Un unique refus de prêt suffit-il à annuler une vente immobilière ?

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Dans le cadre d’une vente immobilière, la promesse de vente ou le compromis de vente prévoit généralement des conditions suspensives particulières. Une des conditions suspensives la plus répandue est bien sûr celle d’obtention de prêt afin de prévoir le cas d’un refus de prêt.

Celle-ci permet à l’acquéreur de pouvoir renoncer à la vente sans pénalité s’il n’obtient pas le financement aux conditions mentionnées dans l’avant-contrat et dans le délai accordé (généralement entre 45 et 60 jours après la signature de l’avant-contrat).

Ainsi, la condition suspensive sera dite « réalisée » en cas d’obtention par l’acquéreur d’au moins une offre écrite de prêt. A l’inverse, on dira que la condition suspensive de prêt est non réalisée dans le cas où l’acheteur n’obtiendrait pas de crédit immobilier.

Refus de prêt lors d'une vente immobilière

Un seul refus suffit-il à justifier une non obtention de prêt ?

On peut s’interroger sur la suffisance d’un unique refus d’une seule banque pour justifier une non obtention de prêt. Est-ce qu’un seul refus est suffisant de la part de l’acquéreur pour mettre un terme au processus de vente ?

La réponse à cette question dépend de la rédaction de la condition suspensive dans le compromis ou la promesse de vente.

En effet, si la clause impose à l’acheteur de réaliser des démarches auprès d’un établissement ou un autre alors un seul refus doit pouvoir suffire. A l’inverse, si la clause prévoit le dépôt de demandes de prêts à plusieurs établissements précis alors l’acquéreur devra fournir autant de refus que de demandes prévues.

La jurisprudence semble considérer que, s’il est imposé à l’acquéreur la réalisation de démarches auprès de tout organisme bancaire (sans plus de précision), alors, l’obtention d’un unique refus de prêt suffit pour rendre caduque l’avant-contrat.

La banque n’a pas besoin de se justifier et donc de motiver son refus . Elle peut se contenter de simplement rejeter la demande de prêt.

L’avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente) prévoit généralement un délai maximum d’obtention du crédit. Ainsi, si le délai accordé à l’acheteur pour trouver un crédit n’est pas complètement écoulé, il pourra solliciter d’autres établissements bancaires.

A NOTER

Un vendeur ne peut pas obliger l’acquéreur à solliciter plusieurs établissements de crédit (à moins que spécifié dans l’avant-contrat), même si le délai d’obtention du prêt n’est pas totalement écoulé et que les premières demandes ont été refusées par les banques.

Que se passe-t-il en cas de refus de prêt ?

Si l’acquéreur se voit refuser sa demande de financement, il doit avertir le vendeur et le notaire en leur adressant le refus de prêt communiqué par la banque. Les modalités sont généralement précisées dans l’avant-contrat.

En cas de non réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt, toutes les sommes versées par l’acquéreur doivent lui être remboursées.

De ce fait, en cas de versement d’un séquestre (généralement 5% du prix de vente) par l’acheteur lors de la signature de l’avant-contrat, le notaire ou l’agent immobilier devra lui restituer celui-ci.

Le délai de restitution du séquestre est normalement de 21 jours maximum si aucun litige n’oppose acheteur et vendeur. Dans le cas contraire, le séquestre ne sera pas restitué tant que les 2 parties n’ont pas trouvé un accord ou bien tant qu’aucune décision de justice n’est intervenue.

Signature d'un contrat de crédit immobilier

Refus de complaisance

On entend parfois parler de refus de complaisance délivrés par certains établissements bancaires afin de permettre de mettre un terme à une vente en cours.

Dans la pratique, les refus de complaisance sont extrêmement rares.

Il est déjà parfois difficile d’obtenir une attestation écrite pour un véritable refus de prêt.

En effet, d’aveux de conseiller bancaire, pour obtenir un attestation écrite de refus, il faut que le dossier passe préalablement devant une commission. Cela nécessite donc de passer du temps à établir un dossier de demande de financement alors que le conseiller sait d’avance qu’il sera rejeté. Il est donc malheureusement assez fréquent qu’il faille insister pour obtenir ce refus de prêt officiel.

Un conseiller bancaire identifie généralement assez vite si une demande de prêt peut « passer » ou non. Lorsqu’il s’aperçoit que cela ne sera pas le cas, le conseiller se contente donc d’indiquer oralement au demandeur qu’il ne pourra malheureusement pas le financer sans lui fournir d’attestation de refus de prêt.

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Alex de Discutons-Immo.fr

Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.

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