Usage et destination en immobilier : quelles différences ?

En immobilier, la distinction entre usage et destination n’est pas toujours évidente. Je me suis moi-même régulièrement interrogé pour bien en comprendre les différences.

Avant d’approfondir la question, il est déjà possible de résumer comme suit. La destination correspond à la raison pour laquelle le bien a été construit initialement. L’usage, quant à lui, correspond à l’utilisation effective du bien.

Quelle distinction y-a-t-il entre usage et destination ?

La destination d’une construction relève du code de l’urbanisme. Elle correspond à ce pourquoi une bâtiment a été édifié. La destination est un des éléments qui doit être indiqué dans la demande d’urbanisme relative au bien. Cette demande se fait soit sous forme de permis de construire soit de déclaration préalable (voir l’article Permis de construire ou déclaration préalable ?).

L’usage d’un local correspond à l’utilisation qui en est réellement faite. Cette notion d’usage relève du code de la construction et de l’habitation. C’est “l’usage” qui pose régulièrement question dans le cadre des locations courtes durées type Airbnb qui ont fleuris ces dernières années.

Un changement d’usage est conféré à titre personnel, temporaire et ne peut être cédé (sauf dans les cas avec compensation. Voir plus bas dans cet article). A l’inverse, un changement de destination est conféré à un bien et non à son propriétaire.

Destination d’un immeuble

Quelles sont les destinations possibles ?

Le Code de l’urbanisme (Article R151-27) distingue 5 destinations possibles :

  • exploitation agricole et forestière
  • habitation,
  • commerce et activités de service,
  • équipements d’intérêt collectif et services publics,
  • autres activités des secteurs secondaires et tertiaires.

Il y a encore quelques années, il existait 9 destinations possibles d’un bien immobilier : habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerces, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière, entrepôt, constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif. Désormais, ce n’est plus que les 5 mentionnées précédemment.

A NOTER
Le code de l’urbanisme prévoit également :
* des sous-destinations à chacune des 5 destinations principales (Article R151-28)
* que les locaux dits “accessoires” ont, par défaut, la même destination que le local principal auquel ils sont rattachés (Article R151-29)

Ces dispositions s’appliquent-elles partout ?

D’après Caroline Theuil, Juriste, ces nouvelles dispositions s’appliquent uniquement si la commune est couverte par un PLU « Alurisé ». Sinon, ce sont les anciennes dispositions qui restent applicables (celles utilisant les 9 destinations définies à l’article R. 123-9 dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2015).

Qu’est ce qu’un changement de destination ?

On dit qu’il y a changement de destination lorsque un local passe d’une catégorie à une autre. Par exemple, une grange qui passerait de la catégorie “exploitation agricole” à la catégorie “habitation”.

Comment changer la destination d’un bien ?

Pour modifier la destination d’un bien, une demande doit être faite auprès des services de l’urbanisme. La demande se fait soit en déposant un dossier de permis de construire, soit une déclaration préalable.

Un permis de construire doit être déposé si les travaux prévus entraînent des modifications sur les structures porteuses ou sur la façade. Dans les autres cas, le dépôt d’une simple déclaration préalable suffit.

Suite à cette demande, les services de l’urbanisme peuvent l’accepter ou non.

Comment déterminer la destination d’un bien immobilier ?

Pour connaître la destination d’un bien, vous pouvez demander les informations cadastrales auprès de la mairie ou de l’administration fiscale.

Attention, il peut arriver que la destination enregistrée par l’urbanisme et celle déclarée aux impôts divergent. Par conséquent, il peut être pertinent de demander à chacune des administrations.

Usage d’un local

L’usage correspond à l’utilisation effective d’un local. Cette notion d’usage permet de distinguer le parc d’habitation de celui des bureaux / commerces. L’administration, en maitrisant l’usage qui est fait des locaux peut protéger le parc d’habitation. Elle maitrise ainsi l’éventuelle transformation de logements en bureaux ou en local commercial type Airbnb.

De manière générale, le changement d’usage est accordé à titre personnel. Il a donc un caractère provisoire valable durant la durée d’occupation du local par le bénéficiaire de l’autorisation.

Quels sont les usages possibles d’un immeuble ?

Le Code de la construction et de l’habitation ne prévoit que 2 catégories d’usage :

  • l’habitation
  • autres locaux

Qu’est-ce qu’un changement d’usage ?

Un changement d’usage consiste à modifier l’utilisation qui est faite d’un local. Ainsi, cela peut consister à transformer une habitation en un commerce ou un bureau. A l’inverse, il peut également s’agir de transformer un local qui n’est pas un logement en une habitation.

Un changement d’usage nécessite-t-il une autorisation ?

Lorsqu’il s’agit de modifier l’usage d’un local d’habitation en un autre usage, ce changement est généralement soumis à l’autorisation préalable de la commune. L’objectif de cette demande d’autorisation est de protéger le parc de logements.

Dans certaines zones géographique, cette autorisation peut être conditionnée à la mise en oeuvre d’une surface de compensation. Ainsi pour être autorisé à modifier l’usage d’une habitation , il est alors nécessaire d’également transformer en habitation des locaux affectés à un autre usage.

L’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation indique que le principe de changement d’usage a un caractère personnel et donc temporaire et incessible. Néanmoins, lorsque le changement d’usage est accompagné par une offre de compensation, le changement d’usage dispose alors d’un caractère réel, définitif et attaché au local et donc cessible.

A l’inverse, changer l’usage d’un local qui n’est pas une habitation à un usage d’habitation peut se faire sans autorisation préalable.

Dans quelles zones une surface de compensation est-elle imposée ?

L’exigence de compensation s’applique dans les communes de plus de 200 000 habitants, des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Elle s’applique aussi dans les communes qui l’ont demandé.

Comment déterminer l’usage d’un local ?

Les locaux affectés à l’habitation au 1er janvier 1970 sont réputés être à usage d’habitation. La preuve de l’usage en tant qu’habitation au 1er janvier 1970 peut être apportée par tout moyen (article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation). Des preuves possibles sont :

  • la fiche d’immeuble issue du fichier des propriétés bâties
  • déclarations fiscales type “H2”
  • annuaires téléphoniques…

Les locaux construits postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage qui a été indiqué dans le permis de construire ou autre autorisation de construire.

Pour qu’un local à usage d’habitation puisse être considéré comme à usage professionnel ou commercial, il faut :

  • soit une preuve négative : le local n’était pas utilisé à usage d’habitation au 1er janvier 1970 selon le fichier des propriétés bâties. Pour cela, il conviendra de vérifier la situation du local considéré en 1970 notamment en contactant le centre des impôts concerné
  • soit une preuve positive : le dernier permis de construire ou la dernière demande préalable indique un usage autre que l’habitation du local considéré

La Cour de cassation a rappelé que c’est à l’administration de prouver qu’un local est à usage d’habitation. (L’article “C’est à votre commune de prouver que votre local est à usage d’habitation” tente de détailler ce point).

Dois-je également demander le changement d’usage à la copropriété ?

En copropriété, le règlement de copropriété détaille généralement la destination de l’immeuble. Ainsi, il peut autoriser ou interdire certaines activités. Le règlement pouvant différer d’une copropriété à une autre, il s’agit d’une vérification à réaliser au cas par cas.

Si l’usage envisagé d’un lot est autorisé par le règlement, le changement d’usage peut se faire sans demande d’accord préalable de la copropriété.

A l’inverse, si l’usage envisagé d’un lot n’est pas permis par le règlement de copropriété, il est nécessaire d’obtenir en assemblée générale l’autorisation des copropriétaires à l’unanimité.

Ainsi, si un copropriétaire souhaite destiner à l’habitation un lot situé en rez-de-chaussée alors que le règlement prévoit obligatoirement une destination commerciale, le copropriétaire devra demander une autorisation spécifique à la copropriété.

En cas de refus de l’AG, la justice peut éventuellement être saisie pour tenter de faire juger ce refus infondé et illicite au regard de la destination de l’immeuble. Mais, pour cela, encore faut-il que la destination de l’immeuble s’y prête.

Conclusion

On l’a vu la distinction entre la destination et l’usage n’est pas toujours évidente. J’espère qu’après la lecture de cette article, les choses sont désormais plus claires pour vous. Le format de questions-réponses vous permettra également de plus facilement revenir sur cet article en cas de besoin ultérieur. N’hésitez pas à faire part des points qui vous semblent toujours imprécis dans les commentaires.

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Pour approfondir

 
Alex de Discutons-Immo.fr


Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.

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