Usage et destination en immobilier : quelles différences ?

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En immobilier, la distinction entre usage et destination n’est pas toujours évidente. Je me suis moi-même régulièrement interrogé pour bien en comprendre les différences.

Avant d’approfondir la question, il est déjà possible de résumer comme suit. La destination correspond à la raison pour laquelle le bien a été construit initialement. L’usage, quant à lui, correspond à l’utilisation effective du bien.

Quelle distinction y-a-t-il entre usage et destination ?

La destination d’une construction relève du code de l’urbanisme. Elle correspond à ce pourquoi une bâtiment a été édifié. La destination est un des éléments qui doit être indiqué dans la demande d’urbanisme relative au bien. Cette demande se fait soit sous forme de permis de construire soit de déclaration préalable (voir l’article Permis de construire ou déclaration préalable ?).

L’usage d’un local correspond à l’utilisation qui en est réellement faite. Cette notion d’usage relève du code de la construction et de l’habitation. C’est « l’usage » qui pose régulièrement question dans le cadre des locations courtes durées type Airbnb qui ont fleuris ces dernières années.

Un changement d’usage est conféré à titre personnel, temporaire et ne peut être cédé (sauf dans les cas avec compensation. Voir plus bas dans cet article). A l’inverse, un changement de destination est conféré à un bien et non à son propriétaire.

Destination d’un immeuble

Quelles sont les destinations possibles ?

Le Code de l’urbanisme (Article R151-27) distingue 5 destinations possibles :

  • exploitation agricole et forestière
  • habitation,
  • commerce et activités de service,
  • équipements d’intérêt collectif et services publics,
  • autres activités des secteurs secondaires et tertiaires.

Il y a encore quelques années, il existait 9 destinations possibles d’un bien immobilier : habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerces, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière, entrepôt, constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif. Désormais, ce n’est plus que les 5 mentionnées précédemment.

A NOTER
Le code de l’urbanisme prévoit également :
* des sous-destinations à chacune des 5 destinations principales (Article R151-28)
* que les locaux dits « accessoires » ont, par défaut, la même destination que le local principal auquel ils sont rattachés (Article R151-29)

Ces dispositions s’appliquent-elles partout ?

D’après Caroline Theuil, Juriste, ces nouvelles dispositions s’appliquent uniquement si la commune est couverte par un PLU « Alurisé ». Sinon, ce sont les anciennes dispositions qui restent applicables (celles utilisant les 9 destinations définies à l’article R. 123-9 dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2015).

Qu’est ce qu’un changement de destination ?

On dit qu’il y a changement de destination lorsque un local passe d’une catégorie à une autre. Par exemple, une grange qui passerait de la catégorie « exploitation agricole » à la catégorie « habitation ».

Comment changer la destination d’un bien ?

Pour modifier la destination d’un bien, une demande doit être faite auprès des services de l’urbanisme. La demande se fait soit en déposant un dossier de permis de construire, soit une déclaration préalable.

Un permis de construire doit être déposé si les travaux prévus entraînent des modifications sur les structures porteuses ou sur la façade. Dans les autres cas, le dépôt d’une simple déclaration préalable suffit.

Suite à cette demande, les services de l’urbanisme peuvent l’accepter ou non.

Comment déterminer la destination d’un bien immobilier ?

Pour connaître la destination d’un bien, vous pouvez demander les informations cadastrales auprès de la mairie ou de l’administration fiscale.

Attention, il peut arriver que la destination enregistrée par l’urbanisme et celle déclarée aux impôts divergent. Par conséquent, il peut être pertinent de demander à chacune des administrations.

Usage d’un local

L’usage correspond à l’utilisation effective d’un local. Cette notion d’usage permet de distinguer le parc d’habitation de celui des bureaux / commerces. L’administration, en maitrisant l’usage qui est fait des locaux peut protéger le parc d’habitation. Elle maitrise ainsi l’éventuelle transformation de logements en bureaux ou en local commercial type Airbnb.

De manière générale, le changement d’usage est accordé à titre personnel. Il a donc un caractère provisoire valable durant la durée d’occupation du local par le bénéficiaire de l’autorisation.

Quels sont les usages possibles d’un immeuble ?

Le Code de la construction et de l’habitation ne prévoit que 2 catégories d’usage :

  • l’habitation
  • autres locaux

Qu’est-ce qu’un changement d’usage ?

Un changement d’usage consiste à modifier l’utilisation qui est faite d’un local. Ainsi, cela peut consister à transformer une habitation en un commerce ou un bureau. A l’inverse, il peut également s’agir de transformer un local qui n’est pas un logement en une habitation.

Un changement d’usage nécessite-t-il une autorisation ?

Lorsqu’il s’agit de modifier l’usage d’un local d’habitation en un autre usage, ce changement est généralement soumis à l’autorisation préalable de la commune. L’objectif de cette demande d’autorisation est de protéger le parc de logements.

Dans certaines zones géographique, cette autorisation peut être conditionnée à la mise en oeuvre d’une surface de compensation. Ainsi pour être autorisé à modifier l’usage d’une habitation , il est alors nécessaire d’également transformer en habitation des locaux affectés à un autre usage.

L’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation indique que le principe de changement d’usage a un caractère personnel et donc temporaire et incessible. Néanmoins, lorsque le changement d’usage est accompagné par une offre de compensation, le changement d’usage dispose alors d’un caractère réel, définitif et attaché au local et donc cessible.

A l’inverse, changer l’usage d’un local qui n’est pas une habitation à un usage d’habitation peut se faire sans autorisation préalable.

Dans quelles zones une surface de compensation est-elle imposée ?

L’exigence de compensation s’applique dans les communes de plus de 200 000 habitants, des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Elle s’applique aussi dans les communes qui l’ont demandé.

Comment déterminer l’usage d’un local ?

Les locaux affectés à l’habitation au 1er janvier 1970 sont réputés être à usage d’habitation. La preuve de l’usage en tant qu’habitation au 1er janvier 1970 peut être apportée par tout moyen (article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation). Des preuves possibles sont :

  • la fiche d’immeuble issue du fichier des propriétés bâties
  • déclarations fiscales type « H2 »
  • annuaires téléphoniques…

Les locaux construits postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage qui a été indiqué dans le permis de construire ou autre autorisation de construire.

Pour qu’un local à usage d’habitation puisse être considéré comme à usage professionnel ou commercial, il faut :

  • soit une preuve négative : le local n’était pas utilisé à usage d’habitation au 1er janvier 1970 selon le fichier des propriétés bâties. Pour cela, il conviendra de vérifier la situation du local considéré en 1970 notamment en contactant le centre des impôts concerné
  • soit une preuve positive : le dernier permis de construire ou la dernière demande préalable indique un usage autre que l’habitation du local considéré

La Cour de cassation a rappelé que c’est à l’administration de prouver qu’un local est à usage d’habitation. (L’article « C’est à votre commune de prouver que votre local est à usage d’habitation » tente de détailler ce point).

Dois-je également demander le changement d’usage à la copropriété ?

En copropriété, le règlement de copropriété détaille généralement la destination de l’immeuble. Ainsi, il peut autoriser ou interdire certaines activités. Le règlement pouvant différer d’une copropriété à une autre, il s’agit d’une vérification à réaliser au cas par cas.

Si l’usage envisagé d’un lot est autorisé par le règlement, le changement d’usage peut se faire sans demande d’accord préalable de la copropriété.

A l’inverse, si l’usage envisagé d’un lot n’est pas permis par le règlement de copropriété, il est nécessaire d’obtenir en assemblée générale l’autorisation des copropriétaires à l’unanimité.

Ainsi, si un copropriétaire souhaite destiner à l’habitation un lot situé en rez-de-chaussée alors que le règlement prévoit obligatoirement une destination commerciale, le copropriétaire devra demander une autorisation spécifique à la copropriété.

En cas de refus de l’AG, la justice peut éventuellement être saisie pour tenter de faire juger ce refus infondé et illicite au regard de la destination de l’immeuble. Mais, pour cela, encore faut-il que la destination de l’immeuble s’y prête.

Conclusion

On l’a vu la distinction entre la destination et l’usage n’est pas toujours évidente. J’espère qu’après la lecture de cette article, les choses sont désormais plus claires pour vous. Le format de questions-réponses vous permettra également de plus facilement revenir sur cet article en cas de besoin ultérieur. N’hésitez pas à faire part des points qui vous semblent toujours imprécis dans les commentaires.

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Pour approfondir


Alex de Discutons-Immo.fr

Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.

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37 réponses

  1. Nathalie dit :

    Bonjour,
    Nous avons commencé à aménager une grange (attenante au logement) en salle de réception pour notre usage personnel.
    En amont, nous avons consulté le maire du village qui nous a donné son accord (oralement) et nous a informé que nous devrons procéder à certaines démarches administratives lorsque les travaux seront achevés.
    La nouvelle municipalité a été informé par « une âme généreuse » de nos travaux.
    Nous apprenons que les diverses démarches doivent être effectuées avant tous travaux.
    Nous avons uniquement aménagé l’intérieur (carrelage au sol, isolation éclairage porte vitrée à la place de celle en bois etc..).
    L’employée de l’urbanisme nous a annoncé que nous devons tout remettre à l’état initial et que nous pourrons déposer un dossier dans dix ans.
    L’acte de vente, ne mentionne pas que cette partie est un local agricole.
    Que faire pour ne pas perdre les travaux déjà effectués et terminer le local ?
    Nous vous remercions de vos conseils s’il y a lieu.
    Cordialement

    • Alex dit :

      Bonjour Nathalie,
      Une grange n’ayant pas la destination d’habitation, il aurait été mieux, en effet, de faire une demande au service de l’urbanisme préalablement à la réalisation de vos travaux.
      Pour autant, les services d’urbanisme sont généralement là pour faire en sorte qu’au final tout soit régularisé d’une façon ou d’une autre. Il est donc surprenant qu’ils vous disent de remettre le tout à l’état initial. Surtout, si vous n’avez déposé aucune demande, je ne vois pas comment ils peuvent vous demander cela pour l’instant…

      Si je comprends bien, votre grange est accolé à votre résidence principale, c’est bien cela ?
      Si tel est le cas, la probabilité qu’on vous accorde un changement de destination est plus importante que si la grange était perdu au milieu d’un terrain agricole.

      Avez-vous regardé le PLU de la zone où vous vous trouvez ? Il s’agit d’un document qui recense les règles d’urbanisme et vous pourriez sans doute y trouver des informations intéressantes.
      Si vraiment les choses « dégénèrent », vous pouvez tenter de faire appel à un avocat en droit de l’urbanisme mais je ne pense pas que vous en soyez encore là.

  2. Thierry dit :

    Bonjour,
    Nous avons acheté une maison et procéder à la réfection de l’appartement initial situé au premier étage. Nous avons créé un second appartement au RDC, avec toutes les autorisations nécessaires. Ces deux appartements sont destinés à la location. Nous avons déposé et obtenu les autorisations de travaux. L’appartement du haut est loué à présent loué et ce même locataire souhaite loué celui du bas pour entreposer du matériel pour son entreprise. Il s’agirait alors d’un bail commercial pour stockage. Si je comprends bien, il y a changement d’usage (mais pas de destination?), et je dois demander une autorisation spécifique en maire. C’est bien cela?
    Autre question: les revenus de ce bail seraient alors a déclarer aussi aux impôts dans le formulaire 2042?
    Merci de vos réponses
    Cordialement,
    Thierry

    • Alex dit :

      Bonjour Thierry,

      Votre cas est un peu particulier et je ne suis pas familier de ce type de cas.

      Voici tout de même ce que m’évoque votre situation :
      – Attention à évoquer votre cas avec votre assurance afin d’être certain que cela ne posera pas de problème en cas de sinistre ultérieur
      – Selon ce que souhaite stocker votre voisin, attention aussi tout de même à ce que cela n’endommage pas trop votre appartement du Rdc

      Concernant le type de bail à employer, je vous invite à jeter un oeil à https://jesuisentrepreneur.fr/faq-juridique/locaux-professionnels/regles-generales/quel-bail-pour-un-local-annexe-a-mon-activite.html. Il semble qu’il ne soit pas toujours obligatoire de considérer un bail de type commercial pour le type de besoin évoqué.

      Si vous avez besoin d’un contact juridique pour approfondir la question, n’hésitez pas à revenir vers moi en privé (alex AT discutons-immo.fr).

  3. Couble dit :

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’une maison avec un bâtiment indépendant composé d’un garage auquel est accolé une dépendance. J’aimerai rénover cette dépendance (intérieur-extérieur) en habitation pour mon papa (67 ans et situation financière confortable donc pas de dépendance financière ni d’aide). Je précise que la parcelle est en zone AH et que je n’ai aucune intention de louer ce logement à la suite de mon papa car trop proche de chez moi. Le PLU précise qu’il n’est possible d’avoir qu’une seule habitation par parcelle. Comment puis-je obtenir les autorisations nécessaires pour permettre les travaux et l’emménagement de mon papa ? Merci.

    • Alex dit :

      Bonjour Marie.

      Malheureusement, je ne suis pas en capacité de vous répondre précisément. Le mieux est de prendre rdv avec les services de l’urbanisme du lieu concerné afin d’évoquer avec eux votre projet. Ils pourront alors vous indiquer ce qu’il est possible de faire et dans quelles conditions.

  4. Jam dit :

    Bonjour, Votre article est très compréhensible. Merci.
    Un bâtiment de 1920, pas de plan antérieur à 1980. Le C1, les états locatifs des ventes antérieures, et les descriptifs sont contradictoire. Actuellement composé de 2 commerces au rdc et 10 appartements en étage. Il semble qu’un des restaurant utilisé comme cuisine une partie d’une ancienne habitation. La situation est trouble et le notaire hésite à vendre l’immeuble. Je me demandais si du moment que le bâtiment est à usage mixte, habitation et commerce, le fait qu’une petite partie a été changée d’usage soit un problème (6 m2 sur 420). Faut il faire une demande de changement de destination et d’usage? Merci d’avance

    • Alex dit :

      Bonjour Jam,
      Le cas que vous exposez est trop complexe pour que je puisse vous répondre. Le mieux serait sans doute de contacter les services d’urbanisme pour leur exposer ce cas de figure. Vu le peu de m2 concernés, j’imagine qu’une régularisation ne devrait pas être trop compliquée à obtenir.

      Vous pouvez également contacter un avocat spécialisé en droit public immobilier : droit de l’urbanisme mais cela sera un peu plus onéreux.
      N’hésitez pas à revenir partager le résultat de votre recherche ici ensuite.

  5. Vanier dit :

    Bonjour ,
    Je compte acheter une maison de village avec en RDC un local commercial qui n’est plus utilisé depuis 3ans . Quelles sont les démarches à suivre pour pouvoir en faire mon propre garage ?
    Merci

    Youri

    • Alex dit :

      Bonjour Youri,

      Il faut que vous preniez contact avec les services de l’urbanisme du village concerné pour évoquer avec eux votre projet. Ils pourront vous dire ce qu’il est possible de faire et quelles sont les démarches à suivre pour officialiser une telle demande. Si vous n’êtes pas encore propriétaire, vous pourrez probablement faire une demande de certificat d’urbanisme qui précise votre projet (transformation d’un local commercial en garage) et ils pourront alors vous répondre à celle-ci. Pour gagner du temps, je vous conseille de prendre plutôt rdv avec eux pour en discuter oralement dans un premier temps.
      Vous pouvez également consulter le Plan Local d’Urbanisme de la zone concernée s’il en existe un.

  6. cedric dit :

    Bonjour,
    Nous avons fait l’acquisition d’une maison de 2 étages comme résidence principale. Au RDC, la maison possède une buanderie, un garage et un atelier de 17m2 avec une entrée indépendante. Nous souhaiterions transformer cette pièce en salon de coiffure (donc recevoir du public). Cela relève t’il d’un changement d’usage ou bien de destination ? Nous n’effectuons aucune modification extérieur ou gros œuvre et la maison ne donne pas directement sur la rue. Quelles sont les démarches à effectuer ? svp
    merci pour vos conseils
    cordialement,
    Cedric

    • Alex dit :

      Bonjour Cédric,

      Dans votre cas, il vous faut demander une autorisation d’urbanisme afin de transformer tout ou partie d’une habitation en commerce.
      Ceci même si vous ne faites pas de modification extérieur (auquel cas les services d’urbanisme vous demanderont sûrement une Déclaration Préalable de travaux).

      A ce stade, le plus simple est de prendre rdv avec les services de l’urbanisme du lieu où se trouve la maison concernée. Ils pourront déjà vous indiquer ce qu’il est possible de faire et avec quelles démarches. Vous pouvez tenter de regarder dans le PLU (Plan Local d’Urbanisme) si celui-ci n’interdit pas les commerces à l’endroit où se situe votre maison.

      N’hésitez pas à nous tenir au courant !

  7. Annequin dit :

    Bonjour,

    Merci pour cet article très bien rédigé. J’habite dans un immeuble en copropriété à destination mixte (habitation / commercial). Les locaux du rez-de-chaussée sont des locaux commerciaux et dans le règlement de copropriété il est précisé que l’usage est « commercial ». Récemment un locataire s’est installé et exerce une activité de bureau selon un bail professionnel. Est-ce problématique ? Je comprends de votre article que ce locataire respecte la « destination » de l’immeuble, mais pas « l’usage » ? Merci pour votre retour,

    Bien à vous,

    • Alex dit :

      Bonjour Tifaine.

      Merci pour votre commentaire et vos encouragements.

      Sur la base de ce que vous m’indiquez, cela me semble OK. Une destination commerciale implique généralement l’accueil de public ce qui est susceptible de générer plus de nuisances que de simples bureaux. C’est pourquoi, pour qu’un commerce puisse s’installer, la destination du local doit être commerciale et pas uniquement à destination de bureaux. Cela permet d’éviter l’installation d’activité pouvant être nuisible dans des lieux où cela n’est pas adapté (et non autorisé par la destination du local).

      Comme évoqué dans l’article, l’usage ne comprend que 2 catégories possibles : habitation ou autres locaux. Par conséquent, le locataire que vous évoquez me semble tout à fait respecter l’usage de l’immeuble qui est à usage mixte (habitation et commercial) d’après ce que vous indiquez.

      Si jamais je n’ai pas bien compris votre question, n’hésitez pas à apporter quelques précisions.

  8. eymard dit :

    Bonjour,
    merci pour cet article qui m’ apporté. Je compte faire l’acquisition d’un immeuble d’habitation à toulouse. je souhaite faire un changement de destination pour le passer en hôtellerie de tourisme pour de la LCD. Je vais donc faire une DP. Dois je aussi faire une demande changement d’usage ?

    • Alex dit :

      Bonjour Nicolas,

      Le changement d’usage est accordé à titre personnel. Il a donc un caractère provisoire valable uniquement durant la durée d’occupation du local par le bénéficiaire de l’autorisation. S’il existe un changement d’usage il sera donc « perdu » au moment ou vous allez devenir propriétaire de l’immeuble.
      Dans votre cas, si la DP change la destination des locaux en commerce, cela me semble suffire. Le service de l’urbanisme concerné pourra sûrement vous le confirmer.
      Si ce n’est pas déjà le cas, mettez bien en condition suspensive l’obtention de l’accord administratif de changement de destination pour pouvoir vous rétracter de la vente si jamais l’urbanisme n’acceptait pas.

  9. Julie dit :

    Bonsoir Alex,
    Je vous remercie pour cet article qui dégrossit bien le sujet.

    Pourriez-vous me conseiller sur cette situation :
    J’ai pour projet de louer ponctuellement une pièce de ma maison à des entreprises et des associations qui cherchent à organiser régulièrement des réunions.
    De ma compréhension des choses cette pièce ne sera donc pas ouverte au public.
    Je ne sais pas quelles démarches je dois engager pour être en conformité ni si je dois demander à la mairie un changement d’usage pour cette pièce.

    En effet, il s’agit d’une pièce qui aura comme usage principal un usage d’habitation mais qui sera ponctuellement louée, et non une pièce destinée à un usage commercial permanent.

    Pensez-vous qu’il me faille faire une demande de changement d’usage à la mairie dans ce cas, puis déclarer ce changement aux impôts et prendre une assurance commerciale spécifique pour cette pièce ?
    Devrai-je répondre aux normes ERP ? Devrais-je également faire homologuer la pièce par un contrôle sécurité ?

    J’ai bien vu que rien de tout cela n’était nécessaire pour les locations type airbnb, mais il s’agit de la location d’une partie de sa maison pour des nuitées et je ne trouve aucune information pour un projet de location ponctuel d’une autre pièce pour des réunions.

    Avez-vous des pistes à ce sujet ? j’ai l’impression qu’il y a un vide juridique pour cette situation.
    Peut-être qu’un simple contrat de location ponctuel associé à la déclaration des revenus aux impots suffit, comme pour airbnb, mais je veux être sure d’être dans les clous.

    Si vous avez des idées pour me permettre d’avancer dans ma réflexion 🙂
    Je vous remercie et vous adresse tous mes meilleurs vœux,
    Julie

    • Alex dit :

      Bonjour Julie.
      Merci pour votre message. Vos interrogations me semblent pertinentes et justifiées. Malheureusement, je ne saurais vous apporter une réponse éclairée.

      Le mieux serait sans doute de :
      – contacter les services de l’urbanisme
      – contacter votre assureur

      Peut-être pouvez-vous trouver des renseignements se rapprochant de ce que vous voulez faire sur les sites évoquant la location de maison ou d’appartements pour des tournages de cinéma. Il semble que, dans un tel cas, c’est l’assurance de la société de production qui prend en charge les éventuels dommages.

      Il existe aussi des sites qui proposent le type de prestation que vous envisagez comme louer son salon à une société pour la journée. Vous devez pouvoir y trouver plus d’info sur les pré-requis pour l’hôte. Exemple OfficeRiders https://www.officeriders.com/

      Un point sur lequel se pencher sans doute également : la fiscalité. A voir si ces revenus seront considérés comme des revenus fonciers (comme ce qui semble être le cas de la location pour un tournage) ou bien de revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) comme c’est le cas avec AirBnb pour de la location meublée.

      N’hésitez pas à revenir ici nous partager le fruit de vos recherches une fois celles-ci terminées ! Ce sera intéressant de connaître la réponse à votre question initiale ! 😉
      Très bonne année et bon projet de location.

      • Julie dit :

        Mille merci Alex pour votre réponse rapide, et surtout pour le lien vers le site d’office riders que je ne connaissais pas et dont la FAQ contient les réponses à toutes mes questions 🙂
        Je suis pleine de gratitude, c’est vraiment adorable de votre part ! Merci !

  10. Pening dit :

    Bonjour,
    Je vais bientôt signé l’acte authentique d’achat d’un bien immobilier dont la désignation a toujours été « habitation », cependant, depuis plusieurs années c’était un salon de coiffure.
    Le matériel nécessaire à cette profession est encore à l’intérieur (bacs à shampoing scellés au sol, fauteuils, miroirs aux murs, casques de permanentes fixés aux murs, etc…), le propriétaire n’a toujours pas retirés ces objets du logement.
    Je me demandais donc si ces biens sont considérés comme immeubles par destination sachant qu’ils sont pour la plupart fixés à l’immeuble (sol, mur).
    Pouvez-vous m’éclairer svp?
    Car je voudrais savoir, si finalement le vendeur est obligé de les emporter?
    Merci de votre réponse 🙂
    Cordialement Julie P.

    • Alex dit :

      Bonsoir Julie,
      Vu que le bien est vendu en tant qu’habitation, je pense que vous pouvez exiger que le propriétaire retire tout cela.
      Vous ne lui avez pas posé la question lors de la visite ou de la signature de la promesse / du compromis ?
      Si jamais vous n’en avez pas déjà parlé, le mieux serait sans doute d’en discuter avec lui afin de vous assurer qu’il retirera tout ce matériel. S’il n’est pas enclin à le faire, tentez de voir avec le notaire ce que celui-ci vous préconise.
      Tenez nous au courant de l’issue car ça pourrait être intéressant pour d’autres lecteurs ! 😉

      • Julie P dit :

        Bonjour Alex,
        L’agent immobilier m’a indiqué que le propriétaire avait l’intention de les retirer. Cependant je voudrais visiter les lieux une fois les éléments retirés afin de constater des « dégâts », depuis le mois de février je demande quand cela sera fait et rien pour le moment n’a encore été enlevé…
        J’ai donc pensé garder ces matériels de coiffure afin de les retirer moi-même pour les vendre. Mais avant de m’avancer là-dessus, je me demandais si ces éléments sont des immeubles par destination, ce qui fait que je les garderai, sinon c’est au propriétaire de s’en charger.
        Julie

  11. Cloé gendronenau dit :

    Bonjour,

    Merci beaucoup pour cet article, il m’a permis de mieux comprendre la différence entre les deux.
    Nous sommes dans les démarches pour acquérir un bien mixte dont la majeure partie est à destination d’habitation tandis qu’une partie du RDC est à destination commerciale (ancienne pizzéria). La propriétaire actuelle occupait le logement entier en tant qu’habitation, la partie pizzéria ayant été transformée en cuisine ouverte. Pour la vente, elle a fait les démarches pour demander le changement de destination de la pizzéria en destination d’habitation mais la marie vient de refuser le changement.
    L’acceptation de ce changement était une clause suspensive et nous nous demandons désormais quoi faire. Pouvons nous demander un changement d’usage si le changement de destination est refusé? Y a t’il un risque à occuper la maison sans ce changement de destination? Au niveau assurance, impots etc?
    Nous nous demandons également s’il y aura des restrictions si dans el futur nous voulons mettre la maison en location?

    Merci de votre aide,
    Cloé

    • Alex dit :

      Bonjour Cloé.
      Si la mairie a refusé le changement de destination de la partie commerciale en habitation, il ne me semble pas y avoir vraiment d’option.
      Vous avez bien fait de mettre cela en clause suspensive. Vous devriez donc pouvoir sortir de la vente sans indemnités à payer. Le mieux est d’en parler avec votre notaire si ce n’est pas déjà fait.
      Quant au fait de demander un changement d’usage après un refus de changement de destination, j’avoue ne jamais avoir rencontré ce cas. C’est une bonne question. Le mieux serait de contacter la mairie pour savoir s’ils sont susceptibles de vous l’accorder malgré le refus de l’urbanisme pour le changement de destination.
      Si vous avez plus d’informations prochainement, n’hésitez pas à les partager ici afin que cela puisse profiter à tout le monde.
      Bonne journée.

  12. JP dit :

    Bonjour Alex, et merci pour cet article très instructif !
    J’ai le sentiment que les règlements de copropriété font que chaque cas est bien particulier.
    Voici le mien pour lequel je sollicite votre avis :
    L’immeuble dans lequel je suis propriétaire d’un appartement possède des parkings au RDC ainsi qu’en sous-sol.
    Dans le règlement de copropriété, le RDC est indiqué comme local commercial à usage de garage.
    Le propriétaire du parking est en train de transformer les places de parking en commerce (sûrement un dark store), s’appuyant sur la commercialité du RDC.
    Or l’usage de ce commerce est défini dans le règlement de copro comme usage de garage (même si j’ai compris grâce à votre article, qu’il n’y avait que deux usages possibles…)
    Peut -il transformer les parkings en n’importe quel commerce du fait de la commercialité et destination, ou bien doit il respecter l’usage « de garage » (le règlement de copro date de 1965) ?
    Il n’est mention d’aucun autre usage de local commercial dans le règlement de copro.
    Merci beaucoup pour votre aide.

    • Alex dit :

      Bonjour. Le règlement de copropriété stipule-t-il l’usage de local commercial pour un local précis ou bien pour les emplacements de parking ?
      Si l’usage de stationnement est spécifié pour les emplacements de parking, il me semble qu’il y a l’obligation de demander à la copropriété pour en modifier l’usage. Néanmoins, n’étant pas juriste, peut-être y-a-t-il des subtilités. Si l’immeuble dispose d’un syndic, qu’en dit celui-ci ?

      • JP dit :

        Bonjour, et merci pour votre réponse.

        Dans la dernière modification du règlement de copropriété de 2011, le local commercial a été divisé en 10 lots désignés comme « emplacement pour voitures ». Il n’est plus mentionné de local commercial dans cette modification, mais le propriétaire dit avoir la commercialité (il a acheté en 2018).
        Il n’y a pas d’usage de mentionné pour les emplacements pour voitures et dans l’ancien règlement de copro avant 2011, le local commercial était à usage de garage.
        Le syndic va mettre un avocat sur le coup, mais un notaire m’a dit que du fait de la commercialité, il peut ouvrir n’importe quel commerce, même si ce sont actuellement des emplacements pour voitures. Ce qui me paraît assez incroyable, car quand j’ai acheté mon appartement, il était noté noir sur blanc dans le règlement de corpo que c’était des emplacements pour voitures… et je me retrouve avec un commerce sous mes fenêtres.

        • Alex dit :

          Bonjour.
          Il me semble en effet étonnant que n’importe quel commerce soit possible s’il est bien stipulé dans le RCP que ces emplacements sont destinés à stationner les voitures.
          Si le dernier RCP de 2011 (et l’état descriptif de division associé) ne mentionne plus qu’il s’agit de local commercial, je ne vois pas comment le propriétaire des places pourrait prétendre qu’il s’agit toujours d’un local commercial.
          En effet, mettre un avocat sur le sujet semble la meilleure chose à faire pour avoir un premier retour « juridique ». Une simple mise en demeure de sa part au propriétaire suffira peut-être à lui faire savoir qu’il se trompe sur son droit à exercer une activité commerciale sur ces lots.
          Le cas est intéressant, n’hésitez pas à revenir indiquer ici ce qu’il en est lorsque vous aurez plus d’éléments de la part du syndic / avocat.

  13. Loyer dit :

    Bonjour
    Je souhaiterais faire un studio de céramique dans la vielle ville d annecy:
    – production et vente de mes produits
    – proposer des cours à des débutants
    – partage de mon atelier à des expérimentés.

    J ai trouvé un appartement dans la rue piétonne.
    Le propriétaire est partant mais nous ne savons pas quelles autorisations demander sachant que le règlement de copro qui date de 1960 ne stipule rien et que le propriétaire veut pouvoir le louer en habitation dans 3 ans sans avoir à faire les démarches à l envers.

    Est ce qu un changement d usage suffit? Est ce que cela me permettra de recevoir du public et proposer des cours? Quel type de bail faire?

    • Alex dit :

      Bonjour Élodie,
      Si vous souhaitez un changement d’affectation temporaire, le changement d’usage me semble en effet adapté. Pour autant, c’est généralement un changement qui est attaché au propriétaire et non au locataire. Par conséquent, il me semble que ça resterait à votre propriétaire d’en faire la demande auprès des services de l’urbanisme (dans un sens puis dans l’autre).
      Le mieux est sans doute d’interroger les services d’urbanisme pour vérifier. Si vous avez un notaire, posez lui également peut-être la question ainsi que sur le bail à utiliser dans un tel cas. En fonction de ce qui vous est répondu, il pourrait être utile d’éventuellement demander conseil à un avocat spécialisé si les réponses obtenues précédemment ne sont pas claires (me contacter en privé si vous souhaitez éventuellement une recommandation).
      Tenez nous au courant, le sujet est intéressant et peu courant.

  14. Mimie dit :

    Votre article m’a déjà bien éclairée et je vous en remercie. Néanmoins, je voudrais avoir votre avis sur ma situation qui ne doit pas être exceptionnelle.
    Je suis propriétaire, en seconde résidence, d’un appartement que je propose, depuis 2016, en location touristique de courte durée par la plateforme Airbnb, pendant les périodes où je ne l’occupe pas. Ceci pour alléger mes charges financières. En début 2016, j’ai adressé une Déclaration en mairie de location de meublé de tourisme. J’en ai reçu le récépissé mais aucune autre demande de formalités. C’est la Communauté d’agglomération à laquelle appartient ma commune qui m’a invité à accomplir les démarches pour déclarer les séjours (taxes de séjour).
    Aujourd’hui, le Syndic de la copropriété me dit que je suis dans l’illégalité et que je dois cesser l’activité de location de courte durée. Est-ce exact ?
    Voici un extrait du ROI de la copropriété en vigueur en 2016 : « l’immeuble revêt un caractère essentiellement résidentiel que les occupants doivent s’efforcer de conserver. Il ne pourra être exercé dans l’appartement aucun commerce, industrie ou service pouvant gêner les voisins par le bruit, l’odeur, la fumée, les émanations ou nuire à la tranquillité de l’immeuble. En tout état de cause, les éventuelles activités professionnelles dans l’immeuble ne pourront pas dépasser 25 % de la surface totale des parties privatives ».
    Le 20 septembre 2019, l’AG des propriétaires a adopté un nouveau ROI qui actualise le précédent comme suit : « l’immeuble est à usage d’habitation. Il ne pourra être exercé dans un appartement ou local aucun commerce, industrie ou service pouvant gêner les voisins par le bruit et le émanations ou nuire à la tranquillité de l’immeuble. Seules des activités libérales ou de service pourront être exercées, à l’exclusion de toute activité bruyante. En tout état de cause, les activités professionnelles quelles qu’elles soient dans l’immeuble ne pourront pas dépasser 25 % de la surface totale de plancher des parties privatives. »
    A toutes fins utiles, je vous précise que mon appartement est situé à Villefranche-sur-Mer, adhéré à la Métropole Nice Côte d’Azur.
    J’aimerais beaucoup avoir votre avis

    • Alex dit :

      Bonjour Mimie,
      Les démarches réalisées auprès de la commune ne suffisent en effet pas à louer un bien en location courte durée.
      Il est possible qu’un règlement de copropriété l’interdise spécifiquement.
      Dans votre cas, le règlement ne le mentionne pas tel quel.
      Il y a débat sur le fait que la location courte durée puisse être considérée comme une activité commerciale et non civile comme cela devrait normalement être le cas. Les tribunaux à qui la problématique est soumise semblent tergiverser sur le sujet. De ce que j’ai pu lire ces derniers temps, de plus en plus, la justice semble aller en défaveur des personnes louant en courte durée.
      Chaque cas étant particulier et n’étant absolument pas juriste, il est difficile de pouvoir vous donner un avis tranché sur votre cas personnel.
      Avez-vous tenté de dialoguer avec le syndic / le conseil syndical pour comprendre en quoi cela les gêne ?
      Peut-être est-ce une simple crainte des nuisances et que si vous les rassurez sur votre sélection des locataires, du bon respect du règlement de copropriété par ces derniers et si vous précisez que cela présente un caractère occasionnel, cela suffirait à les apaiser ? Savez-vous si d’autres pratiques aussi ce genre d’activité dans la résidence ?
      D’un point de vue purement légal, vous pouvez tenter de vous rapprocher d’un avocat spécialisé. Ils proposent généralement des consultations d’une heure (payante) mais cela peut valoir la peine compte tenu des enjeux afin d’évaluer la situation.

  15. Pierre dit :

    Bonjour,
    Merci pour cet article qui m’a éclairé sur plusieurs points. Néanmoins je ne suis pas certain d’avoir la réponse à ma question qui est la suivante : j’envisage d’acheter une maison qui dispose d’une dépendance avec la destination « atelier ». Pourrais-je en faire un usage d’habitation en vue de la mettre en location ? ou cela nécessite-t-il une autorisation ? Merci par avance

    • Alex dit :

      Bonjour Pierre,
      Je vous invite à prendre rdv ou appeler les services de l’urbanisme du lieu où se trouve la maison concernée afin de déterminer la destination précise avec laquelle l’atelier est connu de leur service. En effet, la destination « atelier » n’existe pas (ou plus). Ils pourront ainsi vous indiquer la destination avec laquelle ce local est connu de leurs services. Ils pourront également vous confirmer si un changement de destination est nécessaire (et possible) et vous indiquer les éventuelles démarches à réaliser auprès d’eux.
      Tenez nous au courant.

  1. 24 août 2021

    […] changement de destination et changement d’usage. Je vous invite à lire à ce propos l’article Usage et destination en immobilier : quelles différences ? sur ce […]

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