Erreurs de Superficie : quelles conséquences sur le prix ?

Il arrive parfois que la superficie mentionnée dans un acte de vente s’avère fausse. Lorsque cela se produit, des recours sont possibles. Ils seront bien sûr différents si la superficie est surestimée ou sous-estimée comparée à celle stipulée dans l’acte.

Le cas le plus courant reste celui pour lequel la superficie a été surévaluée et où l’acquéreur se trouve lésé.

Pour autant, voyons tout de même dans cet article les 2 cas de figures.

Superficie supérieure à celle indiquée dans l’acte de vente

Si la surface du bien acquis s’avère être inférieure à celle mentionnée dans l’acte de vente, l’acquéreur peut demander à obtenir une réduction du prix a posteriori.

Importance de l’erreur de mesure

Pour qu’une action puisse être intentée, la différence entre la superficie indiquée dans l’acte et celle mesurée en réalité doit être supérieure à 5%.

Prenons un exemple concret. Si un bien a été vendu pour une superficie de 100m2, il faut que la surface réelle fasse moins de 95m2 pour pouvoir prétendre à une réduction de prix.

Montant de la révision du prix

En cas d’erreur de mesure supérieure à 5%, l’acheteur pourra donc réclamer au vendeur une restitution partielle du prix d’acquisition. Le montant sera proportionnel à l’erreur de mesurage constaté.

La réduction du prix de vente au prorata est la seule sanction prévue par l’article 46 de la loi. Ainsi, la Cour de Cassation a tranché sur le fait qu’un acquéreur ne peut pas se prévaloir de dommages et intérêts (arrêt Cass. 3e civ., 22 sept. 2010, n° 09-68.469).

Délai de réclamation

En cas d’erreur de mesure, la loi indique que la réclamation doit se faire dans le délai d’un an à compter de la vente : « L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance » (Article 46)

Superficie supérieure à celle indiquée dans l’acte de vente

Bien que moins fréquent, il peut arriver que le vendeur découvre après la vente que la superficie est supérieure à celle mentionnée lors de la vente.

Dans un tel cas et dans certaines conditions, le vendeur peut engager une procédure vis à vis de l’acquéreur afin d’obtenir une révision du prix à la hausse.

La loi ne prévoit pas exactement ce cas de figure. Elle protège plus généralement l’acquéreur que le vendeur. Par conséquent, une erreur de mesure commise par le vendeur à son détriment ne donne normalement pas droit à un quelconque recours.

En revanche, la loi prévoit ce qu’on appelle une « action en rescision pour lésion » (articles 1674 à 1685 du Code civil).

Ainsi, cette loi permet au vendeur de porter réclamation s’il démontre que le prix de cession est inférieur à 5/12ème de la valeur réelle du bien.

Par conséquent, si le vendeur est lésé de plus de 7/12ème de la valeur du bien, il peut demander réparation.

La rescision pour lésion ne remet pas en cause le droit de propriété acquis par l’acheteur. Ce dernier a 2 options si une action est intentée à son encontre avec succès par le vendeur :

• soit il accepte une annulation de la vente : il restitue alors le bien et le vendeur restitue le prix payé
• soit il peut conserver le bien en payant le supplément de prix (déduction faite de 1/10ème de la valeur actuelle du bien)

Procédure d’action en rescision pour lésion

Pour pouvoir engager une action en rescision pour lésion, le vendeur devra démontrer que le prix de vente est exagérément bas par rapport à la valeur réelle du bien.

Ainsi, il faut calculer les 5/12ème de la valeur du bien et s’assurer que le prix de vente convenu n’est pas inférieur à celui-ci. Si le prix de vente est inférieur alors l’action en rescision pour lésion est possible.

Prenons un exemple concret. Une maison se vend 350 000 euros alors que son véritable prix est de 600 000 euros. Calculons 5/12ème de 600 000 euros : cela correspond à 250 000 euros.

Par conséquent, une procédure pourra être engagée pour rescision pour lésion que si le prix de vente est inférieur à 250 000 euros. Dans notre exemple, la maison s’étant vendue 350 000 euros, le vendeur ne pourra pas engager de procédure.

Délai de réclamation

La loi (article 1676 du Code civil) prévoit un délai maximum de 2 ans à partir de la signature de l’acte de vente pour engager une procédure en rescision pour lésion.

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• « Lors d’une vente, la connaissance par l’acquéreur de la superficie le prive-t-il de son droit à réduction de prix ? » (sur le site « Le Moniteur »)
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