Quel délai entre compromis et vente définitive ?

Une fois le compromis de vente signé, il s’écoule en général un délai moyen de 3 mois avant la signature de l’acte de vente définitif.

Pourquoi 3 mois entre compromis et vente ?

Bien sûr, le notaire en charge de la rédaction doit rédiger l’acte de vente.

Pour autant, ce n’est pas là que cela prend vraiment du temps car la rédaction d’un tel acte est toujours à peu près la même.

Les véritables raisons de ce délai de 3 mois, difficilement compressible, sont toutes autres et sont multiples.

Délai de rétraction – loi SRU – 10 jours

Tout d’abord, en cas d’achat par un particulier d’un bien destiné à l’habitation, la loi SRU prévoit un délai de rétractation.

Celui-ci est de 10 jours à partir de la signature du compromis de vente et si toutes les pièces nécessaires sont annexées au compromis.

Il n’est pas possible de renoncer à ce délai de rétractation.

Pendant cette période, l’acquéreur peut renoncer à la vente à tout moment sans justification et sans pénalités financières.

Droits de préemption – 2 mois

Lorsque le compromis est signé, le ou les notaires ont encore pas mal de travail à réaliser pour préparer l’acte de vente définitif.

Il vérifie notamment s’il existe un droit de préemption. Plusieurs personnes (physiques ou morales) sont susceptibles d’exercer ce droit de préemption.

Préemption par le locataire

Tout d’abord, si le bien est vendu loué, le locataire qui l’occupe est prioritaire pour acheter le logement. Le notaire doit donc s’assurer que le locataire renonce à son droit de préemption. Le locataire dispose alors d’un préavis de 1 mois pour se prononcer.

De même, si le logement est vendu libre mais que le vendeur a donné un congé pour vente au dernier locataire, le notaire devra, là aussi, demander à l’ancien occupant s’il souhaite user de son droit de préemption.

Préemption par la commune

Enfin, la commune est également susceptible d’exercer ce qu’on appelle un droit de préemption urbain (voir l’article Droit de préemption par la mairie).

Le notaire notifie donc la mairie de l’intention de vendre le bien au prix convenu avec l’acquéreur (via ce qu’on appelle une DIA, Déclaration d’Intention d’Aliéner) .

La commune peut alors décider d’acheter de manière prioritaire le bien et se substituer à l’acquéreur.

Elle dispose de 2 mois maximums pour se prononcer sur son choix.

Une non réponse de sa part au delà de ce délai est considérée comme un renoncement à son droit de préemption.

Délai d’obtention de prêt – 45 jours

Si l’acheteur finance son acquisition en partie à crédit, il bénéficie automatiquement d’un délai d’obtention de prêt.

Il faut en effet laisser le temps à l’acquéreur d’obtenir une offre de prêt.

Ainsi, la loi impose de laisser un délai minimum de 30 jours pour que l’acquéreur obtienne sont prêt (voir l’article Achat immobilier : un délai de dépôt de demande de crédit peut il être imposé ?).

Dans la pratique, vu les délais de réponse des établissements bancaires, il est généralement prévu dans le compromis un délai s’échelonnant entre 45 et 60 jours.

A noter : le compromis de vente peut être conclu sous seing privé (c’est-à-dire entre particuliers ou par l’intermédiaire d’un agent immobilier). L’acte définitif de vente doit lui être obligatoirement signé chez un notaire. (Voir Compromis De Vente Entre Particuliers pour plus d’info).

Peut-on accélérer le délai de vente ?

Comme vous venez de le lire, certains délais ne dépendent pas de la réactivité du notaire. Il s’agit très souvent de délais légaux qu’il est donc compliqué de réduire.

Pour autant, il existe quelques moyens de limiter au maximum le délai entre la signature du compromis et celle de la vente définitive.

Préparer les documents administratifs

Tout d’abord, ANTICIPEZ ! Pour cela, réunissez tous les documents qui seront nécessaires à la vente.

Si vous êtes vendeur, il s’agit notamment :

• du titre de propriété du bien mis en vente
• les diagnostics immobiliers obligatoires (DPE, loi carrez…dont la liste dépend du type de bien vendu et de la localisation géographique)
• les PV d’assemblées générales si le bien est en copropriété…

Si vous avez déjà préparé tous ces documents, vous n’aurez plus qu’à les transmettre à votre notaire dès le début de la vente.

Cela évitera au notaire de vous les réclamer et de potentiels multiples allers-retours qui peuvent très rapidement faire perdre plusieurs semaines.

[ Voir l’article Crédit immobilier : quels documents fournir pour demander un prêt ? ]

Acheter comptant

Si vous achetez comptant, vous n’aurez pas besoin du délai accordé pour obtenir un crédit immobilier.

Ainsi, vous réduirez de plusieurs semaines le délai entre la signature du compromis et l’acte de vente définitif.

Accélérer la réponse de la commune

On l’a vu précédemment, la commune doit se prononcer sur l’exercice ou non de son droit de préemption.

Bien évidemment, la plupart du temps la commune ne souhaite pas préempter.

Malheureusement, certaines villes préfèrent laisser courir le délai de 2 mois plutôt que de répondre négativement au notaire.

Pour optimiser le délai de réponse de la commune, vous pouvez donc appeler le service de l’urbanisme pour connaître leur position sur cette demande et tenter d’obtenir une réponse écrite plus rapidement.

Anticiper sa demande de financement

Si vous avez déjà obtenu un accord de principe de votre banquier avant de vous lancer, vous mettrez toutes les chances de votre côté pour que votre dossier soit traité rapidement lorsque vous viendrez faire une demande de crédit.

Là encore, cette démarche anticipée pourrait vous permettre de réduire les délais d’obtention du crédit et d’accélérer la signature de la vente définitive.

Suivre l’avancée de la rédaction auprès du notaire

Enfin, les notaires ont également de nombreuses vérifications à faire et doivent obtenir certains documents officiels en prévision de la vente définitive.

Par conséquent, suivre de près le dossier peut permettre d’éviter de prendre du retard inutilement.

Passer un petit coup de fil régulier à l’office notarial permet de rester généralement en haut de la pile des affaires en cours…

Attention à la validité des diagnostics

Enfin, si la vente dure un peu, faites attention à la durée de validité des diagnostics établis.

En effet, certains diagnostics ont une validité de seulement 6 mois. C’est notamment le cas du diagnostic termites.

S’il a expiré avant la signature définitive, il faudra donc le refaire et malheureusement, d’expérience, cela m’est déjà arrivé que le notaire s’en aperçoive seulement 1h00 avant le rdv de signature définitive…

Conclusion

Le délai moyen généralement constaté entre compromis et vente définitive est de 3 mois.

Si vous suivez tous les conseils indiqués dans cet article et si vous avez également un peu de chance, vous pouvez peut-être réduire ce délai à 2 mois. Difficile de descendre sous un tel délai.

Dites moi en commentaire de cet article, combien de temps a mis votre dernière vente immobilière.

Si la lecture de cet article vous a appris quelque chose, relayez le à vos amis ou collègues svp. Cela m’aidera beaucoup à faire connaître ce blog.

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Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.

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