Droit de préemption par la mairie

Il existe plusieurs droits de préemption. Nous allons traiter ici du plus courant. C’est à dire du droit de préemption que peut exercer une commune lorsqu’un bien est vendu par son propriétaire.

Lorsqu’un propriétaire décide de mettre en vente un bien, il est souvent loin de se douter que sa maison ou son terrain intéressera la commune. Pour autant, celle-ci peut vouloir l’acquérir pour un motif jugé d’intérêt général. Il peut s’agir pour la commune de réaliser des logements sociaux, un complexe sportif ou encore aménager un espace vert.

Ce droit de préemption s’appelle précisément le droit de préemption urbain (DPU). Il est généralement mis en oeuvre par les communes dotées d’un plan d’occupation des sols (POS) ou d’un plan local d’urbanisme (PLU). Ce droit est alors institué par délibération du conseil municipal. Ce sont les articles L211-1 et suivants du Code de l’urbanisme qui définissent son fonctionnement.

Qu’est ce que le droit de préemption urbain ?

Ce droit permet à une commune d’acquérir en priorité un bien immobilier. Ceci s’applique que la vente soit réalisée par un particulier ou par une personne morale. La commune se substitue alors à l’acquéreur initial.

La commune peut également exercer ce droit de préemption lors d’une donation. Exception faite de de celles réalisées entre personnes d’une même famille.

Comment cela se passe ?

Lorsqu’une vente immobilière est en cours, si le bien vendu est situé dans une zone de préemption, le notaire va se charger des démarches.

La Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA)

Ainsi, le notaire va adresser à la mairie de la commune où se situe le bien vendu une Déclaration d’Intention d’Aliéner. On parle généralement de DIA.

Ce document précise, a minima :

• le prix et les conditions de la vente convenus entre le propriétaire vendeur et l’acquéreur
• un certain nombre d’informations environnementales listées dans l’article L514-20 du Code de l’environnement. Principalement si le terrain ou le bien présente des dangers ou inconvénients importants qui résultent de son exploitation passé.

Cette DIA peut être adressée à la mairie soit sous forme de lettre recommandée avec accusée de réception, soit remise contre décharge.

2 mois pour exercer son droit de préemption

La commune dispose alors de 2 mois pour faire savoir si elle souhaite exercer son droit de préemption ou non. Si elle l’exerce, cela signifie qu’elle souhaite acquérir le bien.

Si elle souhaite exercer son droit de préemption, la mairie n’est pas obligée d’acheter au prix qui avait été convenu entre vendeur et acquéreur. Durant la phase de 2 mois, elle peut tout à faire négocier avec le vendeur et lui faire une contre proposition (bien sûr logiquement inférieure). Si les 2 parties n’arrivent pas à s’accorder à l’amiable, c’est la juridiction compétente qui fixera le prix de vente du bien.

Dans ce délai de 2 mois, le code de l’urbanisme permet également à la mairie de demander des renseignements complémentaires sur le bien vendu (état de l’immeuble, vente avec locataire…). La commune est également en droit de demander à visiter le bien.

Si jamais une demande d’informations complémentaires ou une demande de visite est formulée, le délai de 2 mois est suspendu. Ce délai reprend une fois la demande satisfaite. Mais, attention tout de même : s’il reste moins d’un mois avant la fin du délai de préemption, celui-ci est automatiquement prolongé d’un mois. Par conséquent, le délai de préemption peut, dans certains cas, atteindre 3 mois au total.

Si la mairie ne répond pas à la DIA, au bout de 2 mois, il est tacitement acquis qu’elle renonce à exercer son droit. Bien sûr, la commune peut aussi répondre expressément à une DIA pour indiquer qu’elle ne souhaite pas l’exercer.

Qui peut exercer ce droit de préemption ?

Les organismes susceptibles de bénéficier d’un droit de préemption urbain sont déterminés par les articles L211-1 et L211-2 du Code de l’urbanisme. Il s’agit principalement des communes. Pour autant, les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) peuvent également exercer ce droit.

Comme indiqué en introduction, dans les communes dotées d’un plan d’occupation des sols (POS) ou d’un plan local d’urbanisme (PLU), ce droit doit être institué via une délibération du conseil municipal.

Tous les biens sont ils concernés par le DPU ?

Le droit de préemption peut être exercé aussi bien sur des :

• appartements
• maisons
• immeubles
• terrains

Même des parts ou des actions de société (ou les parts de SCI) peuvent être soumises au DPU. En revanche, sont exclus :

• les immeubles appartenant aux organismes d’HLM
• les fonds de commerce

Dans des cas bien particulier, les communes peuvent tout de même préempter ce type de bien via un droit de préemption dit « renforcé ».

Conclusion

Dans 80% des cas, la mairie propose un prix inférieur à celui qui avait été convenu avec l’acquéreur initial. Ainsi, l’exercice du droit de préemption est rarement une bonne nouvelle pour le vendeur. Heureusement, ce droit de préemption urbain est exercé dans seulement 1% des cas. Par conséquent, bien que le risque existe, il est plutôt faible.

Pour approfondir

• « La commune préempte… ne cédez pas sans négocier ! » (Très bon article sur le site du Particulier)
• Le Droit de Préemption Urbain (DPU) par Paul-Guillaume Balaÿ, Avocat au Barreau de Lille
• Peut-on annuler une décision de préemption d’une commune ? sur le site des Service Public
• Articles L211-1 et L211-2 du Code de l’urbanisme

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