Peut-on acheter ou vendre un appartement sans syndic de copropriété ?

Lors de l’achat d’un bien soumis au statut de la copropriété, la réglementation et la pratique imposent au vendeur de communiquer à l’acquéreur un certain nombre de documents et d’informations.

En l’absence de syndic de copropriété, l’agent immobilier et le notaire se trouve confronté à une difficulté, voire à une impossibilité de réunir les informations relatives à la copropriété et à la situation du copropriétaire alors que ces éléments restent pourtant nécessaires à la vente.

Mais alors, qu’arrive-t-il lorsqu’il n’existe pas de syndic et qu’une vente d’un lot de copropriété intervient ?

Documents à fournir pour une vente en copropriété

Lors de la vente d’un appartement en copropriété, il est essentiel de rassembler un ensemble précis de documents et d’informations pour assurer la transparence et la légalité de la transaction. L’acquéreur doit pouvoir prendre une décision éclairée grâce à ces éléments.

Les documents et informations à réunir pour la vente sont définis dans l’article L721-2 du Code de la Construction et de l’Habitation.

Voici ci-dessous une présentation des éléments habituellement exigés.

Documents liés à l’organisation de la copropriété :

• Fiche synthétique : Un résumé des informations clés de la copropriété.
• Règlement de copropriété (RCP) et état descriptif de division (EDD) : Les règles de la copropriété et la description des lots, incluant les modifications officielles éventuellement intervenues depuis la création de la copropriété.
• Procès-verbaux : Les comptes-rendus des assemblées générales des trois dernières années, reflétant les décisions prises. Petite précision, c’est bien l’ensemble des procès verbaux des 3 dernières années qui doivent être communiquées. S’il y a eu plusieurs AG une même année, cela peut donc faire plus de 3 procès verbaux à fournir.

Informations financières :

• Charges de copropriété : Le détail des charges ordinaires et extraordinaires payées par le vendeur durant les deux dernières années
• Appels de fonds à venir : les sommes susceptibles d’être dues au syndicat des copropriétaires par l’acquéreur
• Dettes et impayés : Les éventuelles impayées dues par les copropriétaires au syndicat et l’état des dettes de la copropriété envers ses fournisseurs
• Fonds de travaux : La part du fonds de travaux liée au lot vendu (si un tel fonds existe) et le montant de la dernière contribution du vendeur pour son lot

Le carnet d’entretien : Il s’agit d’un dossier détaillant l’historique des travaux et entretiens de l’immeuble.

Notice d’information : Un document expliquant les droits et devoirs des copropriétaires et le fonctionnement de la copropriété. Ce document est en attente de publication par le gouvernement.

Diagnostic technique global (DTG) : Si disponible, les conclusions de cette évaluation qui analyse l’état de l’immeuble et prévoit les travaux nécessaires.

Depuis le 1er janvier 2024 :

• Plan pluriannuel de travaux : Un document détaillant les travaux prévus dans les années à venir pour la copropriété.
• ou Projet de plan pluriannuel de travaux : Si un plan définitif n’est pas encore disponible , le projet de ce plan (obligatoire qu’à partir du 1^er janvier 2025 pour les copropriétés comprenant moins de 51 lots. Déjà obligatoire pour les copropriétés d’au moins 51 lots)

Ces documents sont cruciaux pour garantir une transaction éclairée et sécurisée, en fournissant à l’acheteur une vision complète de la situation de la copropriété et du lot vendu.

Quelques exceptions

Tous les documents cités précédemment ne sont pas nécessaires dans 2 cas particuliers.

1. Si l’acquéreur est déjà copropriétaire dans la copropriété, les éléments relatifs à l’immeuble n’ont pas besoin d’être fournis. En revanche, il faudra toujours fournir les éléments d’information relatifs au(x) lot(s) vendu(s).
2. Si la vente concerne un lot dit « annexe » (emplacement de stationnement, cave, grenier, débarras, placard, remise, garage…), les éléments relatifs à la copropriété ne sont pas requis. Une fois encore, seules la communication des informations relatives au lot vendu est requise.

La remise des éléments à l’acquéreur

Si l’agent immobilier est à l’origine de la rédaction du compromis de vente, celui-ci a deux options pour remettre à l’acheteur les documents relatifs à la copropriété :

1. Remise directe avant la signature : L’agent peut fournir tous les documents nécessaires à l’acheteur avant de signer l’avant-contrat (le compromis). L’acheteur doit alors reconnaître la réception de ces documents par une attestation écrite, qui ne peut pas être signée de manière électronique.
   Les documents peuvent être transmis par différents moyens, y compris numériques, à condition que l’acheteur accepte explicitement cette méthode. Par exemple, l’agent peut envoyer les documents par e-mail, donner une clé USB contenant les fichiers ou remettre des copies papier.
2. Annexion au contrat préliminaire : L’agent peut également choisir d’inclure tous les documents et informations concernant la copropriété directement dans l’avant-contrat.
   Ce dernier inclura des clauses spécifiques à cette annexion. L’utilisation de la signature électronique et de l’envoi par lettre recommandée électronique est particulièrement pratique pour cette méthode, surtout lorsque le règlement de copropriété est volumineux, pouvant atteindre une centaine de pages.

Si l’avant-contrat (promesse de vente) est rédigé par un notaire, l’acheteur, en signant l’acte, attestera de la remise de ces informations.

Que faire en cas d’absence de syndic ?

Lorsqu’un syndic (qu’il soit bénévole ou professionnel) gère une copropriété, c’est lui qui communique à l’agent immobilier ou au notaire les éléments listés précédemment. Les éléments relatifs au lot vendu sont regroupés dans le pré-état daté et l’état daté (Voir l’article sur ce blog L’état daté et pré-état daté : pourquoi faire ?).

Malheureusement, il arrive parfois que la copropriété soit dépourvue de syndic, et ce, même si la loi impose de nommer un syndic quelque soit la taille de la copropriété.

Or en l’absence de syndic, il est matériellement impossible de réunir tous les éléments légalement exigés puisqu’il n’y a pas de tenue des comptes ni d’assemblée générale des copropriétaires et donc pas de procès-verbaux.

Dans ce contexte, les seuls documents accessibles sont le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, qui peuvent être demandés aux services de la publicité foncière.

Ce manque d’information pose un problème pour :

• la bonne information de l’acquéreur
• purger le délai de rétraction de l’acheteur (loi SRU). En effet, ce délai ne commence pas tant que tous les documents nécessaires ne lui ont pas été remis.

Par conséquent, lorsque ces informations n’ont pas pu être communiquées à l’acquéreur, le vendeur déclare dans le compromis ou la promesse de vente (puis dans l’acte de vente), l’absence de syndic et atteste de l’impossibilité de remettre l’ensemble des documents en raison de leur inexistence.

L’acquéreur en prend également acte dans l’avant-contrat (puis dans l’acte de vente). Il accepte ainsi d’acquérir le bien vendu même si sa décision n’est pas pleinement éclairée du fait de l’absence des informations relatives à la copropriété ainsi qu’au lot acheté.

Très souvent, lorsque la copropriété n’a pas de syndic, la copropriété n’a pas souscrit d’assurance multirisques ni d’assurance en responsabilité civile. Cela signifie que, en cas de dégât subis par l’immeuble ou bien causés à des tiers, resteront à la charge de l’ensemble des copropriétaires.

Pour remédier à cela, les notaires exigent de plus en plus qu’une assurance soit contractée par les copropriétaires pour le jour de la vente.

Conclusion

On l’a vu il est donc tout à fait possible d’acheter un bien dans une copropriété sans syndic. L’acquéreur doit alors acter qu’il est conscient ne pas bénéficier de l’ensemble des informations relatives à la copropriété ainsi qu’au lot acquis.

Ceci reste tout de même à la discrétion du notaire qui a le droit de refuser de réaliser la vente tant qu’un syndic n’a pas été nommé.

À noter que, tout copropriétaire a le droit de convoquer une assemble générale pour nommer un syndic de copropriété. Il est également possible de saisir le Tribunal de Grande Instance afin que ce dernier désigne un administrateur provisoire qui jouera temporairement le rôle de syndic. Il convoquera ensuite une assemblée générale pour élire un syndic à la copropriété.

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