A qui appartiennent les combles d’une copropriété ?

La question de la propriété des combles dans une copropriété peut parfois sembler anodine. Elle recèle en réalité une complexité juridique non négligeable. En effet, la réponse à cette question dépend largement du niveau de précision du règlement de copropriété ou du descriptif de division de la copropriété.

Voyons donc les différents scénarios qui peuvent se présenter.

Cas simple – Règlement de copropriété explicite

Le cas idéal est celui où le règlement de copropriété ou l’état descriptif de division indique clairement les parties communes et leurs propriétaires.

Dans cette situation, il n’y a aucune place pour le débat ou l’interprétation. Tout est consigné noir sur blanc dans ces documents juridiques essentiels, évitant ainsi toute confusion ou désaccord potentiel.

Cas plus complexe – Rien de précis dans le règlement de copropriété

Si le règlement de copropriété ou l’état descriptif de division ne mentionne pas spécifiquement la propriété des combles, la situation se complique.

Dans de tels cas, c’est aux tribunaux de trancher la question de la propriété des combles. Pour ce faire, elle va se poser les questions ci-dessous.

Accès exclusif aux combles

Tout d’abord, un seul copropriétaire a-t-il un accès exclusif aux combles ?

Si la réponse est oui, il est possible que les combles soient alors considérés comme une partie privative de son lot.

Cependant, cette réponse ne suffit pas à elle seule à trancher la question.

A l’inverse, si l’accès aux combles n’est pas exclusif, par exemple si la trappe d’accès se situe dans les parties communes, alors les combles seront généralement considérés comme une partie commune de la copropriété.

Les combles abritent-ils un équipement commun ?

La seconde question à se poser est celle de la présence d’un équipement commun dans les combles.

Par exemple, les combles abritent-ils une VMC, une antenne TV, ou sont-ils le seul accès pour réaliser l’entretien de la toiture ?

Si c’est le cas, même si un copropriétaire dispose d’un accès exclusif aux combles, il ne dispose pas d’un usage exclusif.

Les combles seront alors considérés comme partie commune.

Exemples de jurisprudences

De manière générale, la jurisprudence a établi que si les conditions matérielles des lieux démontrent qu’un espace est exclusivement utilisé par un seul copropriétaire, cet espace pourrait être considéré comme sa propriété privée.

Par exemple, les combles sont considérés comme privés si seuls le copropriétaire dont le lot donne accès à ces combles peut les utiliser, en raison de la disposition des lieux.

En plus de l’accès exclusif aux combles via les parties privatives du copropriétaire, les juges se basent également sur l’utilité ou l’usage exclusif des combles par le copropriétaire.

Dans un jugement de mars 2000, la Cour de Cassation a statué que les combles étaient de nature privative lorsqu’il était prouvé que :

• les combles n’abritaient aucun équipement collectif,
• l’accès à la toiture ne passait pas par les combles et se faisait via une trappe dans les parties communes,
• les combles n’avaient aucune utilité ou usage pour les autres copropriétaires
• l’accès aux combles se faisait via le lot privatif concerné.

Cependant, il a été décidé dans un autre cas que des copropriétaires qui avaient intégré des combles à leur appartement s’étaient approprié des parties communes. En effet, ces combles n’étaient pas mentionnés dans le règlement de copropriété et l’accès à ceux-ci se faisait via une trappe située au-dessus de l’escalier du premier étage, sans nécessité de pénétrer dans l’appartement.

Dans un autre cas, des combles situés au-dessus d’un lot privatif ont été qualifiés de communs pour plusieurs raisons : on ne connaissait pas l’origine de l’installation de la trappe d’accès, cette trappe n’était pas le seul accès, et les combles ne servaient qu’à la réparation de la toiture.

Si les combles ne peuvent pas être qualifiés de parties privatives, le copropriétaire du dernier étage ne pourra les annexer qu’après un vote en assemblée générale.

Conclusion

En somme, si un copropriétaire a à la fois un accès exclusif et un usage exclusif des combles, il est très probable que les tribunaux considéreront que ces combles constituent une partie privative de son lot.

Cependant, la présence d’un équipement commun dans les combles ou l’existence d’un accès non exclusif peut remettre en cause cette conclusion.

Il convient de noter que ces éléments sont issus de divers cas de jurisprudence. Pour plus de détails, je vous encourage à consulter les sources suivantes.

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