Que faire si le vendeur refuse de signer l’acte authentique ?
Le plus souvent, la vente d’un bien immobilier est ponctuée par 3 étapes. A chacune d’elle, un document est signé par le vendeur et l’acquéreur. L’offre d’achat constitue la première étape. La seconde est la promesse de vente (synallagmatique = compromis de vente ou unilatérale = promesse de vente). Enfin, la troisième est la signature d’un acte de vente définitif.
Pour cette dernière étape, on parle également souvent de « réitération de l’acte de vente ».
Rendu à cette troisième et dernière étape, il arrive parfois que le vendeur refuse de signer. A-t-il le droit de se rétracter ? Quelles sont les démarches possibles pour l’acquéreur ? Un acheteur peut-il forcer le vendeur à lui vendre le bien ? Des dommages et intérêts sont ils possibles ?
Date butoir
Une date butoir de réitération de l’acte de vente peut avoir été expressément prévue dans la promesse de vente.
Dans ce cas, le dépassement de cette date convenue entraîne la caducité de la promesse de vente.
Les deux parties sont alors libérées de leurs obligations mutuelles.
Attention, pour autant, si l’une des parties est fautive, elle engage sa responsabilité civile et devra octroyer des dommages et intérêts à l’autre partie en réparation du préjudice subi (clause de dédit ou clause pénale. Voir plus bas).
En revanche, si aucune date butoir n’est prévue dans la promesse de vente, le dépassement du terme fixé oralement entre les parties n’entraîne pas la caducité de la promesse.
Celle-ci reste valable et les parties restent engagées l’une envers l’autre.
Clause de dédit
Si un vendeur souhaite renoncer à la vente, il est également nécessaire de regarder si une éventuelle clause de dédit a été prévue dans le compromis.
Une clause de dédit permet à l’une ou l’autre des parties de renoncer légalement purement et simplement à la vente en contre-partie d’une indemnité.
Attention, la clause de dédit n’est pas la clause pénale qui, elle, sanctionne financièrement l’inexécution par l’une des parties de ses engagements.
Clause pénale
La promesse de vente peut prévoir une clause pénale.
En vertu de cette clause, le montant des dommages et intérêts est préalablement déterminé par les parties pour anticiper toute inexécution contractuelle par l’une des parties.
Par exemple, en cas de non-réalisation des conditions suspensives (voir l’article « Conditions suspensives : tout ce que vous devriez savoir » disponible sur ce blog) dans le délai imparti, le vendeur pourra mettre en application la clause pénale.
L’acquéreur peut également utiliser cette clause pénale en cas de renonciation à la vente du bien par le vendeur.
La clause pénale ne s’applique pas de plein droit. L’acquéreur devra manifester sa volonté d’appliquer la clause pénale en justifiant l’inexécution contractuelle du vendeur.
Avant de demander l’application de la clause pénale, il est donc nécessaire de mettre en demeure le vendeur de s’exécuter. Si la mise en demeure échoue, alors, la partie demanderesse pourra faire appel à la juridiction compétente.
Que faire en cas de refus du vendeur de signer ?
Tout d’abord, il faut mettre en demeure le vendeur de s’exécuter le plus rapidement possible. En général, l’envoi d’une convocation pour signer chez le notaire par lettre recommandée avec accusé de réception (ou par signification d’huissier de justice) suffit à « convaincre » le vendeur de respecter ses engagements.
Les conséquences du dépassement du délai convenu doivent être précisées dans la convocation; à savoir : la caducité de l’avant-contrat et les sanctions civiles encourues.
À l’issue de cette convocation, plusieurs situations sont possibles :
- La partie défaillante se présente chez le notaire mais refuse de signer : le notaire dresse un procès verbal de carence
- La partie défaillante ne se présente pas chez le notaire : ce dernier dresse un procès verbal de difficultés
Suite au procès-verbal dressé par le notaire, l’acheteur pourra saisir le tribunal afin de :
- faire réaliser la constatation de la vente
- demander éventuellement des dommages et intérêts
Nécessité de prouver la volonté de renoncement
Si la date limite prévue dans un compromis est dépassée, la partie défaillante doit prouver qu’il s’agit d’un cas de force majeur. Une justification valable doit être avancée.
Pour autant, ce n’est pas parce que le vendeur ne se présente pas dans les délais devant le notaire pour signer que l’acquéreur peut aussitôt saisir le juge pour l’y contraindre.
Non seulement la date limite de signature de l’acte notarié fixé par la promesse ou le compromis de vente doit être dépassée, mais encore faut-il que l’acquéreur qui réclame soit certain du refus définitif du vendeur. Pour pouvoir porter la chose en justice, l’acquéreur devra apporter la preuve que le vendeur s’est bien dérobé sans raison valable et de manière définitive.
L’acheteur peut saisir la justice pendant 5 ans. Attention, le début de cette période ne démarre pas à la date prévue de signature de l’acte de vente. La période de 5 ans débute à partir du jour où un des cocontractants a appris que l’autre ne respecterait pas son engagement (cf arrêt de la Cour de cassation. Cass. Civ 3, 1.10.2020, U 19-16.561).
A NOTER
Aux yeux de la justice, même une maladie grave ne constitue pas toujours une excuse justifiée. Ainsi, un vendeur qui invoquait un problème grave de santé n’a pas été excusé. La justice a considéré que le vendeur avait eu le temps suffisant d’organiser son déménagement et qu’il aurait pu mandater un représentant pour se présenter en temps et en heure devant le notaire.
Pour approfondir
- Différences entre séquestre, indemnité d’immobilisation, clause pénale… (sur ce blog)
- Clauses suspensives : doivent-elles figurer dans l’offre d’achat ou l’avant contrat ? (sur ce blog)
- Une offre d’achat au prix du mandat peut être refusée par le vendeur (sur ce blog)
Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.
Bonjour,
J’ai signé la promesse de vente et trouvé le credit. Le vendeur a l’accident de moto et en coma depuis qqs jours, une semaine avant la signature pour l’acte authentique. Il a les procurations de tous les membres de la famille (5 héritiers du biens). Que on doit faire dans ce cas? Quels sont les risques si nous suivrons cet achat et monsieur est toujours en coma? Et quels sont les risques si nous annulons cet achat?
Je vous remercie en avance
Cordialement
Bonjour,
Sauf erreur, si le vendeur n’est pas en état de pouvoir assister à la vente et donc en état de donner son accord, sauf erreur, la vente est bloquée jusqu’à son rétablissement.
Si par malheur, il venait à décéder, il faudrait attendre que la succession soit réglée pour que la vente puisse avoir lieu.
Votre promesse de vente prévoit-elle une clause en cas de décès du vendeur ?
Que dit votre notaire sur la situation ?
A votre place, je m’assurerai auprès de la banque où vous avez obtenu votre crédit qu’elle ne débloque pas les fonds, pour l’instant, pour que vous ne soyez pas engagés auprès d’eux alors que la vente n’a pas encore pu avoir lieu.
Bonjour;
Nous sommes en voit d’acheter un appartement. Le compromis signé, le crédit accepter par la banque, nous avons une date butoir (6 janvier) pour faire la signature definitive de vente. La propriétaire a fait une demande de logement social pour se reloger, mais n’a eu aucune promesse de logement pour le moment. Il reste encore 2 semaines avant la signature definitive, et la vendeuse actuelle ne semble pas avoir de solution pour quitter les lieux. Quel recours avons nous si elle ne se présente pas au notaire le jour de l’acte definitive de vente? Pouvons nous demander des dommages et intérêts ? A combien s’élève-t-il ?
Milles merci par avance de votre reponse.
Bonjour,
S’il n’y a pas de clause stipulant qu’elle doit avoir trouvé un autre logement au préalable et si la vendeuse ne se présente pas le jour de la signature, le notaire l’a convoquera à nouveau pour une nouvelle date de signature. En cas de non présentation prolongée, le notaire établira un procès verbal de difficultés. Pour autant, le fait que la vendeuse n’ait pas de solution pour quitter les lieux doit pouvoir peut-être être considérée comme un cas de force majeur…ce qui vous priverait alors de recours. Le mieux est de poser la question au notaire en charge de la vente, il pourra vous renseigner plus précisément. Il s’agit d’un cas de figure intéressant. N’hésitez pas à revenir poster ici ce que le notaire vous aura dit afin de partager avec les lecteurs de Discutons Immo et moi ! 😉
Bonjour Alex, en complément de la question posé, si la vendeuse ne fait aucune démarche de relogement comme cela ce passe-t’il ? les vendeurs sont en cours de divoce (toujours marier à la signature du compromis) Mr souhaite aller jusqu’à l’acte authentique, Mme ne veut plus quitter la maison, elle a indique quelle ne quittera pas les lieu ni ce présentera chez le notaire, nous n’avons plus de nouvelle d’elle depuis, que faire?
(je précise qu’elle n’est pas en capacité de racheter la maison à son future ex conjoint)
Bonjour. Si le couple marié a signé le compromis, elle ne peut normalement pas se rétracter (sauf clause contraire prévue dans le compromis).
Le mieux est de vous rapprocher de votre notaire qui pourra vous informer le plus précisément possible.
C’est à mon avis lui également le mieux placer pour faire le nécessaire en tant qu’intermédiaire pour signifier ses obligations à la vendeuse et à quoi elle s’expose en refusant de vendre et de quitter les lieux.
Si elle ne veut rien entendre, sans doute que seule la voie judiciaire sera possible pour qu’elle quitte le logement.