Qu’est ce qu’une vente “acte en main” ?
Généralement, les frais de notaire sont payés par l’acquéreur d’un bien immobilier. L’article 1593 du Code civil rappelle : « les frais d’actes et autres accessoires à la vente, sont à la charge de l’acheteur ». Peu de gens le savent mais, dans la pratique, les parties peuvent déroger à cette disposition grâce à un “acte en main”.
En effet, il est tout à fait possible que l’acheteur et le vendeur s’entendent pour que ce soit le vendeur qui paye les frais de notaire. C’est ce qu’on appelle communément une « vente acte en main ».
Cela consiste à ce que le prix payé par l’acquéreur constitue un prix d’achat n’incluant pas les frais de notaire. C’est le vendeur qui devra prendre sur le fruit de sa vente, le montant de la somme à rétribuer au notaire. Dans un tel cas, le prix de vente est “gonflé” des frais de notaire. Ceci dans le but que, au final, le vendeur se retrouve bien avec la somme souhaitée.
Quel intérêt me direz vous ?
A quoi bon utiliser ce mécanisme puisque, au final, l’acheteur payera toujours la même somme à travers les frais d’acquisition ?
La réponse est simple. Les banques demandent généralement à un acquéreur de financer lui même les frais de notaire. Une première raison est que la banque attend un effort personnel de la part de l’acquéreur. La seconde et peut-être la plus réelle est que la banque préfère limiter le risque. Ainsi, si jamais vous ne pouvez plus rembourser le crédit immobilier et que le bien est mis en vente, la banque ne risque pas d’avoir perdu le montant des frais de notaire.
Une vente acte en main permet ainsi à l’acquéreur de ne plus faire apparaître de frais de notaire lors de sa demande de financement. De ce fait, il ne demande qu’à se faire financer des frais d’acquisition. L’acquéreur peut alors plus facilement se faire financer la totalité du prix (incluant de manière indirecte, les frais de notaire).
Le plus souvent, cette pratique est mise en oeuvre par :
- des personnes ne disposant de pas ou de peu d’apports
- des investisseurs désireux de ne pas utiliser leurs apports afin de maximiser l’effet de levier du crédit immobilier
Comment faire un “acte en main” ?
Cette disposition doit impérativement être inscrite dans l’avant-contrat (compromis ou promesse). Etant donné que ce cas reste très minoritaire, la plupart des agences immobilières ne connaissent pas bien ce mécanisme.
Ainsi, si vous vous lancez sur un acte en main, faites rédiger le compromis de vente (ou la promesse de vente) par votre notaire ou, a minima, par un agent immobilier ayant déjà pratiqué ce type de vente.
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Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.
Je vous remercie de bien vouloir me préciser si un bâtiment ancien (école), acheté par un promoteur, entièrement réhabilité et reconstruit aux nouvelles normes actuelles, transformé en appartements destinés à la vente, peut bénéficier des frais de notaire réduits ?
Bonjour Christiane. Non à ma connaissance, seule une vente dans le neuf permet de bénéficier de frais de notaire réduits. Néanmoins, peut-être existe-t-il des cas subtils dans la législation. Sans doute votre notaire peut-il vous confirmer ou infirmer ce point.
Bonjour,
J’ai lu vos explications sur une vente acte en main. Je n’ai pas très bien compris, comment le vendeur pouvait trouver son compte en acceptant de verser les frais de notaire pour l’acquéreur.
Pourriez-vous me donner un exemple concret concernant acte en main ?
Bonjour Malie.
L’intérêt de pratiquer une vente “acte en main” est surtout pour l’acquéreur qui pourra ainsi éviter d’avoir à financer les frais de notaire puisque, très souvent, les banques demandent à ce que l’acheteur paye ses frais via un apport personnel.
Pour que le vendeur n’ait pas d’objection à réaliser une vente “acte en main” et donc afin qu’il ne soit pas lésé, il est nécessaire que le prix net vendeur qu’il attendait de la vente “normale” soit augmenté des frais de notaire.
Admettons que :
– son prix de vente net vendeur était de 100 000 euros,
– que les frais de notaire soient de 8 000€ environ
Pour que le vendeur ne soit pas lésé avec une vente “acte en main”, il faut que son prix de vente soit de 100 000 + 8 000 euros = 108 000 euros pour qu’au final, il puisse bénéficier des 100 000 euros initiaux une fois les frais de notaire payés.
J’espère que cela est un peu plus clair. 😉