai de realisation serait automatiquement proroge de huit jours calendaires qui suivront la date a laquelle le notaire recevra la derniere des pieces indispensable sans que cette prorogation ne puisse exceder un mois de la date de realisation.”

    Sacahn que nous sommes maintenant mi-juin, pouvez vous me dire si cette promesse de vente est devenu caduque?
    Est il possible d’annuler la vente dans ce cas sans penalite?
    Merci d’avance pour votre retour.

    Jean-Francois

  2. Alex dit :

    Bonjour Jean-François,
    il ne me semble pas que les ordonnances votées pendant l’état d’urgence remettent en cause ce délai prévu (contrairement par exemple au délai des 10 jours de rétractation de la loi SRU qui lui a bien été suspendu). Par conséquent, il me semble que vous seriez en droit, si aucun avenant, n’a été signé avec le vendeur pour proroger la date de réalisation de la vente, de renoncer à celle-ci.
    Néanmoins, n’étant pas juriste et les circonstances ayant engendrées ce retard étant exceptionnelles (et pouvant être qualifiées de cas de force majeure), je vous invite à vous rapprocher de votre notaire qui devrait pouvoir vous conseiller plus précisément.
    Eventuellement un peu de lecture qui semble aller dans le sens de ce que je vous indique : https://www.dalloz-actualite.fr/flash/coronavirus-consequences-pour-notariat-et-contrats-en-cours
    Tenez-nous informé des suites, votre cas est intéressant !

  3. DURAND MarcLouis dit :

    Pour moi presque pareil compromis signé le 21 janvier et caduque avec une date-butoir au 30/04 et sans avenant signé depuis et le notaire semble refuser l’annulation de la vente .. que faire ?

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