Usage et destination en immobilier : quelles différences ?

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En immobilier, la distinction entre usage et destination n’est pas toujours évidente. Je me suis moi-même régulièrement interrogé pour bien en comprendre les différences.

Avant d’approfondir la question, il est déjà possible de résumer comme suit. La destination correspond à la raison pour laquelle le bien a été construit initialement. L’usage, quant à lui, correspond à l’utilisation effective du bien.

Quelle distinction y-a-t-il entre usage et destination ?

La destination d’une construction relève du code de l’urbanisme. Elle correspond à ce pourquoi une bâtiment a été édifié. La destination est un des éléments qui doit être indiqué dans la demande d’urbanisme relative au bien. Cette demande se fait soit sous forme de permis de construire soit de déclaration préalable (voir l’article Permis de construire ou déclaration préalable ?).

L’usage d’un local correspond à l’utilisation qui en est réellement faite. Cette notion d’usage relève du code de la construction et de l’habitation. C’est “l’usage” qui pose régulièrement question dans le cadre des locations courtes durées type Airbnb qui ont fleuris ces dernières années.

Un changement d’usage est conféré à titre personnel, temporaire et ne peut être cédé (sauf dans les cas avec compensation. Voir plus bas dans cet article). A l’inverse, un changement de destination est conféré à un bien et non à son propriétaire.

Destination d’un immeuble

Quelles sont les destinations possibles ?

Le Code de l’urbanisme (Article R151-27) distingue 5 destinations possibles :

  • exploitation agricole et forestière
  • habitation,
  • commerce et activités de service,
  • équipements d’intérêt collectif et services publics,
  • autres activités des secteurs secondaires et tertiaires.

Il y a encore quelques années, il existait 9 destinations possibles d’un bien immobilier : habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerces, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestière, entrepôt, constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif. Désormais, ce n’est plus que les 5 mentionnées précédemment.

A NOTER
Le code de l’urbanisme prévoit également :
* des sous-destinations à chacune des 5 destinations principales (Article R151-28)
* que les locaux dits “accessoires” ont, par défaut, la même destination que le local principal auquel ils sont rattachés (Article R151-29)

Ces dispositions s’appliquent-elles partout ?

D’après Caroline Theuil, Juriste, ces nouvelles dispositions s’appliquent uniquement si la commune est couverte par un PLU « Alurisé ». Sinon, ce sont les anciennes dispositions qui restent applicables (celles utilisant les 9 destinations définies à l’article R. 123-9 dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2015).

Qu’est ce qu’un changement de destination ?

On dit qu’il y a changement de destination lorsque un local passe d’une catégorie à une autre. Par exemple, une grange qui passerait de la catégorie “exploitation agricole” à la catégorie “habitation”.

Comment changer la destination d’un bien ?

Pour modifier la destination d’un bien, une demande doit être faite auprès des services de l’urbanisme. La demande se fait soit en déposant un dossier de permis de construire, soit une déclaration préalable.

Un permis de construire doit être déposé si les travaux prévus entraînent des modifications sur les structures porteuses ou sur la façade. Dans les autres cas, le dépôt d’une simple déclaration préalable suffit.

Suite à cette demande, les services de l’urbanisme peuvent l’accepter ou non.

Comment déterminer la destination d’un bien immobilier ?

Pour connaître la destination d’un bien, vous pouvez demander les informations cadastrales auprès de la mairie ou de l’administration fiscale.

Attention, il peut arriver que la destination enregistrée par l’urbanisme et celle déclarée aux impôts divergent. Par conséquent, il peut être pertinent de demander à chacune des administrations.

Usage d’un local

L’usage correspond à l’utilisation effective d’un local. Cette notion d’usage permet de distinguer le parc d’habitation de celui des bureaux / commerces. L’administration, en maitrisant l’usage qui est fait des locaux peut protéger le parc d’habitation. Elle maitrise ainsi l’éventuelle transformation de logements en bureaux ou en local commercial type Airbnb.

De manière générale, le changement d’usage est accordé à titre personnel. Il a donc un caractère provisoire valable durant la durée d’occupation du local par le bénéficiaire de l’autorisation.

Quels sont les usages possibles d’un immeuble ?

Le Code de la construction et de l’habitation ne prévoit que 2 catégories d’usage :

  • l’habitation
  • autres locaux

Qu’est-ce qu’un changement d’usage ?

Un changement d’usage consiste à modifier l’utilisation qui est faite d’un local. Ainsi, cela peut consister à transformer une habitation en un commerce ou un bureau. A l’inverse, il peut également s’agir de transformer un local qui n’est pas un logement en une habitation.

Un changement d’usage nécessite-t-il une autorisation ?

Lorsqu’il s’agit de modifier l’usage d’un local d’habitation en un autre usage, ce changement est généralement soumis à l’autorisation préalable de la commune. L’objectif de cette demande d’autorisation est de protéger le parc de logements.

Dans certaines zones géographique, cette autorisation peut être conditionnée à la mise en oeuvre d’une surface de compensation. Ainsi pour être autorisé à modifier l’usage d’une habitation , il est alors nécessaire d’également transformer en habitation des locaux affectés à un autre usage.

L’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation indique que le principe de changement d’usage a un caractère personnel et donc temporaire et incessible. Néanmoins, lorsque le changement d’usage est accompagné par une offre de compensation, le changement d’usage dispose alors d’un caractère réel, définitif et attaché au local et donc cessible.

A l’inverse, changer l’usage d’un local qui n’est pas une habitation à un usage d’habitation peut se faire sans autorisation préalable.

Dans quelles zones une surface de compensation est-elle imposée ?

L’exigence de compensation s’applique dans les communes de plus de 200 000 habitants, des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Elle s’applique aussi dans les communes qui l’ont demandé.

Comment déterminer l’usage d’un local ?

Les locaux affectés à l’habitation au 1er janvier 1970 sont réputés être à usage d’habitation. La preuve de l’usage en tant qu’habitation au 1er janvier 1970 peut être apportée par tout moyen (article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation). Des preuves possibles sont :

  • la fiche d’immeuble issue du fichier des propriétés bâties
  • déclarations fiscales type “H2”
  • annuaires téléphoniques…

Les locaux construits postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage qui a été indiqué dans le permis de construire ou autre autorisation de construire.

Pour qu’un local à usage d’habitation puisse être considéré comme à usage professionnel ou commercial, il faut :

  • soit une preuve négative : le local n’était pas utilisé à usage d’habitation au 1er janvier 1970 selon le fichier des propriétés bâties. Pour cela, il conviendra de vérifier la situation du local considéré en 1970 notamment en contactant le centre des impôts concerné
  • soit une preuve positive : le dernier permis de construire ou la dernière demande préalable indique un usage autre que l’habitation du local considéré

La Cour de cassation a rappelé que c’est à l’administration de prouver qu’un local est à usage d’habitation. (L’article “C’est à votre commune de prouver que votre local est à usage d’habitation” tente de détailler ce point).

Dois-je également demander le changement d’usage à la copropriété ?

En copropriété, le règlement de copropriété détaille généralement la destination de l’immeuble. Ainsi, il peut autoriser ou interdire certaines activités. Le règlement pouvant différer d’une copropriété à une autre, il s’agit d’une vérification à réaliser au cas par cas.

Si l’usage envisagé d’un lot est autorisé par le règlement, le changement d’usage peut se faire sans demande d’accord préalable de la copropriété.

A l’inverse, si l’usage envisagé d’un lot n’est pas permis par le règlement de copropriété, il est nécessaire d’obtenir en assemblée générale l’autorisation des copropriétaires à l’unanimité.

Ainsi, si un copropriétaire souhaite destiner à l’habitation un lot situé en rez-de-chaussée alors que le règlement prévoit obligatoirement une destination commerciale, le copropriétaire devra demander une autorisation spécifique à la copropriété.

En cas de refus de l’AG, la justice peut éventuellement être saisie pour tenter de faire juger ce refus infondé et illicite au regard de la destination de l’immeuble. Mais, pour cela, encore faut-il que la destination de l’immeuble s’y prête.

Conclusion

On l’a vu la distinction entre la destination et l’usage n’est pas toujours évidente. J’espère qu’après la lecture de cette article, les choses sont désormais plus claires pour vous. Le format de questions-réponses vous permettra également de plus facilement revenir sur cet article en cas de besoin ultérieur. N’hésitez pas à faire part des points qui vous semblent toujours imprécis dans les commentaires.

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Alex de Discutons-Immo.fr

Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.

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18 réponses

  1. Nathalie dit :

    Bonjour,
    Nous avons commencé à aménager une grange (attenante au logement) en salle de réception pour notre usage personnel.
    En amont, nous avons consulté le maire du village qui nous a donné son accord (oralement) et nous a informé que nous devrons procéder à certaines démarches administratives lorsque les travaux seront achevés.
    La nouvelle municipalité a été informé par “une âme généreuse” de nos travaux.
    Nous apprenons que les diverses démarches doivent être effectuées avant tous travaux.
    Nous avons uniquement aménagé l’intérieur (carrelage au sol, isolation éclairage porte vitrée à la place de celle en bois etc..).
    L’employée de l’urbanisme nous a annoncé que nous devons tout remettre à l’état initial et que nous pourrons déposer un dossier dans dix ans.
    L’acte de vente, ne mentionne pas que cette partie est un local agricole.
    Que faire pour ne pas perdre les travaux déjà effectués et terminer le local ?
    Nous vous remercions de vos conseils s’il y a lieu.
    Cordialement

    • Alex dit :

      Bonjour Nathalie,
      Une grange n’ayant pas la destination d’habitation, il aurait été mieux, en effet, de faire une demande au service de l’urbanisme préalablement à la réalisation de vos travaux.
      Pour autant, les services d’urbanisme sont généralement là pour faire en sorte qu’au final tout soit régularisé d’une façon ou d’une autre. Il est donc surprenant qu’ils vous disent de remettre le tout à l’état initial. Surtout, si vous n’avez déposé aucune demande, je ne vois pas comment ils peuvent vous demander cela pour l’instant…

      Si je comprends bien, votre grange est accolé à votre résidence principale, c’est bien cela ?
      Si tel est le cas, la probabilité qu’on vous accorde un changement de destination est plus importante que si la grange était perdu au milieu d’un terrain agricole.

      Avez-vous regardé le PLU de la zone où vous vous trouvez ? Il s’agit d’un document qui recense les règles d’urbanisme et vous pourriez sans doute y trouver des informations intéressantes.
      Si vraiment les choses “dégénèrent”, vous pouvez tenter de faire appel à un avocat en droit de l’urbanisme mais je ne pense pas que vous en soyez encore là.

  2. Thierry dit :

    Bonjour,
    Nous avons acheté une maison et procéder à la réfection de l’appartement initial situé au premier étage. Nous avons créé un second appartement au RDC, avec toutes les autorisations nécessaires. Ces deux appartements sont destinés à la location. Nous avons déposé et obtenu les autorisations de travaux. L’appartement du haut est loué à présent loué et ce même locataire souhaite loué celui du bas pour entreposer du matériel pour son entreprise. Il s’agirait alors d’un bail commercial pour stockage. Si je comprends bien, il y a changement d’usage (mais pas de destination?), et je dois demander une autorisation spécifique en maire. C’est bien cela?
    Autre question: les revenus de ce bail seraient alors a déclarer aussi aux impôts dans le formulaire 2042?
    Merci de vos réponses
    Cordialement,
    Thierry

    • Alex dit :

      Bonjour Thierry,

      Votre cas est un peu particulier et je ne suis pas familier de ce type de cas.

      Voici tout de même ce que m’évoque votre situation :
      – Attention à évoquer votre cas avec votre assurance afin d’être certain que cela ne posera pas de problème en cas de sinistre ultérieur
      – Selon ce que souhaite stocker votre voisin, attention aussi tout de même à ce que cela n’endommage pas trop votre appartement du Rdc

      Concernant le type de bail à employer, je vous invite à jeter un oeil à https://jesuisentrepreneur.fr/faq-juridique/locaux-professionnels/regles-generales/quel-bail-pour-un-local-annexe-a-mon-activite.html. Il semble qu’il ne soit pas toujours obligatoire de considérer un bail de type commercial pour le type de besoin évoqué.

      Si vous avez besoin d’un contact juridique pour approfondir la question, n’hésitez pas à revenir vers moi en privé (alex AT discutons-immo.fr).

  3. Couble dit :

    Bonjour,
    Je suis propriétaire d’une maison avec un bâtiment indépendant composé d’un garage auquel est accolé une dépendance. J’aimerai rénover cette dépendance (intérieur-extérieur) en habitation pour mon papa (67 ans et situation financière confortable donc pas de dépendance financière ni d’aide). Je précise que la parcelle est en zone AH et que je n’ai aucune intention de louer ce logement à la suite de mon papa car trop proche de chez moi. Le PLU précise qu’il n’est possible d’avoir qu’une seule habitation par parcelle. Comment puis-je obtenir les autorisations nécessaires pour permettre les travaux et l’emménagement de mon papa ? Merci.

    • Alex dit :

      Bonjour Marie.

      Malheureusement, je ne suis pas en capacité de vous répondre précisément. Le mieux est de prendre rdv avec les services de l’urbanisme du lieu concerné afin d’évoquer avec eux votre projet. Ils pourront alors vous indiquer ce qu’il est possible de faire et dans quelles conditions.

  4. Jam dit :

    Bonjour, Votre article est très compréhensible. Merci.
    Un bâtiment de 1920, pas de plan antérieur à 1980. Le C1, les états locatifs des ventes antérieures, et les descriptifs sont contradictoire. Actuellement composé de 2 commerces au rdc et 10 appartements en étage. Il semble qu’un des restaurant utilisé comme cuisine une partie d’une ancienne habitation. La situation est trouble et le notaire hésite à vendre l’immeuble. Je me demandais si du moment que le bâtiment est à usage mixte, habitation et commerce, le fait qu’une petite partie a été changée d’usage soit un problème (6 m2 sur 420). Faut il faire une demande de changement de destination et d’usage? Merci d’avance

    • Alex dit :

      Bonjour Jam,
      Le cas que vous exposez est trop complexe pour que je puisse vous répondre. Le mieux serait sans doute de contacter les services d’urbanisme pour leur exposer ce cas de figure. Vu le peu de m2 concernés, j’imagine qu’une régularisation ne devrait pas être trop compliquée à obtenir.

      Vous pouvez également contacter un avocat spécialisé en droit public immobilier : droit de l’urbanisme mais cela sera un peu plus onéreux.
      N’hésitez pas à revenir partager le résultat de votre recherche ici ensuite.

  5. Vanier dit :

    Bonjour ,
    Je compte acheter une maison de village avec en RDC un local commercial qui n’est plus utilisé depuis 3ans . Quelles sont les démarches à suivre pour pouvoir en faire mon propre garage ?
    Merci

    Youri

    • Alex dit :

      Bonjour Youri,

      Il faut que vous preniez contact avec les services de l’urbanisme du village concerné pour évoquer avec eux votre projet. Ils pourront vous dire ce qu’il est possible de faire et quelles sont les démarches à suivre pour officialiser une telle demande. Si vous n’êtes pas encore propriétaire, vous pourrez probablement faire une demande de certificat d’urbanisme qui précise votre projet (transformation d’un local commercial en garage) et ils pourront alors vous répondre à celle-ci. Pour gagner du temps, je vous conseille de prendre plutôt rdv avec eux pour en discuter oralement dans un premier temps.
      Vous pouvez également consulter le Plan Local d’Urbanisme de la zone concernée s’il en existe un.

  6. cedric dit :

    Bonjour,
    Nous avons fait l’acquisition d’une maison de 2 étages comme résidence principale. Au RDC, la maison possède une buanderie, un garage et un atelier de 17m2 avec une entrée indépendante. Nous souhaiterions transformer cette pièce en salon de coiffure (donc recevoir du public). Cela relève t’il d’un changement d’usage ou bien de destination ? Nous n’effectuons aucune modification extérieur ou gros œuvre et la maison ne donne pas directement sur la rue. Quelles sont les démarches à effectuer ? svp
    merci pour vos conseils
    cordialement,
    Cedric

    • Alex dit :

      Bonjour Cédric,

      Dans votre cas, il vous faut demander une autorisation d’urbanisme afin de transformer tout ou partie d’une habitation en commerce.
      Ceci même si vous ne faites pas de modification extérieur (auquel cas les services d’urbanisme vous demanderont sûrement une Déclaration Préalable de travaux).

      A ce stade, le plus simple est de prendre rdv avec les services de l’urbanisme du lieu où se trouve la maison concernée. Ils pourront déjà vous indiquer ce qu’il est possible de faire et avec quelles démarches. Vous pouvez tenter de regarder dans le PLU (Plan Local d’Urbanisme) si celui-ci n’interdit pas les commerces à l’endroit où se situe votre maison.

      N’hésitez pas à nous tenir au courant !

  7. Annequin dit :

    Bonjour,

    Merci pour cet article très bien rédigé. J’habite dans un immeuble en copropriété à destination mixte (habitation / commercial). Les locaux du rez-de-chaussée sont des locaux commerciaux et dans le règlement de copropriété il est précisé que l’usage est “commercial”. Récemment un locataire s’est installé et exerce une activité de bureau selon un bail professionnel. Est-ce problématique ? Je comprends de votre article que ce locataire respecte la “destination” de l’immeuble, mais pas “l’usage” ? Merci pour votre retour,

    Bien à vous,

    • Alex dit :

      Bonjour Tifaine.

      Merci pour votre commentaire et vos encouragements.

      Sur la base de ce que vous m’indiquez, cela me semble OK. Une destination commerciale implique généralement l’accueil de public ce qui est susceptible de générer plus de nuisances que de simples bureaux. C’est pourquoi, pour qu’un commerce puisse s’installer, la destination du local doit être commerciale et pas uniquement à destination de bureaux. Cela permet d’éviter l’installation d’activité pouvant être nuisible dans des lieux où cela n’est pas adapté (et non autorisé par la destination du local).

      Comme évoqué dans l’article, l’usage ne comprend que 2 catégories possibles : habitation ou autres locaux. Par conséquent, le locataire que vous évoquez me semble tout à fait respecter l’usage de l’immeuble qui est à usage mixte (habitation et commercial) d’après ce que vous indiquez.

      Si jamais je n’ai pas bien compris votre question, n’hésitez pas à apporter quelques précisions.

  8. eymard dit :

    Bonjour,
    merci pour cet article qui m’ apporté. Je compte faire l’acquisition d’un immeuble d’habitation à toulouse. je souhaite faire un changement de destination pour le passer en hôtellerie de tourisme pour de la LCD. Je vais donc faire une DP. Dois je aussi faire une demande changement d’usage ?

    • Alex dit :

      Bonjour Nicolas,

      Le changement d’usage est accordé à titre personnel. Il a donc un caractère provisoire valable uniquement durant la durée d’occupation du local par le bénéficiaire de l’autorisation. S’il existe un changement d’usage il sera donc “perdu” au moment ou vous allez devenir propriétaire de l’immeuble.
      Dans votre cas, si la DP change la destination des locaux en commerce, cela me semble suffire. Le service de l’urbanisme concerné pourra sûrement vous le confirmer.
      Si ce n’est pas déjà le cas, mettez bien en condition suspensive l’obtention de l’accord administratif de changement de destination pour pouvoir vous rétracter de la vente si jamais l’urbanisme n’acceptait pas.

  1. 24 août 2021

    […] changement de destination et changement d’usage. Je vous invite à lire à ce propos l’article Usage et destination en immobilier : quelles différences ? sur ce […]

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