Que faire si le vendeur refuse de signer l’acte authentique ?

Le plus souvent, la vente d’un bien immobilier est ponctuée par 3 étapes. A chacune d’elle, un document est signé par le vendeur et l’acquéreur. L’offre d’achat constitue la première étape. La seconde est la promesse de vente (synallagmatique = compromis de vente ou unilatérale = promesse de vente). Enfin, la troisième est la signature d’un acte de vente définitif. Pour cette dernière étape, on parle également souvent de “réitération de l’acte de vente”.

Rendu à cette troisième et dernière étape, il arrive parfois que le vendeur refuse de signer. A-t-il le droit de se rétracter ? Quelles sont les démarches possibles pour l’acquéreur ? Un acheteur peut-il forcer le vendeur à lui vendre le bien ? Des dommages et intérêts sont ils possibles ?

Date butoir

Que faire si le vendeur refuse de signer l'acte authentique ? Une date butoir peut avoir été convenue dans la promesse

Une date butoir de réitération de l’acte de vente peut avoir été expressément prévue dans la promesse de vente. Dans ce cas, le dépassement de cette date convenue entraîne la caducité de la promesse de vente.

Les deux parties sont alors libérées de leurs obligations mutuelles. Attention, pour autant, si l’une des parties est fautive, elle engage sa responsabilité civile et devra octroyer des dommages et intérêts à l’autre partie en réparation du préjudice subi (clause de dédit ou clause pénale. Voir plus bas).

En revanche, si aucune date butoir n’est prévue dans la promesse de vente, le dépassement du terme fixé oralement entre les parties n’entraîne pas la caducité de la promesse. Celle-ci reste valable et les parties restent engagées l’une envers l’autre.

Clause de dédit

Si un vendeur souhaite renoncer à la vente, il est également nécessaire de regarder si une éventuelle clause de dédit a été prévue dans le compromis.

Une clause de dédit permet à l’une ou l’autre des parties de renoncer légalement purement et simplement à la vente en contre-partie d’une indemnité.

Attention, la clause de dédit n’est pas la clause pénale qui, elle, sanctionne financièrement l’inexécution par l’une des parties de ses engagements.

Clause pénale

Que faire si le vendeur refuse de signer l'acte authentique ? La clause pénale prévoit le montant des dommages et intérêts en cas d'inexécution contractuelle par l'une des parties

La promesse de vente peut prévoir une clause pénale.

En vertu de cette clause, le montant des dommages et intérêts est préalablement déterminé par les parties pour anticiper toute inexécution contractuelle par l’une des parties.

Par exemple, en cas de non-réalisation des conditions suspensives (voir l’article “Conditions suspensives : tout ce que vous devriez savoir” disponible sur ce blog) dans le délai imparti, le vendeur pourra mettre en application la clause pénale.

L’acquéreur peut également utiliser cette clause pénale en cas de renonciation à la vente du bien par le vendeur.

La clause pénale ne s’applique pas de plein droit. L’acquéreur devra manifester sa volonté d’appliquer la clause pénale en justifiant l’inexécution contractuelle du vendeur.

Avant de demander l’application de la clause pénale, il est donc nécessaire de mettre en demeure le vendeur de s’exécuter. Si la mise en demeure échoue, alors, la partie demanderesse pourra faire appel à la juridiction compétente.

Que faire en cas de refus du vendeur de signer ?

Tout d’abord, il faut mettre en demeure le vendeur de s’exécuter le plus rapidement possible. En général, l’envoi d’une convocation pour signer chez le notaire par lettre recommandée avec accusé de réception (ou par signification d’huissier de justice) suffit à “convaincre” le vendeur de respecter ses engagements.

Les conséquences du dépassement du délai convenu doivent être précisées dans la convocation; à savoir : la caducité de l’avant-contrat et les sanctions civiles encourues.

À l’issue de cette convocation, plusieurs situations sont possibles :

  • La partie défaillante se présente chez le notaire mais refuse de signer : le notaire dresse un procès verbal de carence
  • La partie défaillante ne se présente pas chez le notaire : ce dernier dresse un procès verbal de difficultés

Suite au procès-verbal dressé par le notaire, l’acheteur pourra saisir le tribunal afin de :

  • faire réaliser la constatation de la vente
  • demander éventuellement des dommages et intérêts
Que faire si le vendeur refuse de signer l'acte authentique ? Avant d'aller devant la justice, vous devez prouver le caractère définitif du refus du vendeur

Nécessité de prouver la volonté de renoncement

Si la date limite prévue dans un compromis est dépassée, la partie défaillante doit prouver qu’il s’agit d’un cas de force majeur. Une justification valable doit être avancée.

Pour autant, ce n’est pas parce que le vendeur ne se présente pas dans les délais devant le notaire pour signer que l’acquéreur peut aussitôt saisir le juge pour l’y contraindre.

Non seulement la date limite de signature de l’acte notarié fixé par la promesse ou le compromis de vente doit être dépassée, mais encore faut-il que l’acquéreur qui réclame soit certain du refus définitif du vendeur. Pour pouvoir porter la chose en justice, l’acquéreur devra apporter la preuve que le vendeur s’est bien dérobé sans raison valable et de manière définitive.

L’acheteur peut saisir la justice pendant 5 ans. Attention, le début de cette période ne démarre pas à la date prévue de signature de l’acte de vente. La période de 5 ans débute à partir du jour où un des cocontractants a appris que l’autre ne respecterait pas son engagement (cf arrêt de la Cour de cassation. Cass. Civ 3, 1.10.2020, U 19-16.561).

A NOTER
Aux yeux de la justice, même une maladie grave ne constitue pas toujours une excuse justifiée. Ainsi, un vendeur qui invoquait un problème grave de santé n’a pas été excusé. La justice a considéré que le vendeur avait eu le temps suffisant d’organiser son déménagement et qu’il aurait pu mandater un représentant pour se présenter en temps et en heure devant le notaire.

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Alex de Discutons-Immo.fr

Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.

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