Différences entre séquestre, indemnité d’immobilisation, clause pénale ou de dédit…

Avant de conclure la vente définitive d’un bien immobilier par la signature de l’acte authentique, vendeur et acquéreur signent généralement un avant contrat.

Il s’agit d’une promesse unilatérale de vente (plus couramment appelée promesse de vente) ou d’une promesse synallagmatique (plus couramment appelée compromis de vente).

POUR EN SAVOIR PLUS

Si vous souhaitez connaître les différences entre compromis et promesse de vente, je vous invite à lire l’article sur ce blog intitulé « Compromis de vente ou promesse de vente : quoi choisir ?« .

Les engagements et les conditions de la vente sont fixés dans ce fameux avant-contrat.

Tout ça est rédigé dans un jargon pas toujours très compréhensible pour les non initiés.

Entre Indemnité d’immobilisation, séquestre, dépôt de garantie, clause de dédit ou encore, clause pénale, il y a de quoi s’y perdre ! Cet article va donc tenter de clarifier tout ça !

Indemnité d’immobilisation

Dans une promesse de vente, seul le vendeur est vraiment engagé.

Il s’engage vis-à-vis de l’acheteur à lui vendre un bien. Durant cette période post signature de la promesse de vente, le vendeur ne peut pas renoncer à la vente.

En revanche, l’acheteur, lui, peut décider ou non d’acheter finalement le bien pendant la période définie dans la promesse.

Par conséquent, l’indemnité d’immobilisation constitue une contrepartie de l’exclusivité accordée au bénéficiaire de la promesse (l’acquéreur).

Cette indemnité correspond ainsi à une somme d’argent qui devra être versée au vendeur du bien si jamais l’acquéreur renonce à acheter le bien. Cela permet ainsi d’indemniser le vendeur de n’avoir pas pu vendre son bien à quelqu’un d’autre durant la période de la promesse de vente.

Le montant de l’indemnité d’immobilisation est librement fixé par les parties. Il est courant de fixer son montant entre 5 et 10% du prix de vente.

Séquestre et dépôt de garantie

Il s’agit d’une somme d’argent versée par l’acquéreur lors de la signature d’un avant-contrat.

Le séquestre est une avance sur le montant de l’acquisition qui sera dû lors de la signature de l’acte authentique.

Il viendra en déduction du prix de vente lors de la signature de l’acte authentique.

Le séquestre constitue une garantie pour le vendeur. Cela permet aux parties de se sentir davantage liés à travers un début d’exécution du contrat via ce versement.

C’est aussi parfois utilisé par le vendeur pour s’assurer du sérieux de l’acheteur et, ainsi, valider sa réelle volonté d’aller au bout de la vente.

Le montant du séquestre est conservé par l’agent immobilier ou par un notaire.

L’agent immobilier (ou le notaire) ne peut restituer le séquestre qu’avec l’accord du vendeur ou après une décision de justice.

POUR EN SAVOIR PLUS

Pour en savoir plus sur le séquestre, je vous invite à lire l’article disponible sur ce blog et intitulé « Le séquestre immobilier de A à Z !« 

Lors de la conclusion d’une promesse de vente, il arrive parfois que l’on désigne sous le terme « dépôt de garantie», le séquestre versé par l’acquéreur.

Il ne faut pas toujours se fier à l’intitulé des clauses dans un avant-contrat. Seul le contenu de celles-ci compte et il est donc important de le lire avec attention.

Clause pénale

De manière générale, comme l’indique le dictionnaire juridique : L’inexécution ou le retard mis par l’un des contractants à exécuter ses obligations, entraîne pour l’autre ou pour les autres parties au contrat, une perte ou un manque à gagner. La réparation de ce dommage se résout en dommage-intérêts. Il appartient au juge saisi de l’affaire d’évaluer le montant de la réparation. Mais si les parties ont elles mêmes prévu une sanction, cette stipulation s’appelle une clause pénale ».

Généralement présente dans les compromis de vente, la clause pénale fixe donc, à l’avance, le montant de l’indemnisation qui pourrait être demandée si l’une des parties n’exécutait pas ses engagements.

Ainsi, si l’acquéreur ou le vendeur refuse de signer l’acte définitif alors que toutes les conditions suspensives sont pourtant réalisées, la partie adverse peut exiger le versement du montant mentionné dans cette clause afin d’être dédommagé.

Il s’agit donc d’une clause prévoyant, à l’avance, d’une indemnité forfaitaire à verser par une éventuelle partie défaillante.

Exemple de clause pénale

Les compromis de vente contiennent habituellement une clause pénale.

Celle-ci prévoit notamment, que si le vendeur ou l’acquéreur refuse de signer l’acte définitif (en dehors des cas de non-réalisation d’une condition suspensive), il devra verser à l’autre un montant qui est fixé dans le compromis. 

Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des PARTIES ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de ONZE MILLE CINQ CENTS EUROS (11 500.00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code Civil.
Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.
Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
La présente stipulation de pénalité ne peut privée, dans la même hypothèse, chacune des PARTIES de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente.

A NOTER

En cas de désaccord, le montant de la clause pénale peut être revu par le juge, à la hausse ou à la baisse, si celui-ci l’estime disproportionné par rapport au préjudice réel.

Clause de dédit

Un compromis de vente peut parfois également contenir une clause dite « clause de dédit « .

Elle permet au vendeur ou à l’acquéreur de prévoir contractuellement la possibilité de renoncer à la vente sans motif mais contre une somme d’argent.

Bien que possible, cette clause reste assez rare.

A l’inverse de la clause pénale, il s’agit de conférer à l’une des parties la faculté de renoncer, unilatéralement et sans justification, à la vente moyennant une somme d’argent à titre de compensation.

Conclusion

J’espère que ces quelques explications vous auront permis d’y voir un peu plus clair.

La compréhension de vos prochains compromis ou promesses de vente sera, je l’espère, plus facile.

Les différences entre toutes ces notions sont parfois subtiles mais, on le sait, le diable se cache souvent dans les détails.

D’où l’importance de bien lire ce qu’on signe. 😉

Pour aller plus loin

• Le séquestre immobilier de A à Z ! (sur ce blog)
• Clause pénale : tout ce que vous devez savoir ! (sur ce blog)
• Clauses suspensives : doivent-elles figurer dans l’offre d’achat ou l’avant contrat ? (sur ce blog)

Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.

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