Qu’est ce qu’une vente “acte en main” ?

Généralement, les frais de notaire sont payés par l’acquéreur d’un bien immobilier. L’article 1593 du Code civil rappelle : « les frais d’actes et autres accessoires à la vente, sont à la charge de l’acheteur ». Peu de gens le savent mais, dans la pratique, les parties peuvent déroger à cette disposition grâce à un “acte en main”.

En effet, il est tout à fait possible que l’acheteur et le vendeur s’entendent pour que ce soit le vendeur qui paye les frais de notaire. C’est ce qu’on appelle communément une « vente acte en main ».

Cela consiste à ce que le prix payé par l’acquéreur constitue un prix d’achat n’incluant pas les frais de notaire. C’est le vendeur qui devra prendre sur le fruit de sa vente, le montant de la somme à rétribuer au notaire. Dans un tel cas, le prix de vente est “gonflé” des frais de notaire. Ceci dans le but que, au final, le vendeur se retrouve bien avec la somme souhaitée.

Quel intérêt me direz vous ?

A quoi bon utiliser ce mécanisme puisque, au final, l’acheteur payera toujours la même somme à travers les frais d’acquisition ?

La réponse est simple. Les banques demandent généralement à un acquéreur de financer lui même les frais de notaire. Une première raison est que la banque attend un effort personnel de la part de l’acquéreur. La seconde et peut-être la plus réelle est que la banque préfère limiter le risque. Ainsi, si jamais vous ne pouvez plus rembourser le crédit immobilier et que le bien est mis en vente, la banque ne risque pas d’avoir perdu le montant des frais de notaire.

Une vente acte en main permet ainsi à l’acquéreur de ne plus faire apparaître de frais de notaire lors de sa demande de financement. De ce fait, il ne demande qu’à se faire financer des frais d’acquisition. L’acquéreur peut alors plus facilement se faire financer la totalité du prix (incluant de manière indirecte, les frais de notaire).

Le plus souvent, cette pratique est mise en oeuvre par :

• des personnes ne disposant de pas ou de peu d’apports
• des investisseurs désireux de ne pas utiliser leurs apports afin de maximiser l’effet de levier du crédit immobilier

Comment faire un “acte en main” ?

Cette disposition doit impérativement être inscrite dans l’avant-contrat (compromis ou promesse). Etant donné que ce cas reste très minoritaire, la plupart des agences immobilières ne connaissent pas bien ce mécanisme.

Ainsi, si vous vous lancez sur un acte en main, faites rédiger le compromis de vente (ou la promesse de vente) par votre notaire ou, a minima, par un agent immobilier ayant déjà pratiqué ce type de vente.

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Alex, passionné par l’immobilier. Je partage sur ce blog les informations qui me semblent pertinentes et qui sont le fruit de mes propres interrogations, recherches et découvertes. En perpétuel apprentissage dans ce domaine, mon but est de démystifier le processus d’achat immobilier auprès du plus grand nombre.